眾籌最近又成網(wǎng)絡熱搜詞。這次，與它“親密接觸”的不是公益活動也不是圖書出版，而是令更多人向往的集資建房。近期，南京一家房產(chǎn)投資基金公司打出“中國首家眾籌建房投資平臺”的旗號公開籌資建房，聲稱將使買房成本降低20%。

　　在開發(fā)商利潤受擠壓的房地產(chǎn)市場，眾籌如何尋得讓利空間？眾籌建房是否合乎規(guī)范，風險幾何？房地產(chǎn)市場新形勢下，集資建房的概念再次被輿論托起，這背后是誰在消費剛需的期待？

　　“眾籌建房”實際是房地產(chǎn)投資基金

　　近期，南京一家股權投資基金公司推出“眾籌建房”項目，吸引投資人以眾籌的形式“私人訂制”比市場價便宜20%的房子，在網(wǎng)上引發(fā)了熱議，有不少網(wǎng)友對眾籌建房表示樂觀。

　　該基金公司的發(fā)起人袁長喜告訴記者，他們的“眾籌建房”項目采取會員制，項目參與者必須是剛需，并要繳納1000元會員費。目前，招募的第一期會員已有一百多人。

　　在袁長喜等人的計劃里，當會員達到足夠的數(shù)量、預期的購房款總額達到一定規(guī)模時，就會啟動談判，會員將成立業(yè)主委員會，與該基金公司及其委托的房地產(chǎn)開發(fā)商一起討論選地、購地及建房事宜。他反復強調(diào)，在拍板拿地之前，公司不會提前收取會員的資金。

　　“比市場價便宜20%”是這次“眾籌建房”概念里最誘人的內(nèi)容。按照這個項目的推算，“眾籌建房”的模式可以幫開發(fā)商減免大量的財務、融資和營銷成本，節(jié)省出來的費用加上開發(fā)商的利潤大約能占到總房價的20%。

　　然而，這種“眾籌”有點名不副實。袁長喜也坦承，“眾籌”與“投資基金”的籌款方式有極大的不同，前者是公開的，而后者必須是非公開的?！氨娀I”建房名義上采取了“收費會員制”這種“非公開”的籌資形式，但會員卻是通過互聯(lián)網(wǎng)公開召集的。

　　該基金公司打算收取房價的1%至2%作為管理費，憑借低房價吸引投資做成規(guī)模，“利潤也很可觀”?！拔覀儗嶋H上做的是房地產(chǎn)投資基金，但用‘眾籌’這個概念更吸引人?！痹L喜說。

　　如此“眾籌”是否涉嫌非法集資？

　　其實，“眾籌”在房地產(chǎn)領域已非新鮮事物。

　　2005年，因為高房價、低質(zhì)量，南京網(wǎng)友邵角曾組建“我愛南京自建房網(wǎng)”發(fā)起“集資自建房”活動，卻因為個人無建房主體資格而擱淺，而參與該活動的多數(shù)人現(xiàn)在已經(jīng)自購住房。這被業(yè)內(nèi)稱為最接近“眾籌”本意的集資建房活動。

　　2010年，河北等地出現(xiàn)開發(fā)商對部分在建項目實行“私人訂制”，以訂制部分預收款填補拿地資金。南京林業(yè)大學房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠認為，這類活動是開發(fā)商為降低建設成本采取的緩沖措施，是變味的“眾籌”。

　　今年6月以來，蘇州、重慶、天津、東莞等地依托搜房網(wǎng)、團貸網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)平臺推出“房地產(chǎn)眾籌”項目，采取眾籌購買單套房源、拍賣溢價分配給眾籌投資人的盈利模式。團貸網(wǎng)“房寶寶”第一期別墅眾籌買房投資項目已完結(jié)，年化收益率達40%。

　　這類“眾籌建房”的出現(xiàn)，多是基金公司在背后主導的資金運作。業(yè)內(nèi)人士認為，這些模式與非法集資有類似之處。

　　然而，袁長喜堅決否認這種說法：“剛開始算是投資產(chǎn)品，等拍完地、蓋好房、拿到預售證，就變成了購買行為。流程和資金公開透明，拍了地之前可以隨時退錢。這不是非法集資?！?

　　“這是站在法律的邊緣?！苯K劉洪律師事務所律師劉繼翔認為，眾籌是一種購買行為，而房產(chǎn)基金則是投資，兩者有本質(zhì)上的區(qū)別，混淆概念將面臨很大風險。

　　江蘇省司法廳和當?shù)馗骺h市司法部門最近都在提醒此類行為的風險。相關人士表示，如果將“眾籌建房”的資金性質(zhì)認定為投資，若開發(fā)商單方面解除眾籌時簽訂的合同，眾籌投資者們將無處維權。如何從法律上約束眾籌行為，使投資人能夠有效規(guī)避風險，是未來需要解決的問題。

　　只籌錢沒房子，眾籌建房應回歸本義

　　“買地蓋樓這么大的事，得要多少人、多少錢？眾籌幾個億不現(xiàn)實?！泵舷檫h等專家表示，“眾籌”是個新概念，這個包袱皮里的“集資建房”無法落實就沒有意義。

　　“現(xiàn)在的眾籌建房是只見籌錢不見房。如果做不好，就是增加中間環(huán)節(jié)，增加購房成本。”獨立房產(chǎn)評論人于岳認為，當前的“眾籌建房”是非專業(yè)的人去做專業(yè)的事情，能不能做成還是個問題。

　　能不能找到合適的開發(fā)商？能不能拿到中意的地？這些問題讓部分有意嘗試的機構望而卻步。曾經(jīng)在網(wǎng)上發(fā)微博組織粉絲團購的南京高盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長孫天元告訴記者，高盛暫時擱置了原已啟動的“眾籌建房”計劃?！拔覀冞€是覺得要先拿地、再籌款，目標更明確。”

　　其實，梳理上世紀90年代住房商品化改革以后的變化不難發(fā)現(xiàn)，“集資建房”的呼聲伴隨著市場波動而產(chǎn)生：從2005年前后因為高房價、低質(zhì)量呼吁自建房，到2008年后房價暴漲催動“眾籌建房”概念興起，再到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場調(diào)整，各類打著“眾籌”旗號的房地產(chǎn)融資頻現(xiàn)，皆是如此?！氨娀I建房”之所以被喊出，又被追捧，背后是人們對住房及住房品質(zhì)的需求無法得到滿足的現(xiàn)實。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛認為，如果“眾籌建房”能回歸集資建房、滿足普通需求的本意，這樣的金融創(chuàng)新和房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新都值得鼓勵。解決住房問題關乎民生幸福，相關部門在建設保障房的同時，也應該有條件地鼓勵金融等各類房產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新，以充分調(diào)動民間資本積極性來共同解決住房問題。