中央經(jīng)濟(jì)工作會議通報中只字未提房地產(chǎn)，令不少業(yè)界人士感到意外。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲近日指出，隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場也逐步走進(jìn)了“新常態(tài)”，將從高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長、從規(guī)模速度型粗放增長轉(zhuǎn)向質(zhì)量效率型集約增長、從增量擴(kuò)能為主轉(zhuǎn)向做優(yōu)增量和調(diào)整存量并存的深度調(diào)整、從傳統(tǒng)增長點轉(zhuǎn)向新的增長點。

　　房地產(chǎn)市場從2013年下半年開始進(jìn)入新的調(diào)整期，2014年市場整體同比銷售面積、銷售額均有所下滑，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這恰恰才是正常的增長，是房地產(chǎn)市場真正的“正常態(tài)”。展望2015年，業(yè)內(nèi)預(yù)計全年價格保持平穩(wěn)或小幅下跌，但不同城市價格表現(xiàn)分化，貨幣政策支持力度有望進(jìn)一步加大。

　　政策面

　　多輪調(diào)整促轉(zhuǎn)型 建立長效機(jī)制

　　日前，《中國房地產(chǎn)市場2014總結(jié) & 2015展望》在第十一屆數(shù)字地產(chǎn)節(jié)上發(fā)布。這份報告顯示，2014年我國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，各地商品住宅庫存量高企，對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變進(jìn)一步影響了整體新開工節(jié)奏，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。

　　在此背景下，中央政策以“穩(wěn)”為主，更關(guān)注民生保障和頂層制度設(shè)計，并通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等長效機(jī)制保障合理購房需求;各地方政府則靈活調(diào)整，限購、限貸手段逐步退出，行政干預(yù)趨弱，并通過信貸公積金、財政補(bǔ)貼多輪政策調(diào)整刺激住房需求，加快庫存去化，穩(wěn)定住房消費。

　　在數(shù)字地產(chǎn)節(jié)上，任興洲對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀作了分析。她指出，我們以往的調(diào)控方式不適應(yīng)了，以前是必要的，因為大家都在“高燒”，吃退燒藥是可以的，但現(xiàn)在不同了。

　　“有的高燒，有的打板子，吃什么呢?分類調(diào)控，通過發(fā)揮市場機(jī)制作用探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，全面把握市場總供求關(guān)系新變化，從實際出發(fā)，轉(zhuǎn)變調(diào)控方式，實施科學(xué)、合理、有效的宏觀調(diào)控，建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制?！?

　　市場面

　　百城價格連續(xù)下跌 重點城市供大于求

　　數(shù)據(jù)顯示，百城價格指數(shù)自5月起連續(xù)7個月下跌，四季度跌幅收窄，今年以來累計下跌2.25%;十大城市累計下跌0.25%，跌幅顯著低于百城。50個主要城市1-11月累計成交整體下降13.6%，其中一線城市同比下降顯著，降幅達(dá)23.3%。

　　報告稱，全國來看，商品房銷售面積和銷售額同比下降，整體資金來源增速較去年明顯回落，房屋新開工面積亦同比下降，開發(fā)投資額增速創(chuàng)5年來新低。

　　二手房數(shù)據(jù)顯示，2014年1-11月十大城市二手住宅均價累計下跌1.32%，跌幅超過新房1.07個百分點，而2013年同期則累計上漲17.6%。二季度以來，二手房均價持續(xù)下跌，進(jìn)入四季度逐漸回升。成交方面，十大城市總體成交59.9萬套，同比下降34.4%。其中11月單月成交量為7.1萬套，回升勢頭明顯。

　　土地方面，2014年土地整體供求較去年大幅回落，一線城市熱度不減，但二三線城市遇冷。1-11月全國300個城市住宅用地推出及成交面積同比分別下降26%和34%;整體出讓金降幅超兩成，十大城市占比則顯著提高。1-11月，一線城市住宅用地成交樓面價較去年同期大幅上漲63.5%，推動了土地市場整體成交均價的提升;而二三線城市土地市場趨冷，成交均價較為穩(wěn)定。

　　企業(yè)面

　　品牌房企業(yè)績穩(wěn)步增長 行業(yè)集中度提升

　　從數(shù)據(jù)來看，20家品牌房企銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，2014年1-11月銷售額同比增長12.2%，明顯高于行業(yè)平均水平，帶動行業(yè)集中度大幅提升。

　　拿地方面，與去年同期大規(guī)模土地投資相比，今年以來品牌房企拿地節(jié)奏更顯謹(jǐn)慎，拿地銷售比保持在較低水平，布局熱衷一線城市。

　　資金方面，由于去年資金沉淀和今年拿地投資大幅縮減，多數(shù)A股上市房企資金面較為穩(wěn)定，但有效負(fù)債率有所上升，短期負(fù)債的現(xiàn)金覆蓋率也呈趨勢性下降。

　　報告還顯示，融資方面，資本市場再融資開閘，中期票據(jù)監(jiān)管放松，上市房企股權(quán)融資、債券融資趨于活躍，融資渠道更趨多元。

　　任興洲指出，10年來房地產(chǎn)供給能力大幅增強(qiáng)，部分三四線城市供給甚至超過需求，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟需優(yōu)化升級。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾萬家，在高速增長的時候可能沒有什么問題，但是到了現(xiàn)在新常態(tài)的情況下，這樣的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)還可以維持嗎?”任興洲說，“自身能力不強(qiáng)、資金鏈容易斷裂的企業(yè)會首先被淘汰，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、兼并重組、房地產(chǎn)開發(fā)的集中趨勢不可避免。”

　　 展望2015年

　　房價相對平穩(wěn) 金融政策好于今年

　　展望2015年，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別過去高速增長的“黃金時代”，經(jīng)過市場調(diào)整后，將步入平穩(wěn)增長的新常態(tài)階段。

　　報告預(yù)計，2015年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積小幅回升，新開工企穩(wěn)，投資增速持續(xù)放緩”的特點。其中，貨幣政策支持力度有望進(jìn)一步加大，購房需求或?qū)⒂行蜥尫?，商品房銷售面積有望小幅回升;預(yù)計2015年全國新開工面積同比下降，降幅介于0%-2%之間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長9.5%-11%。

　　報告還顯示，2015年市場仍以去庫存為主，預(yù)計全年價格保持平穩(wěn)或小幅下跌，但不同城市價格表現(xiàn)分化，一線城市和少數(shù)熱點二線城市存在上漲壓力。

　　任興洲也對明年房地產(chǎn)市場走勢作出分析，她認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場銷量會趨于平穩(wěn)，市場總體不會出現(xiàn)大幅回升，供求關(guān)系變化潛在需求趨緩、庫存總量、投資收益、政策預(yù)期、開發(fā)投資增速仍不會太高。

　　此外，住房價格也會保持相對平穩(wěn)，房企的資金壓力迫使其以價換量?！懊髂攴诸愓{(diào)控趨勢更為明顯，金融政策可能會好于今年，可能會有降息，商業(yè)銀行和公積金的政策也在出臺”。