【導(dǎo)讀】全國100個城市住宅均價2月環(huán)比小幅走低，同比連續(xù)第五個月下跌，而且跌幅持續(xù)擴大。經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》數(shù)據(jù)解讀：樓市還有沒有“小陽春”？

　　央廣網(wǎng)財經(jīng)3月2日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，2月份的全國百城房價不出意料地繼續(xù)下跌，在《不動產(chǎn)登記暫行條例》開始正式實施后，房價的波動更加受到業(yè)界關(guān)注。中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10539元，環(huán)比下跌0.24%，同比下跌3.84%。從去年5月份出現(xiàn)首次環(huán)比下跌后，這是第9個月下跌。與上月相比，100個城市中，有39個城市上漲，61個城市下跌，上漲的城市數(shù)量比上月減少5個。

　　四個一線城市中，北京和廣州環(huán)比分別下跌了0.47%和0.10%，上海和深圳則分別上漲了0.05%和0.18%。對此，中國指數(shù)研究院分析，春節(jié)期間房企新盤推廣和價格調(diào)整意愿不足，百城住宅均價整體呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的趨勢。

　　同比方面，百城住宅價格比去年2月下跌3.84%，跌幅比上月擴大了0.75個百分點。100個城市中，有13個城市住宅價格同比上漲，87個城市住宅價格同比下跌，上漲城市個數(shù)比上月減少5個。其中，廈門、保定漲幅在10%以上，桂林、三亞等13個城市跌幅已經(jīng)達到10%-20%。

　　一方面，2月份的數(shù)據(jù)顯示中國樓市的寒冬還在持續(xù)，另一方面，央行最新宣布再次降息。春天來了，樓市還會不會迎來“小陽春”呢？

　　經(jīng)濟之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭就此解讀。

　　央廣財經(jīng)評論：2月份百城房價雙跌的主要原因是春節(jié)因素么？

　　楊紅旭：房價還在跌，百城指數(shù)在1月份的時候，曾經(jīng)出現(xiàn)過環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，但這是個假象，因為看全國的大勢，尤其看統(tǒng)計局的一系列的城市數(shù)據(jù)，1月并沒有實現(xiàn)環(huán)比由跌到漲，跌的城市數(shù)量依然大于漲的城市數(shù)量的，所以這個數(shù)據(jù)可能是一個曇花一現(xiàn)式的誤導(dǎo)。到了2月份的時候重新變成了環(huán)比下跌，也就是說從目前證明了，房價看大勢還在跌的，但跌幅在收窄，朝著由跌到不跌，到漲這個方向在前進，只不過前進當(dāng)中有一些波動。

　　另外一些因素，因為今年的春節(jié)在2月比較晚，所以2月19號節(jié)前，是在2月份的中間，對于2月份的成交量影響比較大，我們看一下跟蹤到30個城市的成交量數(shù)據(jù)是2月份相比1月份環(huán)比跌了50%，這個跌幅還是蠻大的，所以2月份的春節(jié)因素特別明顯，導(dǎo)致量跌的比較明顯，價格也出現(xiàn)了一些盤整或者說相比1月份額略有走弱這個態(tài)勢，所以說是一個統(tǒng)計方式和春節(jié)因素雙重影響。

　　央廣財經(jīng)評論：房價回落和近期開始正式實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》有沒有一定關(guān)系？

　　楊紅旭：這個因素還是對人們的預(yù)期產(chǎn)生了一些影響，因為很多人對這個新生事物比較擔(dān)心和擔(dān)憂，認為它就是要壓制房價了，這個可能有一些誤解，但是因為人們的心理預(yù)期形成了，所以說它會使部分人在買房方面會有一些猶豫。這個政策我認為隨著時間的推移會有些淡化，比如3月1號已經(jīng)過去了，之后比3月1號之前的兩個禮拜，一個禮拜的影響可能就趨于淡化，但是如果要看一年、兩年，我認為不動產(chǎn)登記包括后續(xù)的房產(chǎn)稅，還會對市場形成一些所謂的負面的壓制作用，這個影響還會存在。

　　央廣財經(jīng)評論：那么這個條例在公布之后，從長期來看，能不能影響房地產(chǎn)在投資領(lǐng)域的價值和地位？

　　楊紅旭：多少會有一些影響，因為之前我們沒有搞住房信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅，以后一年到半年的時間，住房信息聯(lián)網(wǎng)，包括房產(chǎn)稅都會漸次推出，這樣會對中國樓市的投資投機需求有一個中長期的壓制，這個確實存在。但是，即便房產(chǎn)稅出來，也不會影響房價大幅度的波動，因為像歐美國家，包括香港、臺灣都有類似的稅收，香港房價還不是一直連漲了好多年，所以這個因素是一個長期制度建設(shè)，在這個制度設(shè)立的初期影響比較明顯，但是制度設(shè)立之后影響會有淡化。

　　央廣財經(jīng)評論：您談的是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅？

　　楊紅旭：房地產(chǎn)稅立法國家正在推進，這個立法其中包含了持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，可能這個名字會有一些變化，但是持有環(huán)節(jié)的稅種要新增，這個是整個稅收體系當(dāng)中新增的一塊，這個是不變的，房地產(chǎn)稅的立法可能是一個綜合的，不僅包括持有稅，可能還包括交易開發(fā)環(huán)節(jié)的稅可能會有一個歸并。

　　央廣財經(jīng)評論：也就是說不管叫什么名稱，在持有房地產(chǎn)方向上加稅這是一個進行時？

　　楊紅旭：這個是必然的趨勢，如果它要進行立法，它未來幾年之內(nèi)必須會出臺這樣一個立法，這個立法當(dāng)中就包括了在持有環(huán)節(jié)征這樣一個稅，這是必須的。

　　央廣財經(jīng)評論：持有征稅大家關(guān)注是更多的細節(jié)，比如稅基、稅利征收的方式，這些細節(jié)您有什么觀點？

　　楊紅旭：當(dāng)然很多人很擔(dān)心，我看很多中介也說好像是人們擔(dān)心說以后這個稅率會比較高，比如按照房價總額1%到3%每年都征。

　　央廣財經(jīng)評論：這個總額怎么來算？是現(xiàn)在的市價，還是購買價？

　　楊紅旭：未來一個是評估價，一個是市價，目前來看重慶、上海都在征，它們按照當(dāng)時買房的價格，因為對房屋的價值每年都要評估，這個需要評估技術(shù)和評估力量的?，F(xiàn)在很多人擔(dān)心稅負，其實沒有必要這么擔(dān)心，第一，它會設(shè)立一個免征的條件，比如第一套房子自住的可能會免征，第二是稅基不可能是2%、3%，現(xiàn)在上海、重慶的稅率都是在百分之零點幾。按國外的話，美國確實是1%到3%之間，但是它有很多減稅的條件，很多人不是完全按照2%、3%征的，所以我估計按照中國的情況，即便是第二套、第三套，符合條件必須征，超過1%的可能性也不是很大，這是總體上來看。

　　央廣財經(jīng)評論：關(guān)于征稅的方式，是每月自己報稅，還是到交易環(huán)節(jié)一次性補稅？

　　楊紅旭：報稅，因為它是一個持有稅，持有稅是每年都要征的，按照重慶上海的條例，它是明年都需要居民征的，如果居民不交，重慶的規(guī)定特別厲害，甚至要從你的銀行卡里扣帳，甚至阻止你出國，所以我估計稅務(wù)部門可能會有些限制或者措施保證每年必須要交。

　　央廣財經(jīng)評論：我們從房價的趨勢再來看一下，周末的降息對于房地產(chǎn)的影響怎么來體現(xiàn)？

　　楊紅旭：這個肯定是一個利好，任何一次貨幣寬松的進程，都會促使資產(chǎn)價格往上走，而這次降息只是我們本輪大周期降息的一個步驟，最早是2012年6月份開始降，到現(xiàn)在是第四輪降息，我認為2015年可能還有一到兩次降息。這樣一個貨幣的寬松的進程目前走了一個中段，下半場還會繼續(xù)放寬松，這樣的話，對房價是一個正面的促進，尤其對于一二線城市，庫存壓力沒有那么大，只要是貨幣寬松，信貸寬松，就會使需求釋放進而使房價由跌轉(zhuǎn)漲。

　　央廣財經(jīng)評論：除了貨幣政策之外，各地以及中央的這些樓市的政策會不會繼續(xù)偏暖，繼續(xù)寬松？目前這個時間點，適不適合投資人包括住房人出房？

　　楊紅旭：房地產(chǎn)政策今年基調(diào)還是穩(wěn)中有松的，地方救市還會適當(dāng)加碼，中央政策是穩(wěn)中有松，包括住建部也在安排停止新建一些安置房，轉(zhuǎn)而去收購存量房，這些動作都是積極去庫存，政策面還是在吹暖風(fēng)，這個是有利于房價實現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)漲，確實是部分的三四線城市庫存壓力依然比較大，這個逆轉(zhuǎn)可能還是比較大，但是一線現(xiàn)在已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)了，房價基本總體上已經(jīng)翻紅了。

　　央廣財經(jīng)評論：從一線來看的話，無論是投資還是自住，您認為現(xiàn)在適合出手嗎？

　　楊紅旭：其實除了少數(shù)個別城市庫存壓力特別大還在跌，大部分城市只要自住現(xiàn)在都應(yīng)該買房子。一線城市因為市場彈性比較大，一旦市場復(fù)蘇之后房價漲幅會比較明顯一些，所以現(xiàn)在一線城市除了自住，也可以適度考慮一下投資需求，當(dāng)然要把心態(tài)放平和，把預(yù)期放平，因為不可能一年漲30%，50%，類似2007、2009、2013年京滬有些城市是出現(xiàn)年度30%以上的漲幅。