雖然限購令無法解除，限高令卻可以取消。12月13日晚，北京市住建委發(fā)布公告，曾經(jīng)創(chuàng)下北京樓面價紀(jì)錄的融創(chuàng)農(nóng)展館項目正式領(lǐng)取預(yù)售許可證，住宅均價達(dá)到16.5萬元/平方米。業(yè)內(nèi)分析，融創(chuàng)農(nóng)展館項目的高價獲批，一方面說明北京在高端市場的松綁已經(jīng)全面徹底，另一方面，此舉更會引來原本計劃低價入市的其他高地塊項目的跟進(jìn)，會進(jìn)一步加重本已白熱化的北京頂級豪宅市場競爭。

　　單價超16.5萬闖關(guān)成功

　　融創(chuàng)農(nóng)展館項目的預(yù)售許可證信息顯示，該項目名為“觀瀾嘉苑”，此次批準(zhǔn)的7號樓共計51套房源，其中35套為住宅，16套為商業(yè)。住宅的擬售均價為16.5023萬元/平方米，其中3單元701房最高，達(dá)到190821元/平方米，而4單元602房的總價最高，達(dá)到7107萬元。

　　事實上，融創(chuàng)農(nóng)展館項目的“出身”已經(jīng)決定了其成品房售價不可能低于一般豪宅：去年9月，融創(chuàng)以21億元的總價，加異地建27.8萬平方米醫(yī)院的代價奪得了該地塊，折合樓面價73099元/平方米，彼時業(yè)內(nèi)普遍猜測，融創(chuàng)農(nóng)展館項目的定價會在15萬元/平方米以上。

　　北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計算，如果按照平均售價16.5萬元/平方米計算，項目總貨值在97.6億元左右，如果后續(xù)項目有一定溢價，其總貨值可以突破100億元，而相對于此，該項目的土地成本、建安、稅費以及管理成本合計為60億元，剩下的為資金成本。“如果按照10%的年資金成本計算，銷售周期長短將成為該項目成敗的關(guān)鍵?！睆埓髠ト缡钦f。

　　高端項目徹底松綁

　　“16.5萬元的單價對于現(xiàn)房頂豪來說并不是最高價格，但是期房拿到如此之高的預(yù)售價格是此前沒有的。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，目前的獲批價格是封頂價格，實際銷售價格肯定要低于該價格。

　　“高價格往往引發(fā)高關(guān)注度，無形中對項目起到了宣傳的作用；另一方面，融創(chuàng)通過該產(chǎn)品的入市，能夠強(qiáng)化資本市場對其高端物業(yè)運營商的認(rèn)同，并且在近期陷入融綠股權(quán)之爭的漩渦中時，高價項目的獲批更是釋放了其有實力、有資金收購企業(yè)股權(quán)的信心。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)如是分析。

　　在郭毅看來，融創(chuàng)農(nóng)展館地塊獲批價格遠(yuǎn)超預(yù)期，更是意味著北京市相關(guān)部門對于高端豪宅預(yù)售價格管控的進(jìn)一步松綁。

　　頂豪競爭白熱化啟幕

　　雖然融創(chuàng)農(nóng)展館地塊已經(jīng)獲準(zhǔn)入市，但融創(chuàng)官方網(wǎng)站還未對該項目進(jìn)行更新，項目營銷推廣也還未開啟，如此低調(diào)不禁讓人懷疑融創(chuàng)農(nóng)展館是否要等到現(xiàn)房再銷售。對此，郭毅回答：“既然以16.5萬元/平方米拿到了期房預(yù)售許可證，融創(chuàng)肯定不會等到現(xiàn)房再賣，為了躲避頂豪的競爭白熱化也要越早出手才好?！?/p>

　　根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年底至明年年中，就有融創(chuàng)農(nóng)展館項目、中赫萬柳書院、佳兆業(yè)廣場、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項目以及保利首開東壩項目將陸續(xù)入市，也不乏萬科北河沿甲柒拾柒號、保利海德公園等老項目的角逐。業(yè)內(nèi)人士判斷，2015年的北京頂豪市場，或?qū)⒊蔀楸本鞘懈偁幾罴ち业氖袌觥?/p>

　　但頂豪的出貨量卻不甚樂觀。據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，單價10萬元/平方米以上的豪宅今年共成交21套，而去年則為24套， 2012年和2011年分別為23套和28套。郭毅表示，頂豪的成交套數(shù)減少更為明年的市場帶來了更多不確定。

　　有市場聲音認(rèn)為，融創(chuàng)項目高價格獲批對這些還未報價的頂豪給出了定價的參考和信心。對此，一位做頂級豪宅代理的業(yè)內(nèi)人士表示，頂豪市場容量小，其高端客群不會單純看產(chǎn)品的價格，而是更加注重產(chǎn)品的綜合性價比，且目前頂豪市場形成了差異化競爭，因此跟進(jìn)提價不會成為主流。該人士分析稱：“以萬柳書院和融創(chuàng)農(nóng)展館為例，前者主打純住宅項目，適合低調(diào)客群，而后者具有都市會客廳的設(shè)計傾向，項目目標(biāo)客群的細(xì)分也決定了項目定價的差別，盲目跟進(jìn)漲價反而會削弱項目的競爭優(yōu)勢。”