中國(guó)樓市正面臨拐點(diǎn)，限購(gòu)、限貸下使得不少富裕階層將投資眼光轉(zhuǎn)向海外，大批海外項(xiàng)目也來(lái)華推售。今年9月，北京秋季房展會(huì)上共展出約600個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，其中有超過(guò)360個(gè)項(xiàng)目來(lái)自海外，創(chuàng)歷年參展新高，尤其以倫敦為首的全球投資熱點(diǎn)城市成為國(guó)內(nèi)買(mǎi)家的關(guān)注焦點(diǎn)，記者了解到，倫敦的房地產(chǎn)市場(chǎng)上中國(guó)買(mǎi)家占比已達(dá)10%，并且正在快速增長(zhǎng)中。

　　中國(guó)富裕階層青睞倫敦買(mǎi)房

　　“我們監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)內(nèi)地買(mǎi)家在倫敦樓市的占比已接近10%，”知名國(guó)際房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行北京國(guó)際住宅部高級(jí)董事張宏10月23日對(duì)新京報(bào)介紹說(shuō)，三年前，這個(gè)數(shù)字還僅僅是2%，僅三年就增長(zhǎng)了五倍。

　　記者了解到，在2013年仲量披露的監(jiān)測(cè)中，倫敦中心區(qū)新房共成交了3000-3500套，其中中國(guó)內(nèi)地買(mǎi)家占比為6%。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，倫敦樓市是一個(gè)高度透明、交易非常簡(jiǎn)便的市場(chǎng)，也是全球的海外投資者比例最高的城市，在倫敦的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，目前中國(guó)買(mǎi)家并不是占比最多的客群。

　　據(jù)悉，傳統(tǒng)的外國(guó)購(gòu)房者來(lái)自中東、俄羅斯和中國(guó)香港，但中國(guó)內(nèi)地是增長(zhǎng)最迅速的客戶(hù)群，近三年來(lái)，隨著限購(gòu)等影響下國(guó)內(nèi)投資環(huán)境的變化，北京、上海等地的住宅價(jià)格看齊倫敦這樣的世界級(jí)城市的價(jià)格，中國(guó)富裕階層對(duì)投資倫敦房產(chǎn)的熱度迅速攀升。

　　倫敦巴特西項(xiàng)目受?chē)?guó)內(nèi)客戶(hù)認(rèn)可

　　“我們仲量聯(lián)行在中國(guó)的多個(gè)城市，代理了多家倫敦當(dāng)?shù)卮笮蛢?yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，多數(shù)都是在非常短的時(shí)間內(nèi)售罄，”張宏透露，一些客戶(hù)剛開(kāi)始買(mǎi)房是為了子女上學(xué)，而后發(fā)現(xiàn)房屋性?xún)r(jià)比非常高，升值又很穩(wěn)定，便再次出手購(gòu)買(mǎi)用于投資。

　　張宏所在的“仲量聯(lián)行北京國(guó)際住宅部”成立于1996年，一開(kāi)始是為了協(xié)助海外人士在北京購(gòu)買(mǎi)或租賃住房，2012年公司敏銳地發(fā)現(xiàn)海外置業(yè)的新趨勢(shì)，部門(mén)迅速轉(zhuǎn)型為協(xié)助內(nèi)地買(mǎi)家在海外購(gòu)房，近三年來(lái)仲量協(xié)助中國(guó)內(nèi)地客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)了500多套的倫敦住宅，除了協(xié)助購(gòu)買(mǎi)外，還協(xié)助出租等事宜，成為國(guó)內(nèi)海外房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)中較出色的國(guó)際房產(chǎn)代理商。

　　據(jù)悉，目前仲量聯(lián)行正在推介其獨(dú)家代理的倫敦巴特西項(xiàng)目(battersea power station)的三期高端公寓，由于地處泰晤士河畔的黃金板塊，吸引了很多國(guó)內(nèi)客戶(hù)的問(wèn)詢(xún)。

　　項(xiàng)目由設(shè)計(jì)了倫敦摩天大廈“小黃瓜”和北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)T3航站樓的國(guó)際建筑大師 Foster + Partners參與建造，其產(chǎn)權(quán)年限是997年，位于倫敦西部富人區(qū)“切爾西”的對(duì)岸，也是倫敦中心地區(qū)泰晤士河畔僅有的兩個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一，據(jù)悉美國(guó)、荷蘭兩國(guó)的駐英新使館將在2017年遷入，在倫敦政府的規(guī)劃中，這里將成為倫敦政界、商界精英匯集的高端社區(qū)。

　　國(guó)內(nèi)投資客戶(hù)偏愛(ài)總價(jià)500萬(wàn)-1000萬(wàn)物業(yè)

　　萊坊北京董事、國(guó)際投資部主管楊杏妮表示，過(guò)去一年，中國(guó)買(mǎi)家占比幾乎是翻番增長(zhǎng)，倫敦房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，使很多國(guó)內(nèi)客戶(hù)開(kāi)始學(xué)習(xí)香港客戶(hù)“炒房”。

　　“最近一年多來(lái)，我們發(fā)現(xiàn)很多在倫敦買(mǎi)房的國(guó)內(nèi)客戶(hù)都是首次海外置業(yè)，這意味著投資型的客戶(hù)在增加，”張宏介紹。

　　在國(guó)內(nèi)買(mǎi)家偏好的物業(yè)類(lèi)型方面，楊杏妮表示，有一些中國(guó)財(cái)富頂層的人士在紐約購(gòu)入了昂貴的豪宅，但在倫敦，中國(guó)客戶(hù)還是偏好“實(shí)用、投資型”的房屋。

　　而張宏透露，國(guó)內(nèi)客戶(hù)成交總價(jià)由初期的300萬(wàn)-500萬(wàn)元人民幣提升到500萬(wàn)-1000萬(wàn)元人民幣，中國(guó)客戶(hù)最喜歡倫敦核心區(qū)域，一般為剛需自住型買(mǎi)家，或是在金融城、金絲雀碼頭附近購(gòu)買(mǎi)投資型物業(yè)。

　　無(wú)論仲量和萊坊的專(zhuān)業(yè)人士都認(rèn)為，實(shí)際成交中，中國(guó)買(mǎi)家的比重只會(huì)比統(tǒng)計(jì)數(shù)字更高。張宏預(yù)計(jì)，隨著英國(guó)移民、留學(xué)熱潮的涌入，中國(guó)客戶(hù)實(shí)現(xiàn)跨國(guó)資本配置的需求，到了2015年，中國(guó)買(mǎi)家占比“10%”的份額還將有望實(shí)現(xiàn)100%的增長(zhǎng)。

　　- 業(yè)內(nèi)看法

　　持有稅費(fèi)低 限制條件少

　　業(yè)內(nèi)人士表示，倫敦之所以在短時(shí)間內(nèi)就吸引了大批中國(guó)買(mǎi)家，除了內(nèi)地客戶(hù)在國(guó)內(nèi)難以尋找穩(wěn)妥的投資渠道外，主要是因?yàn)橛?guó)對(duì)外國(guó)購(gòu)房者采取了鼓勵(lì)的政策，除了永久產(chǎn)權(quán)外，倫敦房?jī)r(jià)持續(xù)了20年的穩(wěn)定增長(zhǎng)、政府針對(duì)房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的稅收都是全球最低，此外，倫敦的租賃市場(chǎng)也非?；钴S。

　　“倫敦是對(duì)海外購(gòu)房者最友好的城市，從沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)限購(gòu)、限貸等措施，外購(gòu)客戶(hù)一般花100萬(wàn)元左右人民幣的首付就能買(mǎi)下一套很好的公寓，這不是70年產(chǎn)權(quán)的，而是永久產(chǎn)權(quán)，英國(guó)房屋的持有成本非常低，客戶(hù)出租或出售都很方便，”張宏對(duì)新京報(bào)表示，這使得內(nèi)地投資客戶(hù)的比例增長(zhǎng)很快。

　　記者了解到，按倫敦當(dāng)?shù)氐恼?，個(gè)人投資者購(gòu)買(mǎi)倫敦住宅物業(yè)的首付為10%-30%，樓盤(pán)普遍都允許首付為10%，在簽約的兩年內(nèi)再付20%，而樓盤(pán)交房后才需要償還貸款，這也意味著外國(guó)買(mǎi)家最高可貸款總房款的70%，目前當(dāng)?shù)氐馁J款利率是3.9%左右。

　　“很多客戶(hù)會(huì)問(wèn)我，在倫敦貸款需不需要在國(guó)籍、納稅信息的限制，其實(shí)只需要房產(chǎn)合同，以及在內(nèi)地的工作收入證明，”楊杏妮表示，但很多國(guó)內(nèi)客戶(hù)都是全款付清，很少去做貸款，或許是因?yàn)橘I(mǎi)房的都是國(guó)內(nèi)的精英人群，財(cái)力較好，另一方面三年內(nèi)只需要每年付10%，而倫敦房產(chǎn)仍是上漲曲線(xiàn)，一些投資型的客戶(hù)計(jì)劃過(guò)幾年房?jī)r(jià)升值就轉(zhuǎn)售，于是不愿意去做貸款。

　　“我們有的買(mǎi)家很高興，因?yàn)闆](méi)想到剛剛收房，我們就幫她租出去了，”張宏介紹，倫敦的租賃市場(chǎng)非常強(qiáng)勁，一般租金就能償還掉貸款，包括租金回報(bào)率較高、貸款方便等在內(nèi)的優(yōu)勢(shì)都吸引了越來(lái)越多的中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)。

　　- 專(zhuān)家建議

　　倫敦樓市有分化 買(mǎi)家需精選樓盤(pán)

　　包括張宏在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士都提醒說(shuō)，倫敦樓市雖然是全球投資熱土，但也并非遍地黃金，首先倫敦的住宅價(jià)格較高，購(gòu)房者尤其是首次投資海外的買(mǎi)家，需要仔細(xì)挑選項(xiàng)目，詳細(xì)了解包括法律、貸款、稅費(fèi)、售后服務(wù)等事項(xiàng)，最好選擇較有信譽(yù)的代理機(jī)構(gòu)，避免出現(xiàn)被不規(guī)范的代理機(jī)構(gòu)“吃差價(jià)”等現(xiàn)象。

　　仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年倫敦新開(kāi)盤(pán)的住宅套數(shù)同比下降了13%，雖然供應(yīng)減少了，但新盤(pán)住宅的銷(xiāo)量仍平穩(wěn)增長(zhǎng)，上半年倫敦中心區(qū)達(dá)到6500套，而住宅售價(jià)的年度增幅仍然保持在13.7%的高水平。據(jù)安永統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年房?jī)r(jià)將累計(jì)上漲20%，而英國(guó)房地產(chǎn)投資將于2015年超過(guò)2004年的峰值。

　　“我們看到購(gòu)房者更精明了，”張宏對(duì)記者說(shuō)，正因?yàn)槭袌?chǎng)熱度在最近幾個(gè)月減弱了，買(mǎi)家看到非成熟地區(qū)、非傳統(tǒng)住宅區(qū)價(jià)格波動(dòng)更大，反而對(duì)位于倫敦中心區(qū)、價(jià)格偏高的項(xiàng)目更感興趣、更有信心，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，倫敦中心地區(qū)的很多住宅單元正在出售，并且往往以歷史最高價(jià)格出售。