每年清明節(jié)前后，墓地價(jià)格自然會(huì)成為人們關(guān)注的話題。在上海，為先人買塊墓地，到底要花多少錢？

　　墓地單價(jià)超上海房?jī)r(jià)4倍

　　高端墓地289198元/座價(jià)格最低60419元/座平均售價(jià)91150元/座

　　官方統(tǒng)計(jì)顯示：2015年上海市內(nèi)環(huán)新建住宅均價(jià)為72066元/平方米，全市成交均價(jià)21501元/平方米。墓穴單價(jià)遠(yuǎn)超上海內(nèi)環(huán)房?jī)r(jià)，是全市均價(jià)的4倍以上。

　　有機(jī)構(gòu)測(cè)算，湯臣一品今年二月份之前的成交均價(jià)約為17.7萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于高端墓地29萬(wàn)元左右的單價(jià)。

　　面包財(cái)經(jīng)

　　查閱相關(guān)上市公司財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)：在上海，高檔墓地均價(jià)已經(jīng)逼近29萬(wàn)元，九省市可比墓地均價(jià)也超過(guò)9萬(wàn)元。根據(jù)相關(guān)條例和各地方規(guī)定，推算每平米墓穴價(jià)格遠(yuǎn)超上海內(nèi)環(huán)房?jī)r(jià)，是上海2015年全市新建住宅成交單價(jià)的4倍多，每平方高檔墓穴單價(jià)遠(yuǎn)超上海頂級(jí)豪宅，是內(nèi)環(huán)房?jī)r(jià)的3倍多。

　　在香港聯(lián)交所上市的福壽園(01448.HK)是國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的以墓葬為主業(yè)的上市公司，公司于2013年底在港交所主板上市，是中國(guó)最大的跨區(qū)域墓葬公司之一。閱讀其招股書(shū)和歷年財(cái)報(bào)，不難解讀出墓葬業(yè)背后的真實(shí)數(shù)據(jù)，看看一個(gè)人離開(kāi)人世后，找塊安息之所到底要花多少錢。

　　九省市均價(jià)9.1萬(wàn)元

　　根據(jù)福壽園2015年中報(bào)，其目前出售的墳?zāi)拱ǘㄖ扑囆g(shù)墓、成品藝術(shù)墓、傳統(tǒng)藝術(shù)墓、草坪臥碑墓等六種。其中定制藝術(shù)墓價(jià)格最高，2015年上半年共銷售388座，均價(jià)為289198元/座 (人民幣，下同)。價(jià)格最低的草坪臥碑墓的平均售價(jià)，也已經(jīng)達(dá)到60419元/座。

　　除去公益墓和部分地方政府出資進(jìn)

　　行的遷墓之外，福壽園半年內(nèi)共銷售墓穴6242座，扣除一家新收購(gòu)的子公司，可比墓穴的平均銷售價(jià)格為每座91150元，較上年上漲16271元，漲幅為21.7%。

　　根據(jù)《殯葬管理?xiàng)l例》、民政部關(guān)于墓地墓穴的相關(guān)文件、各地政府的地方政策，可以得知一些數(shù)據(jù)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，國(guó)內(nèi)安葬骨灰的墓穴面積一般不超過(guò)1平方米，因此可以推算出墓穴按面積計(jì)算的單價(jià)，已經(jīng)超過(guò)9萬(wàn)元/平方米。

　　9萬(wàn)元/平方米是個(gè)什么概念？來(lái)自上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年上海市內(nèi)環(huán)新建住宅均價(jià)為72066元/平方米，全市成交均價(jià)21501元/平方米。墓穴單價(jià)遠(yuǎn)超上海內(nèi)環(huán)房?jī)r(jià)，是全市均價(jià)的4倍以上。同時(shí)根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年2月份之前，上海著名的頂級(jí)豪宅湯臣一品，成交均價(jià)約為17.7萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于最高檔墓地每座29萬(wàn)元左右的單價(jià)。

　　福壽園經(jīng)營(yíng)的區(qū)域覆蓋上海、河南、重慶、安徽、山東、遼寧、福建、浙江、江西等9個(gè)省市的11座墓園，而且在其進(jìn)入的大部分城市，都是當(dāng)?shù)刈畲蟮哪箞@企業(yè)。盡管總銷售收入分布在各省市間并不均勻，但查閱一些具體墓園的銷售均價(jià)，可以看出其差距遠(yuǎn)小于省市間銷售總額的差距。可以這樣說(shuō)，福壽園公布的銷售價(jià)格，具備相當(dāng)廣泛的代表性。

　　毛利率近80%

　　根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2015年上半年福壽園墓地服務(wù)收入約為5.16億元，其中絕大部分為墓地銷售收入，總額約5.08億元。根據(jù)其公布的成本數(shù)據(jù)測(cè)算，墓地服務(wù)的整體毛利率高達(dá)79.8%，墓地銷售毛利率與這一數(shù)據(jù)接近，兩者都接近80%。

　　除了墓地服務(wù)外，殯儀服務(wù)的毛利率也相當(dāng)可觀，根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，其2015年上半年殯儀服務(wù)的毛利率，達(dá)到了71.8%。綜合各項(xiàng)業(yè)務(wù)，福壽園2015年

　　上半年總收入約5.876億元，毛利約4.592億，綜合毛利率約為78.2%。

　　不僅毛利率水平高，凈利潤(rùn)率也頗為可觀。同樣根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，可以計(jì)算出其稅前和稅后凈利潤(rùn)率約為45.7%和34.2%。

　　無(wú)論是毛利率還是凈利潤(rùn)率，福壽園都大幅超越主要房地產(chǎn)公司。盡管房地產(chǎn)被指責(zé)為暴利行業(yè)，但其利潤(rùn)率，還是無(wú)法與墓園企業(yè)相比。

　　以中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司萬(wàn)科為例。萬(wàn)科的業(yè)務(wù)遍布全國(guó)，在福壽園擁有墓地的絕大部分城市都有銷售，以萬(wàn)科同期利潤(rùn)水平與福壽園做對(duì)比頗具參考價(jià)值。根據(jù)萬(wàn)科的財(cái)報(bào) (為避免財(cái)務(wù)準(zhǔn)則差異，選擇萬(wàn)科港股的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為對(duì)比)，其2015年上半年?duì)I業(yè)額約為476.26億元，毛利約為126.27億元，稅前利潤(rùn)約為105.1億元，稅后約為67.89億元。由此計(jì)算萬(wàn)科的毛利率、稅前利潤(rùn)率和稅后凈利率分別為26.5%、22.1%和14.3%。

　　福壽園的毛利率、稅前凈利潤(rùn)率和稅后凈利潤(rùn)率分別是萬(wàn)科的2.95倍、2.06倍和2.39倍。如果剔除福壽園低利潤(rùn)的地方政府相關(guān)“遷墓”業(yè)務(wù)，則其毛利率是萬(wàn)科的3倍以上。

　　墓地行業(yè)的高利潤(rùn)，讓以墓葬為主業(yè)的福壽園利潤(rùn)迅速增加，從2012年6月份到2015年6月份，其半年度凈利潤(rùn)從6365萬(wàn)增加到1.588億元，增加了149.5%，在過(guò)去幾年上市公司整體遭遇業(yè)績(jī)壓力的情況下，格外顯眼。業(yè)績(jī)?cè)黾拥耐瑫r(shí)，福壽園加速全國(guó)擴(kuò)張，其管理的墓園數(shù)量從2013年底上市時(shí)的6座，增加到2015年中期的11座。

　　墓地價(jià)格連年上漲

　　墓地的高價(jià)格近年廣受詬病，但不少利益相關(guān)方以土地稀缺為由論證墓地高價(jià)的合理性。近期九部委發(fā)布的相關(guān)政策，也以節(jié)約用地為政策訴求之一。但是，墓地價(jià)格貴真的是因?yàn)橥恋叵∪眴幔?/p>

　　回過(guò)頭來(lái)再看福壽園的財(cái)務(wù)報(bào)表。根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以計(jì)算出，福壽園土地成本僅占銷售額的2.5%，在成本中的占比也不過(guò)12.2%。銷售金額2.5%的土地成本幾乎是一個(gè)可以忽略的數(shù)字，因此，土地價(jià)格，并非當(dāng)下墓地價(jià)格居高難下的主要原因。

　　相關(guān)人士指出，建立墓園所需要的土地和房地產(chǎn)用地，要求完全不同。國(guó)內(nèi)的一二三線城市，大部分墓園都建在遠(yuǎn)郊，有荒山的城市通常將墓園建立在荒山上，一般是將農(nóng)業(yè)價(jià)值和商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值都不高的土地用于建墓園。這樣的土地，對(duì)大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)并不稀缺，價(jià)格也不高。

　　但想獲得設(shè)立墓園的批文卻并非易事，墓葬行業(yè)事實(shí)上是一個(gè)在高度監(jiān)管下運(yùn)營(yíng)的行業(yè)，所有用地需要嚴(yán)格審批。近年來(lái)對(duì)于墓葬市場(chǎng)化改革的呼聲越來(lái)越大，其中一種聲音認(rèn)為，墓葬市場(chǎng)化有利于提高土地利用效率，降低墓葬成本。

　　出發(fā)點(diǎn)可謂良善，但實(shí)際效果如何？數(shù)字已經(jīng)說(shuō)明了一切。