回首2014年，寧波樓市迎來了一場重要的變革。放開限購、限貸，以及央行降準(zhǔn)等利好政策輪番上陣;與此同時，降價潮一波緊接一波地被掀起。

　　在政策和房價的雙重催化作用下，購房者的信心得到提振，由觀望到入市，踏入了剛需或改善的置業(yè)門檻。截至目前，今年寧波市六區(qū)的商品房成交量已經(jīng)超29800套，全年有望沖破三萬大關(guān)。

　　可是，可觀的成交水平背后，是各樓盤貼著成本的吆喝叫賣，開發(fā)商們坦言今年都是艱難“熬”過來的。

　　對此，有人悲觀唱衰，也有人樂觀守候。一起來看看寧波本地的大咖們，是如何總結(jié)這一年的寧波樓市的。

　　從2014年的房地產(chǎn)市場走勢來看，政府對房地產(chǎn)調(diào)控從打壓轉(zhuǎn)為鼓勵和促進(jìn)正常的房地產(chǎn)消費(fèi)。這也使得下半年以來，市場逐步回暖，一步步向好的方向發(fā)展。

　　銀監(jiān)會提出放開首套房的利率優(yōu)惠，改良“認(rèn)貸”政策，讓一部分切實(shí)需要買房的群體邁進(jìn)了首改的門檻。

　　央行宣布降息，銀根得到松動，對整個房地產(chǎn)業(yè)鏈條起到了潤滑作用。而且從已透露的信息看，明年或再迎來兩次降息。

　　對購房者來說，無疑又是一次實(shí)實(shí)在在降低購房成本的利好。對開發(fā)商而言，土地款、稅收以及銀行貸款也會因此縮減，開發(fā)成本也會降低。

　　盡管今年寧波的商品房成交量創(chuàng)下了歷史新高，市場是可觀的，但是房價一降再降，導(dǎo)致幾乎所有開放商今年的利潤都岌岌可危。

　　特別是在目前的高庫存下，一段時間內(nèi)寧波的需求熱情是銳減的，而且新的可持續(xù)增長的需求量又有限。所以明年政府對土地市場的把控就尤為關(guān)鍵了。明年，寧波市場應(yīng)該還是要以消化庫存為主。

　　明后年，是大量期房集中交付，轉(zhuǎn)為現(xiàn)房的時期。個人建議，就是在現(xiàn)有的市場狀態(tài)下，最好的辦法就是立刻實(shí)行現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)房銷售的好處就是把現(xiàn)在的庫存在往后兩年內(nèi)進(jìn)行消化，而現(xiàn)在供應(yīng)的土地也剛剛好在那時候接棒進(jìn)行供應(yīng)。

　　不過這種銷售模式真正操作起來，對開發(fā)商來說資金就會成為最大的考驗(yàn)了。

　　樓市調(diào)控政策在2014年發(fā)生了重大變化，回顧這一年的政策，可以看到政府正在減少對房地產(chǎn)市場的行政干預(yù)，行政干預(yù)手段已經(jīng)開始逐步退出，轉(zhuǎn)而通過市場供需去自行調(diào)節(jié)。

　　2014年初房地產(chǎn)市場一片慘淡，這讓不少地方政府火急火燎，紛紛出臺救市措施刺激樓市回暖，而對樓市成交抑制作用最大的限購也成為地方政府的“眼中釘”。

　　6月底呼和浩特市率先宣布取消限購后，各地方政府便紛紛跟進(jìn)，寧波在7月31日有條件放開了樓市限購，二手住房限購全面松綁，一個月后限購政策正式退出，意味著樓市調(diào)控告別了“一刀切”。緊接著央行發(fā)文取消了限貸政策，寧波馬上落地實(shí)施，和限購放開相比，限貸解禁“救市”的信號意義已經(jīng)十分明顯，特別是對改善客戶而言，能直接降低購房成本，可以直接促進(jìn)壓抑已久的改善型需求入市，取消限貸是今年對樓市影響最大的一個政策。

　　而另外一劑樓市強(qiáng)心劑則屬央行的不對稱降息。雖然央行出手的本意不是救樓市，但這意味著貨幣政策的轉(zhuǎn)向，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)從穩(wěn)健轉(zhuǎn)向適度寬松，對樓市意義十分重大。對于購房者來說，疊加之前的取消限購、限貸政策影響，入市的積極性得到了極大提高，樓市成交量也屢屢刷新歷史高位。

　　今年是名副其實(shí)的政策年，還有調(diào)整公積金使用門檻、大學(xué)生的購房補(bǔ)貼等等，這一系列的政策無疑都有利于推進(jìn)房地產(chǎn)的進(jìn)一步市場化，樓市也會因此而更為穩(wěn)健地發(fā)展。

　　隨著今年年初杭州樓市的降價，降價風(fēng)潮就像多米諾骨牌似的倒向全國。作為二線城市的寧波在高企的庫存壓力下也沒能幸免。

　　從締壹城開始，“以價換量”便成為貫穿寧波樓市這一年的關(guān)鍵詞，跑量成為了開發(fā)商們的共識。

　　在開發(fā)商以價換量的刺激下，以及三季度以后利好政策輪番上陣，10月和11月成交創(chuàng)出新高。然而從整體看，高企的庫存仍未能明顯下降，且政策的刺激延續(xù)力也頗顯疲軟。

　　到如今，寧波仍然有660萬平方米之多的庫存量，預(yù)期到2015年春天這一輪新增供量產(chǎn)生的庫存將會達(dá)到極大值，后續(xù)庫存應(yīng)該會開始下降。就供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，由于整體經(jīng)濟(jì)面仍未能好轉(zhuǎn)，由此預(yù)計2015年中高端改善性產(chǎn)品的銷售壓力仍未能很好解除。

　　這一年，壓力之下的開發(fā)商開始求變，一種變化是類似綠城、萬通之類的老牌房企開始退出轉(zhuǎn)讓，另外一種則是營銷方式上的轉(zhuǎn)變，隨著去庫存壓力的加大，原有的媒體渠道已經(jīng)無法為開發(fā)商加快銷售貢獻(xiàn)更多，其效果直線下降，開發(fā)商意識到尋求在營銷模式上尋求突破的重要性，因此越來越多的開發(fā)商開始踐行“全民營銷”“多渠道營銷”之路。

　　一時間電商平臺、派單、巡展、活動、全民經(jīng)紀(jì)人、call客等等鋪天蓋地而來，成為2014年甬城樓市的獨(dú)特風(fēng)景，也意味著樓市營銷就此進(jìn)入了一個新的時期。

　　今年前11個月市六區(qū)二手房交易量是18815套，平均每月僅1700套左右的水平，相比2013年平均每月2600套的成交相比，降幅達(dá)到33.7%。

　　均價方面也從去年的10823元/平方米降至今年的9284元/平方米，降幅也有14.2%。

　　整個市場全年呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)”的走勢，尤其是8月份限購接近后，平均20天就有一個利好政策出臺。

　　比如限貸松綁、大學(xué)生購房補(bǔ)貼、公積金政策調(diào)整、降息、棚戶區(qū)改造等等，這些利好政策效應(yīng)疊加，引發(fā)二手房市場交易從底部轉(zhuǎn)入上升的階段，平均每個月上升5~10%左右。應(yīng)該說時至年底，各方對市場的預(yù)期都轉(zhuǎn)好，整個市場趨暖。

　　對于二手房市場而言，今后的機(jī)會點(diǎn)應(yīng)該會在危舊房改造上爆發(fā)。

　　整個寧波城市區(qū)域并不大，棚改也主要針對市中心老小區(qū)進(jìn)行，真正的棚改客戶有一個地域性的居住習(xí)慣，他們在市中心住慣了，你換給他一套郊區(qū)的房子，他不愿意去，多會選擇貨幣安置或去就近買一套二手房，因?yàn)樗纳钊ψ泳驮谶@里。

　　很多的危舊房都是年紀(jì)大的寧波人住，他的子女都是圍繞他置業(yè)，房子買在周邊區(qū)域，這樣照顧老人方便。如果老人換一種思維作另一種置業(yè)打算，那可是牽一發(fā)而動全身的事。所以說，棚戶區(qū)改造更多的利好會在二手房市場顯現(xiàn)。

　　2014年即將過去，讓我們把目光投向2015年市場，結(jié)合今年樓市的特點(diǎn)，我們來展望一下未來的樓市?？傮w來說，2015年的寧波房地產(chǎn)市場將會穩(wěn)中求發(fā)展，價格不會有大的起色，成交量預(yù)計下半年會好轉(zhuǎn)，剛需型住宅類產(chǎn)品依然會是主流，投資市場則繼續(xù)不景氣。

　　個人預(yù)測，2015年市場將向以下幾個方面發(fā)展:

　　一是住宅供求。據(jù)初步統(tǒng)計，2015年樓市新增住宅供應(yīng)量將約達(dá)485萬方，其中鄞州區(qū)占32%，鎮(zhèn)海區(qū)占比33%，北侖區(qū)占比16%，江東區(qū)(含科技園)占比9%，江北區(qū)占比6.5%，海曙區(qū)占比3.5%。成交量預(yù)計390萬方左右。

　　寧波市場供大于求的局面明年將持續(xù)，市場壓力不容小覷。鄞州區(qū)、北侖區(qū)和鎮(zhèn)海區(qū)成為了主力供應(yīng)區(qū)域，三大區(qū)域內(nèi)樓盤間競爭壓力較大，海曙、江東等稀缺地段商品住宅會較受歡迎，高性價比樓盤依然會是主題。

　　二是市場價格。預(yù)計2015年住宅市場價格漲跌幅均控制在5%以內(nèi)，總體上房價以穩(wěn)為主，市場將會良性發(fā)展。

　　三是各物業(yè)走勢。預(yù)計商品住宅市場供求兩端基本與上年持平，而由于今年底積壓剛需的爆發(fā)，來年需求有減弱的可能;公寓市場供應(yīng)量將會明顯加大(預(yù)計90萬方左右)，市場需求預(yù)計30萬方左右，公寓市場壓力遠(yuǎn)大于2014年;辦公市場存量會進(jìn)一步加大，經(jīng)濟(jì)不好轉(zhuǎn)的情況下，辦公銷售現(xiàn)狀較難改觀;商業(yè)市場同樣存在較大的庫存壓力，對于廣場類商鋪，開發(fā)商持有將會占據(jù)大頭，即招商模式取代銷售成為主流。

　　四是戶型方面。主力需求戶型將會由90-110平方米向120-150平方米緩慢過渡，即改善型市場將會大有好轉(zhuǎn)。