廣州下半年迄今最激烈的賣地會將在今天下午上演。除了天河區(qū)東圃立交地塊，其余八宗地塊掛牌起始價共90.81億元，均位于天河區(qū)黃云路華美牛奶廠地段，包括7宗商住地塊、1宗商服地塊。

　　截至記者昨日發(fā)稿，已經至少有8家開發(fā)商報名參與競逐，幾乎每宗地塊都有開發(fā)商報名參與。

　　地價或難超15000元/平方米

　　據(jù)悉，華美牛奶廠位于天河區(qū)東部，珠吉路以西，緊鄰奧體中心、世界大觀、廣州科學城。作為廣州三舊改造項目，華美牛奶廠的最新規(guī)劃已于2014年6月獲得市規(guī)委會通過，據(jù)規(guī)劃，該地塊將改造為低密度住宅區(qū)，未來可新增70萬平方米的商品住宅，將容納2.36萬人口。

　　經緯行研究中心分析，這次推地是天河區(qū)自2007年以來單周供應宗數(shù)最多的一次，起拍樓面地價方面，7宗華美商住地塊當中，除1宗居住兼容商住用地為1萬元/平方米，其余6宗均為1.2萬元/平方米;天河區(qū)東圃立交地塊則為12058元/平方米。雖然9月末廣鋼地塊的批量出讓無驚喜，但十一之后的市場氣氛已經有所好轉，且此次的天河地塊比芳村地塊更“優(yōu)質”，預計會順利出讓，溢價率也不會低。

　　中原地產研究部則預期，地塊合理價格區(qū)間為12000-15000元/平方米，價格會略高于此前的油制氣廠地塊和2013年富力東圃地塊，但不會高太多，超過廣鋼地塊最高價可能性較小;而土地成本控制在15000元/平方米內利于開發(fā)商未來樓盤定價銷售，項目地塊規(guī)劃前景很好，但現(xiàn)狀交通配套很差。奧體新城板塊新房均價2萬-2.5萬元/平方米，按開發(fā)期兩年，8%年增長率估算，兩年后項目首期產品售價最高30000元/平方米，房企要想實現(xiàn)20%的平均開發(fā)利潤，土地成本需控制在15000元/平方米以內。

　　此外，華美牛奶廠為廣州國際控股集團公司旗下企業(yè)，老東家直接拿地或聯(lián)合其他房企拿地優(yōu)勢很多，廣州國際控股集團公司旗下子公司或新注冊開發(fā)公司或與其他房企聯(lián)合開發(fā)公司參與拿地。

　　而距離地塊最近的二手住宅主要有半山溪谷E墅、富力花園、盈彩美居、金碧世紀花園、景安花園及中?？党?。這些住宅主要有以下特征，大部分為電梯樓;樓齡均在20年以內;二手均價介于1.3萬-2.6萬元/㎡。

　　未來，牛奶廠地塊改善型產品的定位會影響奧體中心板塊人群的層次結構，提升板塊的綜合影響力，也會增強二手小業(yè)主的要價心態(tài)，相應的提升周邊二手樓價。

　　土地市場焦點還在一線城市

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文分析，今年第一季度，北京賣地逾1000億元，廣州賣地近400億元，開局很好。但接著下來的第二季度和第三季度，市場急劇轉冷。第四季度，地方政府會加快土地出讓的節(jié)奏。目前的形勢是，三、四線城市土地多，價格便宜，但發(fā)展商意興闌珊。所以第四季度土地市場的焦點，還將在一線城市。

　　據(jù)本報記者不完全統(tǒng)計，截至目前廣州今年賣地總收入為590余億元，離800億元的年度目標還差約210億元。即使本月所有地塊都只能以底價成交，廣州也將超額完成年度賣地任務。