中國(guó)經(jīng)濟(jì)告別高速增長(zhǎng)進(jìn)入新常態(tài)，2014年北京樓市也告別了2013年的高速狂飆，無(wú)論新房還是二手房，房?jī)r(jià)和成交量都從高位滑落，進(jìn)入自2011-2012年以來(lái)的首個(gè)調(diào)整期。這九個(gè)月里，樓市出現(xiàn)了諸多熱點(diǎn)，市場(chǎng)層面有自住房爭(zhēng)議、棄選風(fēng)波、商品房降價(jià)、土地流拍、中介關(guān)店等等，政策層面則有京津冀協(xié)同發(fā)展、九折利率重出江湖、松綁豪宅預(yù)售證等，此時(shí)盤點(diǎn)這些關(guān)鍵詞，讓我們一起見(jiàn)證樓市的走向。

　　自住房

　　今年北京樓市最重要的關(guān)鍵詞就是“自住房”，這個(gè)新型限價(jià)房政策2013年一出臺(tái)便引發(fā)爭(zhēng)議，大家最關(guān)心的就是它對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

　　當(dāng)時(shí)有開發(fā)商對(duì)外稱，由于地價(jià)仍在上漲，中簽自住房如中獎(jiǎng)，但成本會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到同一地塊的商品房部分，推高商品房?jī)r(jià)格。但等到2014年自住房真正入市，北京樓市已經(jīng)從2013年的高點(diǎn)向下調(diào)整，疊加影響下，自住房對(duì)新盤市場(chǎng)的影響可用“重創(chuàng)”來(lái)形容。

　　從第一個(gè)自住房入市至今，北京已有25個(gè)自住房項(xiàng)目入市，供應(yīng)住宅近2.87萬(wàn)套，而截至前8月，今年北京新建住宅成交也不到3.4萬(wàn)套。25個(gè)自住房項(xiàng)目中，售價(jià)最低的項(xiàng)目大興采育鎮(zhèn)的當(dāng)代MOMA滿庭春是9500元/平方米，價(jià)格最高是地點(diǎn)最好的百子灣自住房22000元/平方米，對(duì)周邊商品住宅帶來(lái)巨大壓力，引無(wú)數(shù)剛需競(jìng)折腰。難怪有開發(fā)商自嘲：“躲過(guò)了限購(gòu)、卻躲不過(guò)自住房。”

　　降價(jià)

　　2014年，自住房的沖擊和樓市漲到高位后自然回落相疊加，北京樓市樂(lè)極生悲進(jìn)入了調(diào)整節(jié)奏，降價(jià)風(fēng)從二手房蔓延到了新盤市場(chǎng)。新盤市場(chǎng)上，從一二月份倒春寒，開發(fā)商和購(gòu)房者僵持觀望，到三四月份龍頭萬(wàn)科在郊區(qū)天宮院的剛需樓盤率先降價(jià)，再到5月亦莊海梓府打響了亦莊降價(jià)第一槍后，北京樓市降價(jià)潮一發(fā)不可收拾，今年金九銀十風(fēng)光不再，市場(chǎng)依舊低迷。無(wú)論是剛需、改善樓盤，都紛紛通過(guò)抵扣房?jī)r(jià)、直接折扣、特價(jià)房等方式打折促銷。以9月參加北京秋季房展會(huì)的項(xiàng)目為例，幾乎所有北京項(xiàng)目都打出優(yōu)惠牌，最高優(yōu)惠可達(dá)30萬(wàn)元。

　　棄購(gòu)

　　一開始大家以為中簽自住房就如同中彩票，中簽者一定會(huì)感謝政府感謝黨，但萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，由于很多優(yōu)先選房的家庭還是希望買到萬(wàn)元以下的保障房，以及一些項(xiàng)目的戶型、質(zhì)量被爆出問(wèn)題，棄購(gòu)成了每個(gè)自住房都要面臨的挑戰(zhàn)。從第一個(gè)自住房項(xiàng)目金隅匯星苑選房開始，一方面是申請(qǐng)人擠爆棚，另一方面是不少中簽者因?yàn)闆](méi)錢、距離太遠(yuǎn)、戶型太爛而棄選。

　　開發(fā)商本以為自住房雖然利潤(rùn)不高，但好歹銷售不愁，也算是現(xiàn)金流項(xiàng)目，沒(méi)想到樓市冰火兩重天，自住房也要搞推銷，尤其是那些地段偏遠(yuǎn)，或?yàn)榱斯?jié)省成本戶型做得很爛的項(xiàng)目，想想就心塞。

　　對(duì)此，北京市住建委正在制定新規(guī)則，購(gòu)房家庭放棄選房超過(guò)3次，優(yōu)先家庭擬被取消自住房?jī)?yōu)先購(gòu)買資格；屬于非優(yōu)先家庭的，擬取消自住房購(gòu)買資格。

　　泡沫論

　　今年樓市低迷，但意外地開展了一次樓市意識(shí)形態(tài)的大討論。5月，全國(guó)被降價(jià)潮席卷，北京似乎成為樓市的最后堡壘，在此關(guān)頭，時(shí)任萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、現(xiàn)任萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁的毛大慶在一個(gè)內(nèi)部沙龍上的發(fā)言被曝光，稱部分城市供應(yīng)大、風(fēng)險(xiǎn)大，以及搞不懂北京樓市，這被業(yè)內(nèi)視為房企龍頭萬(wàn)科看淡后市，引發(fā)了國(guó)內(nèi)外媒體的熱議。隨即，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石出面稱房地產(chǎn)雖過(guò)了黃金時(shí)代，但還有白銀時(shí)代；萬(wàn)科總裁郁亮拋出“斑馬論”，稱要辯證地看問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)中仍有機(jī)遇?？傊聦?shí)證明，萬(wàn)科的市場(chǎng)觸覺(jué)十分敏銳，北京市場(chǎng)即使特殊，也并未脫離市場(chǎng)規(guī)律。

　　業(yè)主維權(quán)

　　北京樓市進(jìn)入了“降價(jià)”節(jié)奏，從3月份開始的降價(jià)潮持續(xù)至今已有半年，也引發(fā)了降價(jià)項(xiàng)目老業(yè)主的維權(quán)抗議，記者發(fā)現(xiàn)這些維權(quán)的理由千奇百怪，但99%都是因?yàn)閷?duì)降價(jià)不滿，對(duì)此開發(fā)商一般都通過(guò)暗地里補(bǔ)償處理。

　　一位抗議降價(jià)的老業(yè)主對(duì)記者說(shuō)，期房和二手房不一樣，開發(fā)商應(yīng)該和業(yè)主共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這不符合法律的契約精神，但在房?jī)r(jià)猛漲猛跌的市場(chǎng)里真有開發(fā)商認(rèn)，比如一些項(xiàng)目打出“降價(jià)險(xiǎn)”、“交房時(shí)無(wú)理由退房”、“開發(fā)商負(fù)責(zé)房產(chǎn)證免費(fèi)更名一次”等舉措，都說(shuō)明資金自然往利潤(rùn)更高的地方飛去。

　　京津冀一體化

　　今年2月26日，中共中央總書記習(xí)近平在北京主持召開座談會(huì)，專題聽取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報(bào)，并就推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展提出七點(diǎn)要求。由此，京津冀一體化被上升為重要的國(guó)家戰(zhàn)略。

　　3月5日“京津冀一體化”戰(zhàn)略首次被寫進(jìn)李克強(qiáng)作為國(guó)務(wù)院總理的首份政府工作報(bào)告中，由于有了方向和目標(biāo)，京津冀兩市一省地方政府也開始緊急行動(dòng)。

　　京津冀協(xié)同發(fā)展上升為重大國(guó)家戰(zhàn)略，將從根本上加速推動(dòng)京津冀一體化，這對(duì)北京、天津、河北來(lái)說(shuō)，是千載難逢的重大機(jī)遇。

　　9折利率重現(xiàn)

　　今年8月，有3家銀行實(shí)行首套房9折利率優(yōu)惠，包括北京市農(nóng)商銀行、中信銀行以及招商銀行，首套房貸折扣政策闊別一年之后重現(xiàn)。

　　不過(guò)，這3家銀行對(duì)于實(shí)行首套房9折優(yōu)惠都有條件，如招商銀行要求存入相當(dāng)于貸款額15%的金額作為貸款保證金；中信銀行需要購(gòu)置一些理財(cái)產(chǎn)品。

　　從去年開始，基于利潤(rùn)考慮，銀行方面更愿意將信貸額度向收益更高的業(yè)務(wù)上傾斜，銀行逐漸收緊首套房?jī)?yōu)惠，至2014年1季度，各大銀行基本都已取消個(gè)人購(gòu)房利率折扣，首套房基準(zhǔn)利率成為主流。9折利率重現(xiàn)，有利于減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，增加入市的信心。

　　融資開閘

　　今年9月，中期票據(jù)正式向上市房企開閘，金融街發(fā)布公告擬發(fā)行中期票據(jù)融資規(guī)模不超過(guò)52億元，成為上市房企發(fā)行中期票據(jù)第一單。

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫，房企銷售下滑，現(xiàn)金回款減慢，而銀行對(duì)開發(fā)貸進(jìn)行總量控制，再加上對(duì)銀行非標(biāo)業(yè)務(wù)清理，人民幣貶值預(yù)期，令房企融資難度加大，而海外融資成本增加，房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇。

　　今年3月，房地產(chǎn)企業(yè)再融資開閘。隨后，部分上市房地產(chǎn)公司在交易所市場(chǎng)發(fā)行公司債的申請(qǐng)獲批。今年9月中期票據(jù)又向上市房企開放，增加融資渠道是大勢(shì)所趨。

　　與互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)姻

　　今年經(jīng)濟(jì)整體大勢(shì)欠佳，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)黯然失色，唯有IT企業(yè)一枝獨(dú)秀，使得“互聯(lián)網(wǎng)思維”成為最熱最時(shí)髦的白搭單品。淡市下，萬(wàn)科、萬(wàn)通、旭輝等房企絞盡腦汁“觸網(wǎng)”，希望找到新的賣房渠道或業(yè)務(wù)新增長(zhǎng)點(diǎn)，一時(shí)間房企紛紛宣布和互聯(lián)網(wǎng)合作，見(jiàn)面不提一句“互聯(lián)網(wǎng)”，都不好意思和同行打招呼。

　　事實(shí)上，到目前為止仍有不少傳統(tǒng)人士認(rèn)為所謂的互聯(lián)網(wǎng)思維將顛覆房地產(chǎn)業(yè)是“天方夜譚”。但是也有不少房產(chǎn)界的大佬們開始求新、求變，嘗試著同互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)新鮮事物進(jìn)行接觸，期望能夠擦出一定的火花。他們看到了傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化改革迫在眉睫，但是對(duì)于究竟如何轉(zhuǎn)型、如何創(chuàng)新卻并不十分清晰。

　　中介關(guān)店

　　今年5月開始，北京二手房成交量下降至低位，使依賴于此的中介公司備受沖擊，北京眾多大型中介公司選擇關(guān)店策略，壓縮成本，而中小型公司則因持續(xù)虧損而退出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 北京二手房成交量在9000套以下，則代表著全行業(yè)虧損。今年5月，北京二手房成交量為6929套，已連續(xù)兩個(gè)月下降。中介行業(yè)最大的成本是開店成本，每當(dāng)市場(chǎng)好時(shí)擴(kuò)張，而每當(dāng)市場(chǎng)不好時(shí)就閉店，這已成為行業(yè)景氣度的晴雨表。不過(guò)隨著存量房時(shí)代和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，二手交易也應(yīng)該變革，改變過(guò)去粗放發(fā)展的模式。

　　頂級(jí)豪宅

　　樓市成交低迷，房?jī)r(jià)創(chuàng)新高的任務(wù)就交到了昔日地王、今日的豪宅身上。由于很多地王項(xiàng)目在定位時(shí)都力爭(zhēng)賣出最高價(jià)，今年被預(yù)計(jì)為“豪宅爭(zhēng)霸年”，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)頂豪的門檻價(jià)格將突破10萬(wàn)元/平方米，大批高端住宅項(xiàng)目也開始打著“頂級(jí)豪宅”的頭銜攬客。但地主家也沒(méi)有余糧啊，自稱頂豪的項(xiàng)目多，真正被財(cái)富頂尖人才認(rèn)可的少，項(xiàng)目宣傳得多，但都大多推遲了入市時(shí)間。

　　除了年初獲批天價(jià)預(yù)售證的泰禾中國(guó)院子和望京綠地國(guó)際中心外，還包括2010年的薊門橋地王、如今的保利·海德公園，以及2012年的萬(wàn)柳地王——如今的中赫·萬(wàn)柳書院；以及萬(wàn)科的北河沿甲柒拾柒號(hào)、駿豪位于朝陽(yáng)公園板塊的中央公園廣場(chǎng)等項(xiàng)目。

　　天價(jià)學(xué)區(qū)房

　　今年4月，北京多區(qū)實(shí)行教改試點(diǎn)，比如推行學(xué)區(qū)制、學(xué)校聯(lián)盟和校區(qū)年級(jí)部制等方法都會(huì)有效緩解供需矛盾。隨著優(yōu)質(zhì)教育資源量上的擴(kuò)大和空間分布上的擴(kuò)散，會(huì)使得上好學(xué)校的機(jī)會(huì)大大增加，原有所謂學(xué)區(qū)房的意義將會(huì)發(fā)生變化。

　　“天價(jià)學(xué)區(qū)房”刺激著為人父母的神經(jīng)，而教改的推行，意在均衡教育資源，使得優(yōu)質(zhì)教育資源覆蓋范圍越來(lái)越廣。雖然往年供需矛盾激化，炒高了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格，今年傳統(tǒng)老學(xué)區(qū)有所降溫，但也使一些普通學(xué)校晉升為重點(diǎn)學(xué)區(qū)，并且拉高了這一部分房源的價(jià)格。

　　中介抵制電商

　　今年6月，杭州9中介下架在搜房網(wǎng)所有房源，將中介公司與電商之間的矛盾公開化。而眾多中介公司總部所在地的北京，也借機(jī)展開與搜房網(wǎng)的談判。最終北京中介聯(lián)盟接受搜房網(wǎng)提出的全線產(chǎn)品六折的方案。

　　電商高增長(zhǎng)背后依賴的是二手房成交的火熱，當(dāng)二手房市場(chǎng)萎靡，不隨市場(chǎng)而調(diào)整，必然會(huì)遭到抵制，更何況中介公司也在重金打造自己的內(nèi)網(wǎng)，外網(wǎng)是獲取客源的補(bǔ)充而非必須，所以做生意還是要講究互惠互利、合作共贏。

　　土地流拍

　　北京土地資源稀缺，然而在2014年，遭遇樓市下行，土地市場(chǎng)降溫，出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。 今年7月，此前熱門的孫河鄉(xiāng)兩宗居住用地卻意外流拍。這是北京土地市場(chǎng)今年以來(lái)首宗流拍的宅地。這兩宗地塊起始樓面價(jià)分別為2.61萬(wàn)元/平方米、3.50萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下區(qū)域起始樓面價(jià)的新高。此后，除刷新北京土地單價(jià)、總價(jià)紀(jì)錄的西城區(qū)華嘉胡同地塊外，其余的土地出讓整體都是低溢價(jià)成交。

　　土地市場(chǎng)最能代表開發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)投資的熱情。市場(chǎng)好，對(duì)未來(lái)預(yù)期自然就高。

　　房地產(chǎn)稅

　　房地產(chǎn)稅立法研究工作已納入全國(guó)人大工作議程。3月4日，十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議發(fā)言人傅瑩在新聞發(fā)布會(huì)上回應(yīng)“稅收法定”問(wèn)題時(shí)表示，全國(guó)人大將更好地貫徹落實(shí)“稅收法定”原則，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)新稅種的立法工作。她透露，全國(guó)人大正在推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作。 房地產(chǎn)稅的作用與房地產(chǎn)調(diào)控并無(wú)直接關(guān)系，在其出臺(tái)之前，不動(dòng)產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等將先期進(jìn)行。房地產(chǎn)稅則不能著急，需要按照立法流程，按照設(shè)計(jì)路徑有序推進(jìn)。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記

　　9月15日，不動(dòng)產(chǎn)登記局“掌門人”王廣華首次露面；同日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)稿》)向社會(huì)公開征求意見(jiàn)結(jié)束；還有24個(gè)省成立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組，部分地區(qū)將對(duì)新設(shè)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)進(jìn)行試填試用。

　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記會(huì)迫使一部分人放出手中多余的房產(chǎn)，但對(duì)降低房?jī)r(jià)作用有限。

　　進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記、研究房地產(chǎn)稅，這更多的是改變地方政府依賴土地財(cái)政，發(fā)展支持地方財(cái)政的穩(wěn)定稅種，這樣將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　海外房產(chǎn)熱

　　中國(guó)財(cái)富階層旺盛的購(gòu)買力早已讓世界驚嘆，海外房產(chǎn)來(lái)北京招攬客戶時(shí)，最愛(ài)打的廣告語(yǔ)就是“買我們比買北京劃算”，以北京秋季房展會(huì)為例，2013年參展的國(guó)外項(xiàng)目占五成，今年則達(dá)到了六成左右，約360余個(gè)海外項(xiàng)目參展，涵蓋了葡萄牙、希臘、塞浦路斯、美國(guó)、加拿大等三十余個(gè)國(guó)家和地區(qū)。

　　分類調(diào)控

　　今年3月分別召開的全國(guó)兩會(huì)上，對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)如何健康發(fā)展，總理在政府工作報(bào)告中給出了調(diào)控思路：“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”、“抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”。

　　從6月開始到目前，根據(jù)分類調(diào)控思路，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市僅剩下6個(gè)，其中包括北京。這改變了過(guò)去調(diào)控市場(chǎng)“一刀切”的做法，讓各大城市根據(jù)市場(chǎng)情況靈活把握，更有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。