導(dǎo)讀：雖然今年以來從地方政府放松限購出臺措施刺激樓市，到中央銀行松綁信貸和中央政府維穩(wěn)樓市的政府取態(tài)來看，房地產(chǎn)宏觀政策的托底明顯。然而，目前房地產(chǎn)市場特征與過往有所不同，單純寄希望于政策救市的歷史或難重演。

　　在央行“930”信貸政策滿月之際，2014年10月29日李克強總理主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求重點推進六大領(lǐng)域消費，其中包括穩(wěn)定住房消費，加強保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。在這樣一次大規(guī)模救市背景下，包括北京在內(nèi)的各地樓市先后都出現(xiàn)了回暖跡象。

　　單純寄望政策救市歷史或難重演

　　與2008年金融危機引發(fā)的樓市下跌相比，本輪樓市無論是調(diào)整時間還是下跌幅度均不及2008年。當(dāng)時中原二手住宅價格指數(shù)下行周期達到9個月，六大城市跌幅在7.5%至12.7%，而此次始于今年5月的指數(shù)下行經(jīng)歷了5個月時間，六大城市跌幅僅在0.9%~6.3%。價格調(diào)整有限，自然也不利于反彈勢頭的確立。

　　此外，兩次房地產(chǎn)救市的大背景也迥異。2008年，在政策全面放松的情況下，各路資金涌入樓市，投資性需求異?；钴S。而當(dāng)下，無論是資金還是投資性需求進入樓市的外圍因素影響較多。本屆政府持續(xù)推進的反腐工作，對房地產(chǎn)市場尤其是高端產(chǎn)品領(lǐng)域沖擊明顯。不動產(chǎn)登記工作的穩(wěn)步展開，以及房地產(chǎn)稅立法進而全面開征房產(chǎn)稅的預(yù)期，影響市場投資需求。最后，隨著居民金融理財渠道的不斷拓寬，房地產(chǎn)價格漲幅收窄、流動變現(xiàn)能力較差的局限性凸顯，也對資金的涌入帶來較大分流影響。

　　中原集團研究中心張海清認為，雖然今年以來從地方政府放松限購出臺措施刺激樓市，到中央銀行松綁信貸和中央政府維穩(wěn)樓市的政府取態(tài)來看，房地產(chǎn)宏觀政策的托底明顯。然而，目前房地產(chǎn)市場特征與過往有所不同，單純寄希望于政策救市的歷史或難重演。加之，宏觀政策的取態(tài)也有差異，將使得本輪各類救市政策能否真正奏效有待觀察。

　　土地市場率先響應(yīng)新政

　　實際情況是怎么樣呢？新政一個月，市場并沒有出現(xiàn)暴漲的局面，但回暖卻是實實在在的，最明顯的是土地市場。根據(jù)統(tǒng)計，其間一線城市土地成交22宗，合計成交規(guī)劃建筑面積234.96萬平方米。雖然因為長假影響，成交面積低于9月，但成交均價則創(chuàng)造了最近半年的最高點。

　　22宗土地成交樓面價達到了9787.5元每平方米，這也是僅次于2014年1月份的高點，住宅地塊成交7宗，合計簽約114萬平方米，住宅成交樓面價達到了15172元每平方米，其中溢價率也達到了36%，雖然成交總量約為供應(yīng)量影響出現(xiàn)下調(diào)，但整體看溢價率有所上行，土地市場在10月份有復(fù)蘇的變化。10月以來，20大標桿房企中，萬科、保利、首開分別拿地，從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運行，但抄底的企業(yè)將有所增加。

　　在樓市方面，根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：新政首月40個重點城市新建住宅成交面積較9月同期增長9%，其中各線城市均有所回升，一線城市表現(xiàn)最為突出，增幅達到23%。因為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，實際市場的表現(xiàn)遠遠超過數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來的上漲。

　　北京樓市仍然處于調(diào)整區(qū)間

　　最能反映樓市熱度的是二手房的買賣情況。從10月20日后，北京單日網(wǎng)簽數(shù)量連續(xù)突破450套，最近一周工作日基本在600套以上。整個10月份，北京二手房網(wǎng)簽合計8923套。由于北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后于一線實際成交起碼15天以上，10月份市場實際簽約量應(yīng)該在1.8萬套左右。

　　北京二手房市場價格降幅在今年上半年超過之前市場預(yù)料，在實際市場交易中，大部分購房者都會發(fā)現(xiàn)，市場在售的二手房房源均價相比年初最高點，跌幅已近超過15%，部分房源甚至超過20%。

　　這種情況下，特別是在“930”新政策刺激下，之前部分觀望的購房者出現(xiàn)了井噴恐慌性入市。從7月開始，成交量已近逐漸觸底，房價下調(diào)的幅度在逐漸放緩，到了10月份北京二手房價格在年內(nèi)首次出現(xiàn)輕微上漲。

　　從二手房成交價格看，9月依然延續(xù)下調(diào)，成交均價為2.87萬，但跌幅明顯收窄，大部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)止跌現(xiàn)象，10月份成交均價在2.9萬左右，環(huán)比9月上漲了1%。

　　雖然10月價格出現(xiàn)了輕微反彈，但從10月實際成交量看，后市走勢依然不明朗。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，信貸價格未明顯下調(diào)導(dǎo)致不太可能帶來明顯的價格反彈。在單月二手房成交量萬套左右的情況下，北京樓市依然處于調(diào)整區(qū)間，但隨著市場信心的恢復(fù)，房價已經(jīng)基本可以判斷很難有下行的調(diào)整。文/本報記者 范輝

　　財經(jīng)觀察

　　反彈關(guān)鍵還是靠信貸

　　回顧2008年全球金融危機引發(fā)的樓市全面下行期間，中央采取了一系列救市政策，當(dāng)時在各項政策的刺激下樓市迎來了強大力度的反彈。這次刺激是否會帶來大反彈呢？

　　張海清認為，2008年救市效果之所以能立竿見影，除了政策本身大幅調(diào)整之外，離不開貨幣政策寬松的重要背景。在2008年9月至12月間，經(jīng)歷了三次下調(diào)存款準備金率、四次下調(diào)基準利率。而今年此前的定向降準對房地產(chǎn)市場難有大的影響，當(dāng)前無論是貨幣供應(yīng)還是社會融資規(guī)模，均與當(dāng)年存在顯著差距。

　　另外，樓市要反彈，離不開信貸，這兩次雖然都是央行放松表態(tài)，但執(zhí)行起來卻有差異。2008年發(fā)布的國務(wù)院131號文件中提出“鼓勵住房合理消費”，具體舉措包括房貸首付比例調(diào)至20%、利率下限基準利率0.7倍。最主要的是政策出臺后，各大商業(yè)銀行所有商品住房類型均按此執(zhí)行。

　　然而，此次信貸放松能否真正落地，取決于商業(yè)銀行自行確定。央行“930”政策出臺一個月以來，除了首套房認定標準放寬之外，房貸利率并未出現(xiàn)明顯下調(diào)。目前，在銀行實際執(zhí)行過程中，不僅受到政策底線嚴格控制，同時往往出于資金成本、經(jīng)營收益、風(fēng)險控制等角度考慮，對具體個人執(zhí)行不同的信貸方案。