中國(guó)投資者赴美投資房地產(chǎn)日漸增多，中國(guó)人在美國(guó)樓市大賺特賺的報(bào)道又讓更多人動(dòng)了心思。不過(guò)，筆者了解到，如果出于資產(chǎn)保值增值和投資多元化，美國(guó)房地產(chǎn)或許是不錯(cuò)選擇，但其投機(jī)空間其實(shí)并不大，且蘊(yùn)含著不小風(fēng)險(xiǎn)。如果抱著“淘金”、“大撈一筆”的念頭進(jìn)入美國(guó)樓市，最后弄不好雞飛蛋打。

　　弄清收益率并不簡(jiǎn)單

　　“我們這有很多中國(guó)客戶，來(lái)了就要問(wèn)收益率。我對(duì)他們說(shuō)，還是建議去別的地方找，因?yàn)槁D樓市的收益率很低，一般就是2%到3%，好一點(diǎn)3%至6%，最多不會(huì)超過(guò)6%?！奔~約樂(lè)為房地產(chǎn)公司金融分析和亞洲市場(chǎng)總監(jiān)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王瀚告訴筆者。

　　值得注意的是，上述收益率是基于租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流計(jì)算出來(lái)的。如果純粹投機(jī)倒賣，最后收益率能有多少是個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

　　“作為個(gè)人投資者，在美國(guó)買一套房，出租兩三年，然后再賣掉，最后的收益完全要看市場(chǎng)走向，”王瀚說(shuō)。

　　針對(duì)近期一個(gè)中國(guó)人在北京賣一套房在美國(guó)休斯敦買六套房的報(bào)道，美國(guó)畢達(dá)哥拉斯投資管理公司董事總經(jīng)理米切爾·董說(shuō)，如果房子不賣的話，在休斯敦實(shí)現(xiàn)8%的收益率是可能的。“但在紐約不太可能實(shí)現(xiàn)8%。紐約收益率大概是3%，波士頓大概5%?！?/p>

　　他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，上述收益率是在房子不賣的前提下，如果把房子拋售掉，誰(shuí)也無(wú)法保證收益率，可能掙一些錢，但也可能虧得很厲害?！耙氲狗繏赍X，你必須非常聰明，且要有個(gè)好的本地投資顧問(wèn)?！?/p>

　　“投資美國(guó)房地產(chǎn)的收益率能達(dá)到多少？這個(gè)很難講，”萬(wàn)科(美國(guó))控股公司董事及法律顧問(wèn)徐維嘉說(shuō)，要看個(gè)人情況、稅務(wù)安排，無(wú)法籠統(tǒng)的分析和下結(jié)論。

　　實(shí)際成本不能忽視

　　美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境與中國(guó)有顯著不同。中國(guó)投資者在投資美國(guó)樓市之前，需要對(duì)美國(guó)相關(guān)的稅收、物業(yè)管理等法規(guī)有個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。業(yè)內(nèi)人士提醒，這些稅費(fèi)成本不是個(gè)小數(shù)目，特別是對(duì)于國(guó)外投資者來(lái)講。

　　徐維嘉說(shuō)，投資美國(guó)樓市，人是不是在美國(guó)很重要?！皩?duì)于外國(guó)人，錢要從美國(guó)出境，一下子要抽掉30%的稅，成本很大?！?/p>

　　而王瀚介紹說(shuō)，如果中國(guó)投資者拿現(xiàn)金來(lái)美國(guó)買房，交易費(fèi)用很高，包括律師費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等要在5%左右。如果一買一賣，就是10%。其次，物業(yè)費(fèi)很高，特別是具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的公寓。一些房子物業(yè)費(fèi)一個(gè)月高達(dá)2000多美元，甚至更高，并且物業(yè)費(fèi)沒(méi)法抵稅。此外，還有房產(chǎn)稅、資本收益稅等。

　　“用房租抵掉物業(yè)費(fèi)沒(méi)問(wèn)題。但如果有貸款，就比較難了。買得不好，很可能虧。我會(huì)和國(guó)內(nèi)客戶開(kāi)玩笑說(shuō)，想在曼哈頓掙6%的收益率還不如在國(guó)內(nèi)開(kāi)個(gè)淘寶，余額寶都差不多能達(dá)到6%。”王瀚說(shuō)。

　　關(guān)鍵是投資目標(biāo)和時(shí)機(jī)

　　北美華人科技工商聯(lián)合會(huì)近日在紐約舉行一場(chǎng)“視野與創(chuàng)新”年會(huì)房地產(chǎn)主題論壇。參會(huì)的不少業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)正在復(fù)蘇，但應(yīng)關(guān)注美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)本地市場(chǎng)有充分的調(diào)研和了解，不能盲目投資。

　　徐維嘉認(rèn)為，現(xiàn)在美國(guó)樓市總體不錯(cuò)，特別是紐約、舊金山等一些較大的城市，但同時(shí)也要看到地價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)?！懊绹?guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)其實(shí)很大，這是(投資時(shí))最大的風(fēng)險(xiǎn)，投資收益如何要看能不能把握好時(shí)機(jī)，作為投資者一定要承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　米切爾·董說(shuō)，如果中國(guó)的投資者想使投資組合更為多元化，來(lái)美國(guó)投資房地產(chǎn)或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇，但其中的風(fēng)險(xiǎn)因素必須充分考慮。

　　中國(guó)復(fù)星地產(chǎn)控股公司戰(zhàn)略投資總監(jiān)梁雅娜告訴筆者，現(xiàn)在中國(guó)投資者應(yīng)不應(yīng)該來(lái)美國(guó)買房要看具體情況。首先，對(duì)于小投資者來(lái)說(shuō)，要看對(duì)本地市場(chǎng)是不是足夠的熟悉。其次，要看投資目標(biāo)?！叭绻窍胱非髢扇攴环?、然后再轉(zhuǎn)手，是不太可能的。在美國(guó)沒(méi)有那么快的增值預(yù)期。但投資美國(guó)樓市的現(xiàn)金收益不錯(cuò)，如果長(zhǎng)期持有，每年拿5%到8%的現(xiàn)金收益還是不錯(cuò)的。在中國(guó)，房屋租金和買價(jià)比可能只有2%至3%”。