對(duì)于中小房企而言，今年無疑是烈火烹油的一年。

　　克而瑞研究中心最近的一份研究報(bào)告指出，三季度，房地產(chǎn)行業(yè)凈負(fù)債率([(有息負(fù)債總額-貨幣資金)/股東權(quán)益]*100%)在100%高位上環(huán)比企穩(wěn)。而不同規(guī)模的房企顯著分化：總體上，大房企負(fù)債率和負(fù)債結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化，中型房企負(fù)債率繼續(xù)惡化，小房企凈負(fù)債率在高位徘徊。

　　中型房企臨資金重考

　　這是一個(gè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代。萬科、保利地產(chǎn)(600048，股吧)、招商地產(chǎn)(000024，股吧)、金地集團(tuán)(600383，股吧)等4家大型房企由于銷售回款加快，截至三季度末的凈負(fù)債率水平處于62%的低位，環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)。而萬科的凈負(fù)債率僅為26.2%，繼續(xù)保持在行業(yè)低位。

　　相比之下，中糧地產(chǎn)(000031，股吧)、華僑城A、金融街(000402，股吧)、金科股份(000656，股吧)等15家中型房企凈負(fù)債率為137%，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)，逼近高位警戒線；120家小房企凈負(fù)債率109%，環(huán)比微增1個(gè)百分點(diǎn)。

　　克而瑞研究中心分析，中型房企凈負(fù)債率極高且繼續(xù)上揚(yáng)，是因?yàn)槠毡橛凶龃笠?guī)模的需求，導(dǎo)致庫存和負(fù)債率激增。小房企由于在投資方面普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，三季度財(cái)務(wù)沒有進(jìn)一步惡化。盡管如此，小房企由于融資相對(duì)不暢和面臨大量短債償付，未來一段時(shí)間將繼續(xù)面臨資金重考。

　　近年來擴(kuò)張迅猛的閩系房企泰禾集團(tuán)(000732，股吧)、陽光城(000671，股吧)的凈負(fù)債率更是高達(dá)546%和454%，環(huán)比均激增約70個(gè)百分點(diǎn)，同比均飆升了約300個(gè)百分點(diǎn)；其次是嘉凱城(000918，股吧)和金科股份，凈負(fù)債率分別為278%和206%；首開股份(600376，股吧)為200%，中南建設(shè)(000961，股吧)和榮盛發(fā)展(002146，股吧)都逼近150%。

　　“凈負(fù)債率方面，如果高周轉(zhuǎn)房企突破150%，非高周轉(zhuǎn)房企突破120%，企業(yè)會(huì)面臨很大的資金運(yùn)營壓力，尤其是長短債比較小且融資不暢的房企，很可能發(fā)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。”克而瑞研究中心指出。

　　今年泰禾集團(tuán)不斷通過銀行、股權(quán)基金、信托等機(jī)構(gòu)抵押融資，根據(jù)2014年中報(bào)，企業(yè)關(guān)聯(lián)擔(dān)保金額約340億元，為凈資產(chǎn)的6.67倍，資金運(yùn)營已處于“走鋼絲”狀態(tài)。

　　陽光城由于銷售不如預(yù)期，致使此前頻頻奏效的“短、平、快”開發(fā)銷售策略受阻，不得不求助更多的信托、基金等代價(jià)較高的融資方式輸血。

　　克而瑞研究中心表示，如此高的凈負(fù)債率肯定“非常態(tài)”，會(huì)帶給企業(yè)巨大的資金運(yùn)營壓力。而要回歸常態(tài)，高負(fù)債的中型房企接下來應(yīng)該考慮大幅的戰(zhàn)略收縮和積極的營銷，必要時(shí)甚至考慮出售股權(quán)和項(xiàng)目，才能確保資金鏈安全無虞。

　　融資成主要現(xiàn)金來源

　　房企的現(xiàn)金來源主要有經(jīng)營、投資、融資，但今年以來，由于銷售不振，融資一度成為了房企的主要現(xiàn)金來源。

　　數(shù)據(jù)顯示，三季度末，經(jīng)營、投資、融資三類主要活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額均創(chuàng)歷史峰值。其中，行業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-1262億元，負(fù)值環(huán)比擴(kuò)大10%；行業(yè)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-511億元，負(fù)值環(huán)比擴(kuò)大42%；行業(yè)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額高達(dá)+1812億元，環(huán)比增長23%。

　　經(jīng)營和投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流都為負(fù)，只有融資產(chǎn)生的現(xiàn)金流為正，這說明融資已成為房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流入的主要來源。

　　不過，大型房企對(duì)融資的依賴較低。

　　如萬科，三季度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為172.05億元，投資、融資產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-29.12億元、-95.01億元。截至9月底，萬科賬面上的貨幣資金達(dá)到487.4億元，較中期時(shí)增加58.8億元，大于短期借款和一年內(nèi)到期長期階段的總和198.6億元。

　　A股上市房企中，除了萬科，首開股份等43家的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為正，其他的均為負(fù)。

　　利好的消息是，國內(nèi)對(duì)房企的融資環(huán)境大改觀，尤其是9月銀行間中期票據(jù)市場(chǎng)的放開，使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的長短債比止跌回升。

　　萬科、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)等10多家房企紛紛公布中票融資計(jì)劃。金隅股份(601992，股吧)9月25日發(fā)布公告稱，已收到交易商協(xié)會(huì)的注冊(cè)通知書，明確該公司的中票注冊(cè)金額為35億，成為A股中票發(fā)行開閘后的第一單。

　　隨后，金融街、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、華夏幸福(600340，股吧)、中華企業(yè)(600675，股吧)、金科股份也先后發(fā)布了董事會(huì)審議通過發(fā)行中票議案的公告，擬定發(fā)行規(guī)模分別為不超過52億元、36億元、49億元、39億元、20億元、39億元。保利地產(chǎn)也宣布發(fā)行150億元債券，金地集團(tuán)擬發(fā)行95億元期限10年債券，招商地產(chǎn)發(fā)行80億元年息3%可轉(zhuǎn)債。

　　“房企融資到2015年將會(huì)出現(xiàn)分化，過去好融資的企業(yè)更好融資了，而對(duì)于小企業(yè)小地方的開發(fā)商可能由于風(fēng)險(xiǎn)偏好的原因，金融機(jī)構(gòu)會(huì)更謹(jǐn)慎?！钡滦刨Y本董事長陳義楓近日在第一財(cái)經(jīng)《中國房地產(chǎn)金融》雜志主辦全球房地產(chǎn)金融中國峰會(huì)(深圳(樓盤)站)上表示。

　　中信建投證券研究所執(zhí)行總經(jīng)理蘇雪晶則認(rèn)為，三季度以來管理層對(duì)房地產(chǎn)再融資采取放開的態(tài)度，一開始市場(chǎng)認(rèn)為是有限制地放開，但現(xiàn)在來看，已經(jīng)有幾百億的融資規(guī)模，未來可能會(huì)達(dá)到上千億，這相當(dāng)于A股的融資基本上是完全放開了。

　　“我做一個(gè)比較大膽的預(yù)測(cè)，未來關(guān)于再融資，國土資源部的核查也會(huì)逐步放開，相信房地產(chǎn)直接融資的數(shù)量和規(guī)模會(huì)出現(xiàn)更大程度的上升?！碧K雪晶表示。