“上海不愿刺激樓市。今天(10月13日)下午央行上海分行召18家銀行開房產(chǎn)新政的通氣會(huì)，上海新政執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是已有一套還清貸款后新增一套算首套有附加條件：新增的一套必須是上海普通住宅(總價(jià)內(nèi)環(huán)以內(nèi)330萬元，內(nèi)外環(huán)間200萬元，外環(huán)以外160萬元)，利率各家銀行都傾向于執(zhí)行基準(zhǔn)，至多九五折和，周內(nèi)各家銀行將會(huì)公布細(xì)則?！?

　　這段話昨日(10月14日)在微信朋友圈內(nèi)廣受關(guān)注。記者從一位參與該會(huì)議的銀行內(nèi)部人士處證實(shí)了上述消息。

　　根據(jù)最新成交數(shù)據(jù)，受房貸新政等因素影響，上海房地產(chǎn)市場10月份的前13天成交量較9月同期上升了至少一成。上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說，目前上海新房市場的普通住宅只占總量的不足5%，隨著上海房貸新政的落地，未來市場將經(jīng)歷一段時(shí)間的成交回落。

　　“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)兩年未變

　　記者了解到，昨日下午，央行上?？偛空偌虾５貐^(qū)商業(yè)銀行召開通氣會(huì)，“貫徹并落實(shí)”9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》的相關(guān)精神和要求。

　　上述參與該會(huì)議的銀行內(nèi)部人士告訴記者，會(huì)上央行上海總部明確，擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請購房貸款，必須為普通商品住房，銀行才能執(zhí)行首套房貸款政策。

　　雖然此前央行和銀監(jiān)會(huì)已明確“再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”，但銀行在總行層面出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款政策中卻似乎模糊了“普通商品住房”這一要求。如建設(shè)銀行10月9日在官網(wǎng)發(fā)布通知，表示對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執(zhí)行首套房貸款政策，全文未提“普通商品住房”。

　　建設(shè)銀行表示，具體操作由各地分行掌握。截至目前，建設(shè)銀行上海分行仍表示房貸細(xì)則正在擬定中，對于符合央行和銀監(jiān)會(huì)政策的房貸可按要求進(jìn)行預(yù)受理，最終受理審批以正式文件為準(zhǔn)。

　　對于“普通商品住房”，各個(gè)地方有著不同的標(biāo)準(zhǔn)，如上海普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)是在2012年3月1日起執(zhí)行的，當(dāng)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)為：第一，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；第二，單套建筑面積在140平方米以下；第三，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

　　央行上海總部內(nèi)部人士告訴記者，13日的通氣會(huì)主要是向各家商業(yè)銀行傳達(dá)一下央行房貸新政的主要精神，并未制定新的具體的規(guī)定。對于是否調(diào)整普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)，該人士表示，“普通住房的標(biāo)準(zhǔn)不是央行來制定的，這需要各地政府部門來確定”。

　　北京則剛剛從10月8日起執(zhí)行最新的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)：五環(huán)內(nèi)39600元/平方米或總價(jià)468萬元；五環(huán)至六環(huán)31680元/平方米或總價(jià)374.4萬元；六環(huán)外23760元/平方米或總價(jià)280.8萬元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，類似上海這樣把普通商品住宅才算作首套房的貸款政策，并沒有在全國普遍實(shí)施。北京的房貸政府便并沒有強(qiáng)調(diào)普通商品住宅和非普通住宅的區(qū)別。

　　二手房市場或受益

　　上海房貸新政的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，對目前正在逐步回暖的市場來說無疑是一場“降溫”。

　　德佑地產(chǎn)研究部分析師趙葆根介紹，在央行9月30日發(fā)布房貸新政后，上海商品住宅成交量迅速增長。10月的前13天已比9月同期增長一成多，其中中高端和改善需求房的增長特別迅速。

　　他透露，德佑地產(chǎn)10月份前13天的二手中高端房源成交量較9月同期增長了四成，分銷的新房成交量更是達(dá)到9月同期的三倍。

　　宋會(huì)雍告訴記者，上海的中高端住宅成交確實(shí)在10月初出現(xiàn)了放量，不少觀望者因房貸新政而入市。

　　然而，在上海的房貸新政細(xì)則曝光后，市場卻很難繼續(xù)維持之前那樣的旺盛需求。根據(jù)宋會(huì)雍的統(tǒng)計(jì)，在上海的新房住宅市場上，符合普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)的房屋不到5%，而在二手房市場上也有25%的房屋屬于非普通住宅。

　　克而瑞研究總監(jiān)薛建雄也證實(shí)了宋會(huì)雍的判斷，上海新房市場的普通商品住宅供給確實(shí)不多。尤其是對改善型的購房人群來說，能滿足他們買房需求的房屋數(shù)量很少。

　　不過，趙葆根認(rèn)為，仍有一部分改善型需求可以因?yàn)榉抠J新政獲益，但這些需求將主要集中在二手房市場消化。

　　宋會(huì)雍說，雖然時(shí)過兩年，上海普通商品住宅的標(biāo)準(zhǔn)已有更改的必要，但短期內(nèi)迅速調(diào)整的可能不大，總價(jià)進(jìn)一步放寬的范圍有限。