房貸松綁“炒熱”了國慶樓市。在9月最后一天，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布重磅政策，讓早已傳得沸沸揚揚的首套房貸款認(rèn)定問題止于傳聞，此舉被市場認(rèn)為是近期政府為救房地產(chǎn)行業(yè)而推出的最有力舉措。

　　解讀該文件，重點主要集中在三方面：一是首套房貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍，且現(xiàn)持一套房并還清相應(yīng)貸款的，其二套房申請房貸按首套房貸款政策執(zhí)行；二是對未實施或取消“限購”的城市，三套房限貸令取消；三是鼓勵銀行業(yè)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等措施專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　總體效果有待觀察

　　針對上述“救市”新政，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，將利好一二線城市，特別是核心地段的房產(chǎn)銷量，但整體效果不會太理想，仍有待進(jìn)一步觀察。

　　中信證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊的研報稱，此次政策力度僅次于2008年10月，其程度遠(yuǎn)超前幾個月的放開限貸政策，將會帶動一二線城市10月份銷售量全面反轉(zhuǎn)，房價下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期結(jié)束。

　　民生證券宏觀研究團(tuán)隊研報亦稱，此政策配合住建委對普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的松動，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市特別是核心地段需求將明顯回暖。

　　不過，從全國看，刺激政策或并不會引起太大“波瀾”。

　　中金公司宏觀研究報告稱，由于房貸放松主要集中在首套房，預(yù)計總體效果不太理想。“雖然首套房貸款利率下限重新降至0.7倍，但在銀行資金成本仍偏高的情況下，愿意主動執(zhí)行0.7倍的銀行會很少。三季度以來，不少銀行由于信貸需求減弱，主動增加房貸投放并加快房貸審批速度，但從數(shù)據(jù)看，居民按揭貸款在同比和環(huán)比上并無明顯改善。房貸利率偏低，息差吸引力不高仍是限制銀行投放房貸的重要障礙。”中金公司報告稱。

　　除了房貸供給端動力不足外，需求端轉(zhuǎn)型也值得關(guān)注。中金公司報告分析稱，隨著1990年以后人口出生數(shù)量下降，最近幾年購房的需求中，進(jìn)入適婚年齡而首次購房的比例已逐步下降，取而代之的是置換型需求，而這必然需要二套和三套房貸的支持，但目前政策對這一部分松綁幅度不大。“二套房首付比例很高，三套房基本貸不到，或者需要付出代價才能獲得相應(yīng)的貸款，這都制約潛在房地產(chǎn)需求的釋放，未來需要進(jìn)一步放開二套和三套房貸款才能真正有效推動房地產(chǎn)市場回暖?！?/p>

　　 MBS尚需配套措施

　　近年來，國務(wù)院多次強調(diào)大力推進(jìn)資產(chǎn)證券化試點，在此大背景下，此次“救市”新政中首提鼓勵金融機構(gòu)通過發(fā)行MBS和專項金融債創(chuàng)新房地產(chǎn)融資工具。

　　不少分析師認(rèn)為，此舉可緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。

　　“目前抵押貸款大約10.7萬億，占貸款余額的13.6%，由于久期較長，制約了商業(yè)銀行的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，而MBS通過表外化發(fā)展可以騰挪商業(yè)銀行信貸空間，降低資產(chǎn)和負(fù)債的久期失衡?！?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sh600000/" target="_blank" title="浦發(fā)銀行 600000">浦發(fā)銀行金融市場部宏觀分析師曹陽稱。

　　不過，另一個普遍共識是，MBS并非一蹴而就，存量房貸證券化并不會在近期大規(guī)模推出。

　　曹陽認(rèn)為，目前市場短久期、高收益的替代性資產(chǎn)較多，比如1年期理財收益率高達(dá)5.27%、信托收益率9%，在投資者風(fēng)險偏好較高時，MBS資產(chǎn)或缺乏吸引力，比如以目前5年以上商業(yè)貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益率為6.5%，扣除管理費用，提供給投資者的收益可能更低。其次，在整體金融機構(gòu)的負(fù)債久期下降時，長久期的MBS資產(chǎn)尋找資金對接難度較大，因投資者對其期限溢價要求較高。

　　針對未來MBS的運作模式，曹陽預(yù)計，試點或是在國開行住房金融職能領(lǐng)域，即由國開行來購買市場發(fā)行的MBS債券，其以此作為抵押品，向央行申請PSL來實現(xiàn)融資。

　　中金公司固定收益分析師陳健恒提出，在不降低存款利率等銀行資金成本的情況下，為推動銀行積極投放房貸，可能仍需一定的定向放松政策，如將定向降準(zhǔn)也捆綁到房貸，或?qū)LF等資金投放手段一定程度上與投放的房貸掛鉤。

　　“若無這些定向放松，可能在推動銀行投放房貸上仍不會十分理想?！标惤『阏f。

　　此外，由于新政在假期前一天公布，證券時報記者了解到，目前各大銀行暫未執(zhí)行新政，不過，有消息稱，包括工行在內(nèi)的國有大行將于節(jié)后不久推出配套落實政策。