寬松政策提升市場信心 業(yè)主謹(jǐn)慎報價利于成交

　　隨著10月信貸寬松和11月貨幣寬松政策提升了市場信心，二手樓市回暖跡象初顯，但整體成交依然不如去年同期。中原地產(chǎn)分析指出，從新增客戶量分析，在10月份客戶上門量在第4周環(huán)比上升高達(dá)30%后，進(jìn)入11月又現(xiàn)回落的態(tài)勢，可見信貸政策的效應(yīng)持續(xù)性有限。央行在11月21日又宣布實(shí)施寬松的貨幣政策，又有一成左右的客源上升?？傮w來看，二手樓市成交量環(huán)比9月大漲六成。

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測“陽光家緣”中介二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)顯示，在廣州主要成交的六區(qū)中成交量都上漲，就連10月上漲幅度最低的番禺也在11月迎頭趕上，上漲幅度接近五成，其次是海珠區(qū)，上漲也超過四成。而荔灣和海珠成交價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性下降，其他區(qū)域均環(huán)比結(jié)構(gòu)性上升。

　　央行降息促商貸比例提升

　　數(shù)據(jù)顯示，一次性付款的二手房客戶8月所占比例最高，在9~10月逐漸回落。這是由于9月之前，市場各方力量僵持，首次置業(yè)客戶入市猶豫，改善型客戶入市增多，很多改善型客戶在首付七成的情況下，索性全額付款。而10、11兩月按揭難度和利息也有所降低，因此更多客戶選擇了按揭方式。此外，廣州公積金額度一度偏緊，而商業(yè)貸款相對寬松下，純公積金和組合貸款由年初的六成下降到兩成，而商業(yè)貸款比例由三成增長到七成。

　　央行兩大寬松政策實(shí)施，二次置業(yè)客戶是受益最大群體：除首付比例減少外，貸款利息也相對減少。相對6月份，二次置業(yè)客戶大約增長了一成左右，目前占比約為五成：其中改善型客戶占比約三成、學(xué)位房客戶占比約為1.5成，投資客戶占比約為0.5成。

　　降息后業(yè)主讓價立現(xiàn)“縮水”

　　11月22日，央行開啟近28個月以來的首度降息，市場利好放大，購房者對市場的預(yù)期明顯轉(zhuǎn)好，入市積極性繼續(xù)提高。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月廣州二手住宅市場交投活躍度比10月有一成左右的增幅。不過，11月二手住宅成交均價受一手市場分流影響而令成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，尤其是中高端住宅成交受一手分流明顯，單價3萬元/m2以上的中高端住宅成交占比由10月兩成多下降到11月的不足兩成，整體市場成交以中低價二手樓居多，因而拉低整體成交均價。數(shù)據(jù)顯示，11月廣州地區(qū)二手住宅成交均價為24568元/m2，環(huán)比10月結(jié)構(gòu)性下降9%，同比去年11月上升約一成。

　　合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，11月按揭買二手住宅平均貸款額為92萬元/套。對購房者來說，降息意味著減輕購房成本。以92萬元15年期房貸為例，如果執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，按照等額本息還款方式還款，降息后每月月供減少約201.26元。

　　合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，降息在一定程度上降低了按揭購房成本，對促進(jìn)購房者入市積極性存在正面的影響，不過，從11月22日降息首日至11月底，廣州二手住宅市場按揭購房并未馬上出現(xiàn)明顯增長，反而是個別業(yè)主在降息利好消息下，放盤價較降息前強(qiáng)硬了，讓價空間有所縮窄。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月二手住宅市場平均讓價空間已收窄到7.2%，與9月一度高達(dá)9%的讓價空間相比下降明顯。

　　在“9·30”房貸新政和降息利好疊加的影響下，不但自住型買家預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，就連投資型買家亦開始出手。數(shù)據(jù)顯示，11月投資型購房需求占一成，明顯高于10月5%的占比，其中不少買家是一次性付款抄底“筍盤”人士，偏好低總價的小戶型和市中心有學(xué)位、區(qū)位等優(yōu)勢的“筍盤”。

　　荔灣一手價低影響二手業(yè)主報價

　　11月份，荔灣區(qū)中原地產(chǎn)二手住宅成交均價為18064元/m2，環(huán)比結(jié)構(gòu)性下降27.97%，“陽光家緣”中介網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長約29.52%。11月成交量上漲多源于二次置業(yè)客戶，一部分是想在市中心購房的番禺等近郊客戶；另一方面是由于孩子上學(xué)需買學(xué)位房的買家。如周門路附近的樓梯樓價格較低且?guī)в形麝P(guān)外國語實(shí)驗小學(xué)學(xué)位，受到家長族的青睞。

　　荔灣區(qū)近幾個月一手價較低，如花語水岸電梯樓均價為23000~24000元/m2，而老西關(guān)樓梯樓價格在20000元/m2左右，嚴(yán)重分流二手客戶，導(dǎo)致二手業(yè)主不敢貿(mào)然漲價，因此，11月荔灣區(qū)呈現(xiàn)量升價跌的局面。

　　積壓嚴(yán)重 越秀學(xué)位房業(yè)主不敢貿(mào)然漲價

　　越秀區(qū)11月中原地產(chǎn)二手住宅成交均價為31238元/m2，環(huán)比上漲10.34%，“陽光家緣”中介網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長約30.43%。據(jù)中原地產(chǎn)研究部調(diào)研，越秀區(qū)約九成是二次置業(yè)，這部分客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，三口之家居多，孩子都在適齡學(xué)童階段；其中大約有50%直接買學(xué)位房，另有大約30%是購買學(xué)位房兼改善自住目的，客戶較青睞于擁有省一級東風(fēng)東路小學(xué)學(xué)位房的錦城花園和東風(fēng)廣場以及廣鐵省一級小學(xué)的富力東堤灣。由于前期積壓的盤源較多，目前業(yè)主不敢貿(mào)然漲價，仍有1%~5%的議價空間。

　　海珠區(qū)“賣一買一”型業(yè)主放盤量增多

　　11月份，海珠區(qū)二手住宅成交均價22982元/m2，環(huán)比下降3.5%，“陽光家緣”中介網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長約44.95%。本月海珠區(qū)各板塊成交都明顯好于上月，看房客戶、放盤量和成交量都增多。“9·30”政策出臺后海珠區(qū)業(yè)主放盤量增多，大多都是“賣一買一”型的業(yè)主，這部分業(yè)主趁著政策利好加快了改善置業(yè)的步伐。本區(qū)域江南大道南板塊的保利花園和富力順意花園受改善型客戶的青睞，由于海珠區(qū)較高的房價，較多客戶分流到周邊價位相對較低的一手樓盤。

　　白云大道板塊受“首置”和家長客青睞

　　白云區(qū)11月二手住宅成交均價為19556元/m2，環(huán)比上漲了66.63%，本月“陽光家緣”網(wǎng)簽成交量環(huán)比大漲25%。中原地產(chǎn)分析，由于11月靠近市區(qū)的廣州大道北板塊成交量激增，物業(yè)均價相對較高，拉升了白云區(qū)的成交價格。

　　11月成交較為活躍的區(qū)域是白云大道板塊，該板塊屬于老城區(qū)生活便利，以樓齡較長的樓梯樓居多，由于該板塊有省一級廣園小學(xué)和景泰小學(xué)，因此較受首次置業(yè)的家長族青睞。目前放盤量較多，房價同比去年同期下降10%~15%。

　　中?？党前顺煽蛻舫兹胧?

　　11月，天河區(qū)中原地產(chǎn)成交均價為28897元/m2，環(huán)比上升1.52%，“陽光家緣”中介網(wǎng)簽成交量環(huán)比大漲27.95%。11月成交活躍的板塊為天河北板塊，成交環(huán)比上漲1倍，主要是“9·30”政策和央行降息使改善型客戶積極入市。目前臨近年底業(yè)主放盤量有所增多，而業(yè)主心態(tài)并不強(qiáng)勢，基本上可議價。如東圃板塊的中?？党牵驹鲁山涣凯h(huán)比上月漲60%~70%，其中八成是改善型客戶抄底入市。

　　番禺優(yōu)質(zhì)小區(qū)吸引城區(qū)改善型買家

　　11月番禺區(qū)中原地產(chǎn)二手成交均價為16656元/m2，環(huán)比下降5.34%，“陽光家緣”中介網(wǎng)簽成交量環(huán)比上升46.77%。由于前三季度積壓的盤源仍然較多且臨近年底急需資金周轉(zhuǎn)的業(yè)主開始放盤，導(dǎo)致11月番禺區(qū)總體放盤量增多。由于番禺區(qū)交通較為方便，且優(yōu)質(zhì)樓盤價格相對于市中心較低，不僅吸引本區(qū)域的買家，也吸引來自海珠、越秀、荔灣的改善型買家，而番禺優(yōu)質(zhì)的盤源如華南碧桂園、雅居樂和錦繡香江等，均價在17000~20000元/m2。

　　預(yù)測：年關(guān)將至料二手成交量升價難漲

　　在“9·30”政策和央行降息政策下，11月二手住宅成交量繼續(xù)升高，這是在前三季度跌到歷史“冰點(diǎn)”后的初步恢復(fù)。預(yù)計隨著年關(guān)將至，暫未購房但急需買房的客戶會在寬松政策環(huán)境下逐漸入市，但由于“9·30”政策的逐漸消化以及降息政策非結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，對客戶量的提升作用有限，市場仍因限購所限，因此成交量預(yù)計仍然會環(huán)比提升兩三成左右。

　　從價格走勢看，二手市場前期盤源依然積壓較多，一手開發(fā)商本年度目標(biāo)完成率都不高，以平價走量為主調(diào)，成交價格以穩(wěn)定為主調(diào)。因此目前價格還在低位，建議仍在猶豫的客戶不妨可趁年底前處在價格低位抄底入市。