7月300城土地出讓金同比減半 地方政府房企聯(lián)手“救市”

　　面對低迷的樓市，地方政府正在打響一場關(guān)于地產(chǎn)的保衛(wèi)戰(zhàn)。

　　日前，中國指數(shù)研究院[微博]發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月，全國300個城市土地出讓金總額為1475億元，環(huán)比減少15%，同比減少49%。其中，住宅用地出讓金總額為1004億元，環(huán)比減少18%，同比減少51%。

　　昨日(8月6日)，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴記者，由于經(jīng)濟(jì)增速放緩，導(dǎo)致地方政府對房地產(chǎn)的依賴度明顯上升，預(yù)計各地的救市熱情將持續(xù)上漲，年內(nèi)市場存在出現(xiàn)反彈的可能性。特別是已經(jīng)開始涉及的信貸松動，一旦銀行實施執(zhí)行，預(yù)期將刺激購房者入市。

　　多地出現(xiàn)土地流拍

　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月，全國300個城市共成交土地1967宗，環(huán)比下降18%，同比下降40%；成交面積6666萬平方米，環(huán)比下降23%，同比下降44%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，一線城市土地成交建筑面積為490.6萬平方米，環(huán)比增長184.4%，同比下降39%；成交均價為5405元/平方米，環(huán)比上漲71.2%，同比下跌25.9%。

　　北京土地市場在時隔3年后再次出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。7月29日，北京朝陽區(qū)孫河兩塊總金額高達(dá)77億元的“準(zhǔn)地王”最終流拍。

　　二、三線城市的日子同樣也不好過。7月杭州兩周內(nèi)余杭區(qū)連續(xù)撤銷了2宗商業(yè)用地的掛牌出讓，使得原本就沉寂的土地市場更加冷清。

　　據(jù)貴州省貴陽市公共資源交易監(jiān)管網(wǎng)顯示，7月貴陽共計掛牌出讓地塊13宗，總面積為42.56萬平方米，地塊用途多為商業(yè)以及工業(yè)；成交僅3宗，有7宗地塊因無人報名而流拍，也因此成為今年流拍地塊最多的一個月。

　　不出意外的話，天津土地市場8月將迎來近一年內(nèi)供應(yīng)量最低的一月。截至8月5日，天津土地交易中心共掛出讓經(jīng)營性用地7塊，沒有一塊地來自市區(qū)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，政府也有意識減少住宅用地的供應(yīng)，更傾向于供應(yīng)商業(yè)以及工業(yè)用地，且供應(yīng)區(qū)域從“郊區(qū)”轉(zhuǎn)向“郊縣”。根據(jù)目前市場情況判斷，土地市場暫時難以回暖。

　　地方政府錢袋子受影響

　　在地方財政中占關(guān)鍵地位的土地出讓收入銳減，這直接觸動了地方政府的救市神經(jīng)。

　　盡管土地市場已遇冷，但廣州今年土地出讓得早，上半年財政收入中的政府性基金預(yù)算收入有495.4億元，同比增長40%，已經(jīng)完成年度預(yù)算的一半。

　　此外，房地產(chǎn)相關(guān)稅收減少也影響到地方政府的錢袋子。上半年廣州全市銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅收入27.6億元，同比下降25.3%，減收9.4億元；存量房契稅收入8億元，同比下降39.7%，減收5.3億元；預(yù)征類土地增值稅收入11.8億元，同比下降16.4%，減收2.3億元。

　　在此背景下，各地也加強(qiáng)了對房地產(chǎn)相關(guān)收入的征繳工作。湖北省英山縣就成立了以縣長為組長，財政、國土資源等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員的英山縣加大土地出讓金征繳工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下發(fā)了《關(guān)于做好加大土地出讓金征繳進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)項目用地工作的通知》，要求全面清理核查近年來已供應(yīng)土地的出讓金征收情況，做好備案，嚴(yán)格按程序辦事，對未按時繳納土地出讓金的，按照相關(guān)要求，采取有力措施追繳，對惡意拖欠的，嚴(yán)肅追究責(zé)任。

　　廣州地稅部門則加大了對土地增值稅的清算力度，清算類土地增值稅收入13.8億元，同比增長73.7%，增收5.8億元。地稅部門針對國土房管部門提供的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移信息開展專項納稅評估，土地契稅收入16.2億元，同比增長1.2倍，增收9億元。

　　業(yè)內(nèi)稱地方將加大救市力度

　　千方百計去庫存是住建部對各地方政府下半年樓市調(diào)控的主要要求。

　　在此背景下，各地救樓市尺度也不斷升級。8月4日，紹興市出臺11條措施促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，通知稱按照“市場主導(dǎo)、因城施策、分類指導(dǎo)、長效管理”的原則，分別從購房政策、銀行貸款、公積金貸款以及商品房合同備案等方面出臺服務(wù)舉措。

　　8月以來，放松限貸逐漸成為公眾關(guān)注的焦點。除紹興外，廣西也表示，將落實差別化住房信貸政策，出臺針對性措施。將適當(dāng)放寬二套房貸款政策，適時、合理調(diào)整住房公積金個人住房貸款最高額度等，大力促進(jìn)住房消費。

　　紹興市住建局稱，今年1月至6月紹興市區(qū)房地產(chǎn)市場成交量下降，可銷售面積持續(xù)增加，市場供求關(guān)系已發(fā)生變化，個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已出現(xiàn)資金鏈緊張、大幅降價促銷等問題。

　　平安證券[微博]認(rèn)為，雖然商業(yè)銀行在市場化的經(jīng)營環(huán)境中站在收益率的角度并不會大幅提高房貸放款積極性，但也會對地方政策及銀監(jiān)會窗口指導(dǎo)給予一定回應(yīng)，加之前期央行[微博]釋放流動性，房貸利率高點已過。

　　嚴(yán)躍進(jìn)判斷，8月份市場成交將和7月份基本持平，預(yù)計不會出現(xiàn)明顯大的變化。出現(xiàn)10%的環(huán)比波動，尚不能說明市場已經(jīng)復(fù)蘇。估計9月份的成交量將比8月出現(xiàn)明顯反彈，不過尚待觀察。

　　他進(jìn)一步解釋，近期地方政府救市的力度在加大。很多房企配合救市措施，未來將加快推盤節(jié)奏、加大降價促銷力度。從這個角度看，地方救市或影響入市節(jié)奏。當(dāng)然，盡管目前部分城市商業(yè)銀行放貸節(jié)奏略有加快，但能否短期內(nèi)刺激成交快速上升，還需要時間檢驗。