必思勝集團首席執(zhí)行官兼常務(wù)董事白尚恩接受采訪(攝影 李一鳴)

　　早在2013年年底，就有澳大利亞房地產(chǎn)機構(gòu)預(yù)測稱，近年以來，在澳大利亞宏觀經(jīng)濟增長放緩、缺乏刺激、后勁乏力的大背景下，商用房地產(chǎn)市場亦難一枝獨秀，其整體發(fā)展水平很難實現(xiàn)高增長，轉(zhuǎn)而以平穩(wěn)為主，間或伴隨小幅的增長或衰退。而與此同時，外國投資者對于澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情卻有增無減，其投資數(shù)額近年來一直呈現(xiàn)上漲趨勢，且有繼續(xù)走高的可能。此舉使得境外投資者，在該市場上開始扮演起越來越重要的角色，成為其擺脫衰退陰影，走向復(fù)蘇乃至興旺發(fā)展的不可或缺的因素。

　　在經(jīng)歷了長達6個月疲軟的表現(xiàn)后，澳大利亞境內(nèi)投資者對于商用地產(chǎn)的信心，亦開始走高。這些因素，或能助該市場在未來的長期內(nèi)，實現(xiàn)新一輪的增長。

　　澳商用地產(chǎn)投資和管理領(lǐng)域的資深專家，必思勝集團(Precision Group)首席執(zhí)行官兼常務(wù)董事白尚恩(Shaun Bonett)認為，澳大利亞的商用地產(chǎn)存在潛在的廣泛需求，而這些需求會轉(zhuǎn)而形成拉動經(jīng)濟增長的重要推動力，實現(xiàn)良性循環(huán)。

　　白尚恩在接受采訪時表示，盡管自2008年金融危機以來，世界經(jīng)濟遭受了各種各樣的打擊，但澳大利亞一直保持著穩(wěn)定的經(jīng)濟增長，以實際行動向投資者們證明了自己是可以信賴的安全的理想投資地點。

　　他指出，澳大利亞的地理位置非常特殊，與亞洲主要國家，如中國、日本、韓國及菲律賓都有著廣泛的貿(mào)易往來以及外交合作；同時，在文化上，它與其他西方國家有著千絲萬縷的聯(lián)系。這就使得澳大利亞在各國人眼中，都容易成為一個符合其商業(yè)利益或文化認同的棲息地，吸引著各個國家的移民以及投資者們。

　　此外，澳大利亞健康、文明、休閑的生活方式，良好的自然環(huán)境，以及穩(wěn)健的金融體系，安全的投資與融資環(huán)境，都會提高其在投資者心中的地位。鑒于此，白尚恩對澳大利亞商用地產(chǎn)的復(fù)蘇滿懷信心。

　　自1994年建立必思勝集團以來，白尚恩一直致力于零售和商業(yè)房產(chǎn)的投資、開發(fā)和管理。他于2007到2008年被列入“澳大利亞40歲及以下最富有的人”，目前是澳大利亞最富有的200人之一。過去20年中，必思勝集團運用長效策略，其產(chǎn)業(yè)分布于澳大利亞多個州和領(lǐng)地，在商業(yè)房產(chǎn)管理和大城市CBD商用地產(chǎn)投資方面頗有建樹。

　　業(yè)內(nèi)人士對澳大利亞商業(yè)房地產(chǎn)市場前景的樂觀態(tài)度，也可以從數(shù)據(jù)上得到支持。僅就2014年度前2個季度的市場情況來看，雖然澳大利亞商用地產(chǎn)市場的表現(xiàn)比較疲軟，本地投資者對市場缺乏信心，多數(shù)以觀望為主。但在另一方面，境外投資者依舊表現(xiàn)出了高昂的熱情，頻頻出手，購買澳大利亞境內(nèi)的商用房地產(chǎn)市場，交易數(shù)額屢創(chuàng)新高，成為為數(shù)不多的拉動消費者信心的重要力量。

　　此前，澳大利亞國家銀行曾于本年度6月30日發(fā)布了第二季度的商用房地產(chǎn)市場調(diào)查。調(diào)查顯示，投資者對于該市場的信心指數(shù)由-3跌至-6，低于商業(yè)信心指數(shù)的平均水平。市場對于其下屬的旅店，辦公樓，工業(yè)用地，以及零售業(yè)用地四大主要行業(yè)均不持樂觀態(tài)度。

　　調(diào)查稱，對于租地的使用率，以及政府監(jiān)管，財政赤字以及消費者信心的擔憂，是造成此情況的重要原因。但這不意味著大眾對于該市場失去信心。實際上，對于該市場未來兩年內(nèi)實現(xiàn)資本回報率的增長一事，大多數(shù)投資者持樂觀態(tài)度。調(diào)查給出的解釋是，盡管現(xiàn)在諸如寫字樓等商業(yè)用地存在空置問題，但人們相信這是用人企業(yè)做出調(diào)整所必須經(jīng)歷的過程。通過辦公地點的兼并以及人員的調(diào)整，企業(yè)可以實現(xiàn)成本的高效管理，這段陣痛期之后的投資回報率，還是值得期待的。

　　而來自《悉尼先驅(qū)晨報》的分析，加強了投資者對未來的預(yù)期。

　　該報專欄文章稱，在過去的3個月里(6-9月)，來自境外投資者的購房需求強勁，其在辦公樓，零售業(yè)用地以及工業(yè)用地等領(lǐng)域內(nèi)頻頻出手，推動了市場的銷售增長，交易額竟超過了100億澳元。較第二季度的91億澳元交易額上漲了18%，并占據(jù)了超過5成的交易數(shù)量。而墨爾本的商用地產(chǎn)市場更是早在第1季度就實現(xiàn)了55%的增長，較去年同期水平翻了一番。

　　文章稱，境外買家中，新加坡是最大的買主，交易額高達28億澳元，其次是中國，為5.8億澳元。

　　而澳聯(lián)儲亦于近期發(fā)布一項報告稱，早在上世紀80年代，境外投資者就開始購買澳大利亞的商用地產(chǎn)了，且逐年走高。截至目前為止，有接近四分之一的商用地產(chǎn)掌握在境外投資者的手里，這種購買行為在今年上半年達到了一個高峰，購買支出工接近50億澳元，占總銷售量的近40%，接近2013年的全年水平。

　　報告還稱，境外投資者對于辦公樓情有獨鐘，其購買建筑中有三分之一為辦公用地。另，新南威爾士州是最受投資者青睞的地方，昆士蘭州布里斯班市緊隨其后。

　　而在最令投資者關(guān)心的回報率問題上，澳大利亞媒體“房地產(chǎn)觀察”給出了2013年度商用地產(chǎn)投資回報率，為9.10%。該數(shù)據(jù)為綜合零售業(yè)用地(8.8%)，寫字樓(9.4%)，工業(yè)園區(qū)(9.3%)，旅館(6.3%)以及醫(yī)療中心(11.6%)五項數(shù)據(jù)后所反映的平均水平。

　　澳大利亞澳新銀行亦對此做了分析，并得出了積極的結(jié)論。其在最新發(fā)布的一項報告中稱，來自境外的強勢需求以及境內(nèi)逐漸復(fù)蘇的消費者信心，是使商用地產(chǎn)市場走出衰退的主要驅(qū)動力量?？紤]到目前澳大利亞民用住宅市場仍舊非常火爆，預(yù)示著將有更多的人來此學習，工作與生活，勢必拉動消費，提振需求，商業(yè)地產(chǎn)的未來勢必大有可為。