【導(dǎo)讀】“上海率先嘗試放松樓市限貸”消息真假難辨，北上廣深如何救市引人關(guān)注。《央廣財(cái)經(jīng)評論》本期觀點(diǎn)：一線城市放松限貸正呈"山雨欲來"之勢。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》報(bào)道，房地產(chǎn)市場差別化調(diào)控政策的實(shí)施，讓大家對越來越多的二線城市放松限購的行為產(chǎn)生了心理上的"抗體"。而面對這些城市的救市舉動(dòng)，市場表現(xiàn)得越來越淡定，一個(gè)重要原因在于"領(lǐng)軍者"、也就是一線城市，房價(jià)依然堅(jiān)挺。不過，這個(gè)情況有可能已經(jīng)是過去時(shí)了。

　　剛剛過去的周末，有微博網(wǎng)友發(fā)布消息說，上海正嘗試放松樓市限貸，主要舉措是重新定義貸款中"首套房"的概念。微博網(wǎng)友曹山石貼出了一張上海某銀行的文件資料圖片，這份文件明確了個(gè)人住房貸款套數(shù)認(rèn)定的一系列新標(biāo)準(zhǔn)，主要有以下幾個(gè)方面：第一，以前在外地購房的貸款已經(jīng)結(jié)清，在上海首次購房就算首套。第二，2011年1月房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)前已經(jīng)貸到兩筆及以下房貸，現(xiàn)在全部結(jié)清的，在上海市首次購買商品房申請貸款可認(rèn)定為首套房貸。第三，允許有N套貸款記錄，也就是說原來只允許有3套，現(xiàn)在如果全部結(jié)清，而且在上海無房，那么購房時(shí)按首套算。第四，首套房最低可打8折利率，不過客戶在該行金融資產(chǎn)必須大于等于貸款總額的80%。雖然消息還沒有經(jīng)過相關(guān)部門證實(shí)，不過引發(fā)的討論已經(jīng)掀起高潮。如果消息屬實(shí)，上海將成為北上廣深中第一個(gè)嘗試放松限貸的城市，由此可以得出更加肯定的判斷是：其他一線城市很有可能緊隨其后。一線城市放松限貸正呈現(xiàn)"山雨欲來"之勢。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：地方政府的救市行動(dòng)已經(jīng)不僅僅滿足于松綁限購了，越來越多地方開始涉及到信貸支持等內(nèi)容，救市正越來越深入。不同于二三線城市，上海作為一線城市的典型代表，樓市限貸政策松綁的傳聞讓市場難以鎮(zhèn)定?，F(xiàn)在大家最關(guān)心的是，傳聞究竟是空穴來風(fēng)還是捕風(fēng)捉影？經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭給出了他的判斷。

　　楊紅旭：比較靠譜，因?yàn)樗线壿?。這個(gè)邏輯就是中央的方針是大力支持首套房貸，尤其是首套普通房貸貸款，去年以來整個(gè)首套房貸利率是上浮的，貸款額度也是偏緊的。這樣與中央支持民生、支持合理的住房消費(fèi)精神是違背的。所以今年以來整個(gè)的輿論導(dǎo)向，包括央行銀監(jiān)會(huì)的窗口指導(dǎo)，也是向首套放寬松化進(jìn)一步的發(fā)展。5月12號央行搞座談會(huì)之后，要求商業(yè)銀行大力支持首討房貸，但是之后商業(yè)銀行不給力，但是總體方向是挺寬松化的。所以我它首先反映的是把過去認(rèn)房又認(rèn)貸這樣的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松了，調(diào)整之后只認(rèn)房不認(rèn)貸，資金的融合所謂的置換需求特別有好處。所以過去在整個(gè)樓市高漲的時(shí)候，為了抑制房價(jià)，抑制投資投機(jī)性需求，采取認(rèn)房又認(rèn)貸，但是確實(shí)是有點(diǎn)誤傷正常的一個(gè)合理需求，那么目前樓市已經(jīng)降溫了，中央調(diào)控方針的話應(yīng)該差異化，對于這種需求，我認(rèn)為銀行進(jìn)一步寬松化，是大勢所趨。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：如果銀行進(jìn)一步寬松化是大勢所趨，意味著接下來，更多的一線城市可能加入放松限貸的大軍。之所以存在這種可能，楊紅旭分析，主要還是由當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定。在他看來，房地產(chǎn)告別了瘋長的時(shí)期，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸的支持力度應(yīng)該有合理的放松。

　　楊紅旭：未來兩三個(gè)月之內(nèi)的話，應(yīng)該是有能力看到這種限貸的放松，對于首套和二套都應(yīng)該是合理的放松。央行銀監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)方針是針對全國的，而我們限貸也是全國性的，尤其從2010年開始限貸是比較嚴(yán)格的，其中部分是為了抑制投資投機(jī)性需求，部分是為了配合限購。比如說現(xiàn)在部分城市的已經(jīng)放開限購了，但是針對外地人的貸款的時(shí)候，還是需要提供相關(guān)的納稅證明，這樣等于說限購已經(jīng)放開了，但是針對外地人的限并沒有放開，這是第一個(gè)層次，第二層次就是所謂的誤傷，就是說對置換需求，名下沒房子，但是以前曾經(jīng)貸款的房子這種需求這應(yīng)該是支持的，這是第二個(gè)層次的支持。所以這兩個(gè)方面的支持在限價(jià)已經(jīng)取消，限購大規(guī)模的退出，之后就限貸針對全國的措施也應(yīng)該是給予合理的放松。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：如今在業(yè)界看來，限購政策已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵。限貸會(huì)否放松，將成為判斷未來一年內(nèi)樓市走勢的最關(guān)鍵因素。也正因?yàn)槿绱?，上海這則傳聞讓市場沸騰。假定消息屬實(shí)，向市場釋放出什么樣的信號？經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚對此作出評論。

　　向松祚：以前房產(chǎn)調(diào)控行政干預(yù)的這種意味也比較濃厚，在過去房地產(chǎn)價(jià)格猛漲的期間，有所謂的三限。有限價(jià)，有限購，有限貸。這里面確實(shí)有一些行政干預(yù)的成份，也有一些違背市場機(jī)制的成份，從長遠(yuǎn)來看這些政策很難持續(xù)下去?，F(xiàn)在隨著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)向下調(diào)整，這些政策里面有一些不合理的地方需要糾正，我認(rèn)為這個(gè)是合理的。無論從部分取消限價(jià)或調(diào)整限價(jià)、限購、限貸，都傳遞一個(gè)非常強(qiáng)勢的釋放信號，各個(gè)地方政府，要求取消這三限的動(dòng)機(jī)是最為強(qiáng)烈，銀行金融體系倒沒有這么強(qiáng)烈。因?yàn)殂y行金融體系它有它自身的考量，它必須考量這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上必須完全取消限貸，取消限貸銀行金融體系它是不是貸款，還得依照銀行自身風(fēng)險(xiǎn)的管理?xiàng)l款來規(guī)定，我覺得存在誤解，其實(shí)上海取消限貸在前一段時(shí)間已經(jīng)開始在議論，只是沒有公開的議論，但是銀行的反映非常明確，就是說即使取消了，但是如果我認(rèn)為某一些樓盤的價(jià)格在未來你支持不住，我是不是會(huì)按照你這個(gè)政策給你房貸，也是要銀行考量的。所以要有一個(gè)的理性的心態(tài)來看待房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：也就是銀行是否房貸的話，還需要再繼續(xù)評價(jià)一下到底這個(gè)客戶能不能支持，那么取消限貸僅僅是一個(gè)政策上一個(gè)控制。那么我們看到還有評論說，"上海救市等于承認(rèn)了中國的房地產(chǎn)進(jìn)入全面的調(diào)整期"。但是像上海這樣的剛需支撐的市場，有沒有必要救市？

　　向松祚：如果用大規(guī)模鼓勵(lì)投資房地產(chǎn)，這可能又要走入另一個(gè)誤區(qū).中國房地產(chǎn)的政策始終是在左右搖擺，房價(jià)上漲的時(shí)候然后就采取臨時(shí)的調(diào)控，房價(jià)不行的時(shí)候，就開始要鼓勵(lì)，其實(shí)這本身就是我們的政策沒有形成一個(gè)長期有效的機(jī)制。但是從另外一個(gè)的角度，也反映我們很多地方對房地產(chǎn)依賴程度太高，無論是從穩(wěn)增長還是穩(wěn)財(cái)政，還是我們的整體經(jīng)濟(jì)就業(yè)都要依賴房地產(chǎn)，那我覺得這是一個(gè)很大的問題，我覺得習(xí)總書記講，戰(zhàn)略上的要平常心態(tài)，這個(gè)調(diào)整我們希望它能平穩(wěn)進(jìn)行下去，更重要我們從經(jīng)濟(jì)增長和從財(cái)政收入從就業(yè)這三大指標(biāo)里面，我們要逐步開拓新的行業(yè)，開創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)，減少過度對房地產(chǎn)依賴，實(shí)際上全世界很少有國家像我們這么猛烈的去討論房地產(chǎn)這種事，好像房地產(chǎn)跨了就整個(gè)經(jīng)濟(jì)不行了。事實(shí)上也有很多開發(fā)商，有很多評論人，有很多市場人士都覺得你們銀行就要不照一切條件來放貸，來挽救房地產(chǎn)市場，來拯救房地產(chǎn)市場，否則經(jīng)濟(jì)不行了，如果我們的經(jīng)濟(jì)是這樣的話，那本身就說明我們的經(jīng)濟(jì)不健康。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：也就是現(xiàn)在到底要不要討論救市，仍然需要再討論。

　　編輯觀點(diǎn)

　　今年上半年，央行和銀監(jiān)會(huì)曾呼吁銀行大力支持首套房貸款，但收效甚微。有媒體援引業(yè)內(nèi)人士的話說，商業(yè)銀行的趨利性，使限貸放松的市場前景仍然存在未知數(shù)。從"認(rèn)房又認(rèn)貸"，到"認(rèn)房不認(rèn)貸"，如果上海真的邁開這一步，對全國來說影響意義還是很大的。剛才評論員分析了，尤其對改善性需求而言，是明顯的利好，解救了一部分被限購限貸政策誤傷的購房者。不過從目前來看，上海方面政策還沒有實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)，業(yè)內(nèi)人士判斷到第四季度說不定會(huì)有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，但是過程會(huì)比較緩慢。當(dāng)然，如果消息屬實(shí)，我們更應(yīng)該留心的是，全面放松限購，對整個(gè)市場風(fēng)向的影響。放松限貸，應(yīng)該"穩(wěn)"字當(dāng)頭，既呼應(yīng)"穩(wěn)增長"的要求，也要考慮政策的穩(wěn)健實(shí)施。