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滬新房存量下滑至年內(nèi)新低 大戶型產(chǎn)品去化緩慢
- 發(fā)布時(shí)間:2015-12-17 15:18:38 來源:新民晚報(bào) 責(zé)任編輯:李春暉
商品住宅市場(chǎng):
存量下滑至年內(nèi)新低 大戶型產(chǎn)品去化緩慢
據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示,截至11月底,上海商品住宅存量為1151萬方,與今年年初相比減少139萬方,跌幅為11%。從今年月度存量變化來看,商品住宅存量呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì),當(dāng)前上海存量處于今年最低水平,也是自去年下半年以來的月度新低。而按照今年的去化速度,即便沒有新增項(xiàng)目入市的情況下,目前上海存量可供消化10個(gè)月,去庫存周期相對(duì)較短。
1
南匯存量居首位
臨港限價(jià)房影響大
分區(qū)域來看,目前存量較大的區(qū)域分別為南匯、松江、嘉定、青浦及浦東,存量均在120萬方以上,其它區(qū)域存量均未超百萬方。其中南匯區(qū)存量最大為154萬方,已超過年初存量排前兩位的嘉定及松江。但從漲跌幅來看,存量漲幅最大的區(qū)域?yàn)榍嗥?,目前存量?32萬方,較年初上漲24%;而存量跌幅最大的區(qū)域?yàn)闂钇?,目前存量?7萬方,較年初下降38%。
從成交情況來看,今年存量較大的南匯、松江、嘉定、青浦及浦東區(qū)域成交量也排名全市前列,由此可見這幾個(gè)區(qū)域交投十分活躍。而南匯存量之所以快速上升,主要是受到臨港限價(jià)房項(xiàng)目宜浩綠園大批量入市影響,該項(xiàng)目是目前全市存量最大的項(xiàng)目,存量達(dá)到42萬平方米(5198套)。由于該項(xiàng)目為限價(jià)房項(xiàng)目,戶型面積得以控制,除少數(shù)房型外,最大面積不超過110平方米,主要為一到三房,各房型占比大致為三成左右。
今年存量漲幅最大區(qū)域?yàn)榍嗥郑搮^(qū)域別墅項(xiàng)目較多,因此去化較慢。盡管該區(qū)域今年成交量位列全市成交的第7名,但該區(qū)域今年供應(yīng)量更加突出,達(dá)到111萬方,位列全市供應(yīng)量的第5名,區(qū)域供求比為1.16:1,是今年供求比最大的區(qū)域,在供過于求的樓市行情下,存量迅速攀升。該區(qū)域目前存量最大的項(xiàng)目為和黃瀧灣,存量達(dá)14萬方(486套),位于趙巷板塊,是今年4月新開盤別墅項(xiàng)目,單套總價(jià)638萬/套起,毛坯房,由于位置偏遠(yuǎn),價(jià)格相對(duì)偏高,因此去化緩慢。
而今年存量漲幅最小的區(qū)域?yàn)闂钇郑搮^(qū)域由于今年供應(yīng)量少而成交相對(duì)較快,供求比僅為0.47:1,為今年供求比最小的區(qū)域,因此存量跌幅最大,去化周期也大幅縮短,目前去化時(shí)間為7個(gè)月,低于全市去化周期。
2
商辦市場(chǎng):
存量攀至高位 庫存壓力堪憂
據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示:截至11月底,上海一手商辦市場(chǎng)存量為1948萬方,與年初相比上漲284萬方,漲幅達(dá)17%。其中商業(yè)類存量為1020萬方,辦公類存量為928萬方。從近年來商辦市場(chǎng)月度存量走勢(shì)來看,商辦市場(chǎng)存量呈現(xiàn)階梯式上漲,尤其是辦公市場(chǎng)上漲更為明顯,較年初漲幅高達(dá)24%。
中小戶型存量有限
大戶型產(chǎn)品去化緩慢
從存量類型來看,目前公寓產(chǎn)品庫存量達(dá)7.38萬套,占比十分明顯,達(dá)到85%;而別墅產(chǎn)品的庫存量為1.29萬套,占比不足兩成,其中獨(dú)棟別墅占比僅為4%,也就是說目前市場(chǎng)上獨(dú)棟別墅存量僅為3千余套。但從今年成交情況來看,前11月公寓產(chǎn)品成交占比達(dá)9成以上,別墅產(chǎn)品成交占比僅為7%,而獨(dú)棟別墅成交占比僅為1%。按照今年去化速度,公寓類產(chǎn)品目前存量還可供銷售8個(gè)多月,而聯(lián)體別墅目前存量可供消化近一年半的時(shí)間,獨(dú)棟別墅目前存量可供消化周期更是超過3年之久。
從面積構(gòu)成來看,70平米以下小戶型存量為4700多套,占比僅為5%,而70-90平米、90-110平方米以及170平方米以上的房源占比較為明顯,占比均達(dá)到20%以上,尤其是170平米以上房源存量最大為2.23萬套,占比高達(dá)26%。但從今年成交情況來看,前11月全市商品住宅成交中,最受市場(chǎng)歡迎的戶型面積為70-90平米以及90-110平米的產(chǎn)品,成交占比均在20%以上,其中90-110平米的產(chǎn)品成交占比已接近3成,最為暢銷,雖然存量較為明顯,但在市場(chǎng)中這類產(chǎn)品去化速度也較快,目前該產(chǎn)品段的消化周期也最短,已不足7個(gè)月。整體來看,當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)各面積段中,由于臨港限價(jià)房項(xiàng)目的入市對(duì)70平米以下房源的存量堆積影響較大,導(dǎo)致該面積段產(chǎn)品去化周期較長外,150平米以下的各面積段房源按今年的去化速度算,去化周期均小于10個(gè)月,尤其是110平米以下的中小戶型,去化周期均不足8個(gè)月;而150-170平米以及170平米以上的大戶型產(chǎn)品去化周期均超過一年,尤其是170平米以上的房源,去化周期最長為16個(gè)月。
去化提速
崇明去化周期最長達(dá)兩年
從去化指標(biāo)來看,按今年的銷售速度計(jì)算,目前上海存量去化時(shí)間為10個(gè)月,相對(duì)年初16個(gè)月的去化周期減少了6個(gè)月,去化提速相當(dāng)明顯。全市18個(gè)區(qū)縣中有8個(gè)區(qū)域去化時(shí)間低于全市整體去化時(shí)間,分別為嘉定、浦東、閔行、寶山、普陀、楊浦、閘北及虹口,其余11個(gè)區(qū)域存量去化時(shí)間均在10個(gè)月及以上。
其中去化周期最短的區(qū)域?yàn)閷毶?,?dāng)前存量可供去化時(shí)間僅為6個(gè)月。寶山作為剛需及改善置業(yè)較為集中的區(qū)域,近幾年來無論供應(yīng)還是成交量均名列前茅,但該區(qū)域整體成交量大于供應(yīng)量,交投較為活躍,且呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì),因此不大,去化周期較短。而去化周期最長的區(qū)域?yàn)槌缑?,可供去化周期達(dá)兩年之久,庫存壓力尤為明顯。該區(qū)域近幾年來一直處于供過于求的狀態(tài),并且是全市供求比最大的區(qū)域,在長期供應(yīng)過剩而需求有限的狀態(tài)下,去化周期從而不斷拉長,導(dǎo)致庫存積壓明顯。
供求失衡
存量高達(dá)1948萬方
10月9日,在上海市委舉行的區(qū)縣、大口黨委書記季度工作會(huì)議上,有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)明確表示,當(dāng)前上海辦公用房、商業(yè)用房投資增幅過大、保有量過大是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大結(jié)構(gòu)性問題。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示,截至11月底,上海商業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)量為224萬方,成交量僅為117萬方;而辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量為448萬方,成交量僅為265萬方。整體來看,商辦市場(chǎng)處于嚴(yán)重供過于求的局面,按照今年的去化速度,1948萬方的高庫存,即便是沒有新增商辦項(xiàng)目入市的情況下,當(dāng)前存量可供消化周期長達(dá)四年半之久,足見上海商辦市場(chǎng)庫存壓力之大,這樣看來,相關(guān)的擔(dān)憂也就不難理解了。
區(qū)域分化明顯
外環(huán)外商辦市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大
從環(huán)線來看,目前商辦市場(chǎng)存量最大的區(qū)域?yàn)橥饨辑h(huán)區(qū)域,占比全市存量的4成。其次為內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域,存量占比也達(dá)到20%。從總的趨勢(shì)來看,上海商辦市場(chǎng)正逐步外移,目前存量中已有超過5成的商辦類項(xiàng)目均位于外環(huán)線以外。盡管內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域商辦存量占比明顯,但該區(qū)域內(nèi)商辦物業(yè)自持的居多,而外環(huán)外的商辦市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則較大,這些區(qū)域往往人口聚集度有限,而一些高科技園區(qū)或商務(wù)區(qū)也基本飽和,因此很容易導(dǎo)致大量的商鋪、辦公樓空置,從而造成商辦市場(chǎng)保有量過大。
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