600萬(wàn)元成為分水嶺

　　一直以來(lái)，海淀樓市都因其地段及稀缺性資源優(yōu)勢(shì)，廣受改善型置業(yè)者熱捧，房?jī)r(jià)亦持續(xù)處于高位。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，10月份海淀區(qū)預(yù)計(jì)入市的5個(gè)項(xiàng)目均價(jià)普遍突破50000元/平方米。業(yè)內(nèi)專家指出，海淀地區(qū)由于土地稀缺等諸多因素，住宅供應(yīng)一直較少，供需結(jié)構(gòu)也比較緊張，未來(lái)隨著“限貸松綁”利好的釋放以及改善型需求的集中爆發(fā)，價(jià)格還存在很大的上漲空間。

　　海淀新盤集中釋放

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，10月北京商品住宅市場(chǎng)將有22個(gè)項(xiàng)目(包含1個(gè)自住房)入市銷售，主要集中在大興、朝陽(yáng)和海淀3個(gè)區(qū)域。其中，海淀區(qū)預(yù)計(jì)將有5個(gè)項(xiàng)目開盤，包括金隅翡麗·藍(lán)爵堡、華潤(rùn)萬(wàn)橡府以及紫玉公館等。據(jù)了解，華潤(rùn)萬(wàn)橡府在售均價(jià)58000元/平方米，紫玉公館預(yù)計(jì)售價(jià)則高達(dá)70000元/平方米，新盤項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)亦普遍在50000元/平方米左右。目前為止，僅有金隅翡麗·藍(lán)爵堡項(xiàng)目擬定入市價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米左右，仍處于價(jià)值洼地。

　　房地產(chǎn)分析人士指出，海淀區(qū)域由于土地出讓有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量一直相對(duì)較少，產(chǎn)品也比較稀缺。近日，建行、中國(guó)銀行相繼松綁“限貸”政策在刺激改善型需求加速入市的同時(shí)，也增強(qiáng)著房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，因此，10月份入市新盤均價(jià)突破50000元/平方米不足為奇。此外，在改善型需求集中爆發(fā)之后，部分需求巨大、放量有限但區(qū)域價(jià)值又比較突出的項(xiàng)目甚至還可能迎來(lái)一房難求的行情。

　　改善型樓盤走熱

　　據(jù)了解，過(guò)去幾年由于北京市嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策，因此造成了大量換房改善型需求的積壓，目前這一部分改善型需求正在集中釋放。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，黃金周期間，雖然北京市商品房網(wǎng)簽量同比下降超過(guò)30%，但日均新增客源量較9月份增加25.3%。業(yè)內(nèi)人士分析指出，考慮到“限貸政策”在各大銀行的逐步落實(shí)，未來(lái)釋放的改善型需求還將持續(xù)增長(zhǎng)，并在今年四季度乃至明年一季度的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)上集中顯現(xiàn)。

　　改善型需求扎推入市帶來(lái)的則是中高端樓盤的快速走熱，尤以改善性需求高度聚集的海淀區(qū)表現(xiàn)最為明顯。來(lái)自開發(fā)商和中介的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間，海淀區(qū)的中高端樓盤如金隅翡麗·藍(lán)爵堡等都處于順銷狀態(tài)，日均皆有三四十組的來(lái)電量。其中，金隅翡麗·藍(lán)爵堡項(xiàng)目不僅處于價(jià)值洼地，且緊鄰西三旗軟件園，坐擁幼兒園、小學(xué)、商業(yè)、養(yǎng)老院等優(yōu)勢(shì)配套資源，項(xiàng)目發(fā)展前景被廣大改善型置業(yè)者一致看好，一度受到熱捧。

　　中高端市場(chǎng)深度分化

　　樓市的逐漸好轉(zhuǎn)提升著開發(fā)商對(duì)樓市的預(yù)期，然而，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此卻并不完全看好。有分析人士指出，“限購(gòu)松綁”更多會(huì)影響改善型置業(yè)客群，高端置業(yè)者受此影響則較小，海淀區(qū)中高端住宅市場(chǎng)也就在此形成一個(gè)極為明顯的分水嶺，即總價(jià)在500萬(wàn)元至600萬(wàn)元的豪宅是最好賣的，超過(guò)600萬(wàn)元，客群就會(huì)下降。

　　據(jù)了解，與區(qū)域內(nèi)豪宅項(xiàng)目不同，華潤(rùn)萬(wàn)橡府、京投銀泰琨御府等改善型項(xiàng)目均取得了良好的銷售業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，以5.8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入市的海淀華潤(rùn)萬(wàn)橡府在開盤當(dāng)日便全部售罄，而以7.3萬(wàn)元/平方米均價(jià)入市的京投銀泰琨御府，開盤亦取得了95%的去化佳績(jī)。

　　而即將于10月18日開盤的金隅翡麗·藍(lán)爵堡項(xiàng)目，擬定入市價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米左右，單套價(jià)格也在600萬(wàn)元左右，作為改善型項(xiàng)目更具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。業(yè)內(nèi)人士指出，在海淀區(qū)改善型需求保持高速增長(zhǎng)，而區(qū)域中高端產(chǎn)品基本賣一套少一套的普遍行情下，金隅翡麗·藍(lán)爵堡項(xiàng)目入市或?qū)⒁l(fā)新一輪的搶購(gòu)熱潮。