金色九月，北京樓市也傳來成交企穩(wěn)的好消息。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，截至9月23日，9月新盤網(wǎng)簽套數(shù)為6049套，刨除自住房數(shù)據(jù)后成交量創(chuàng)下今年高峰。

　　但業(yè)內(nèi)人士表示，9月成交沖高仍是“以價換量”，但由于客戶量不足，樓市10月恐后勁不足。據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，10月北京商品住宅市場預(yù)計僅有22個項目(包含1個自住房)入市銷售，其中包括中建·國際公館、北京城建·北京密碼、方莊公館等12個純新盤。在9月階段性沖高之后，10月樓市項目開盤入市意愿驟然下降。

　　中高端項目蓄客忙

　　10月入市項目中，剛需盤明顯減少，除了北京密碼、常楹公元·自由派兩個50年產(chǎn)權(quán)的商住項目有總價100萬元/套的房源外，僅有住總?cè)f科·金域國際、毛坯的首開·國風(fēng)美唐兩個項目能沾上剛需盤的邊兒，售價分別為35000元/平米、32000元/平方米。

　　記者了解到，萬科、首開的項目都確定會在10月入市，而如泛海國際、華潤萬橡府、合景映月臺等售價在6萬元/平方米以上的高端項目則成為10月預(yù)計入市樓盤的主力，但多個項目都對記者表示，還不確定具體開盤時間和推售套數(shù)，需要看預(yù)售證獲批時間、市場反饋情況等。也有房企人士直言“開盤條件不成熟，從蓄客量來看，10月開不了?！?

　　“9月27日開放樣板間，預(yù)計年底前推售100來套房源，項目售價10萬-12萬元/平方米，配備精裝，但具體入市時間還要看市場情況，”泛海國際項目負(fù)責(zé)人表示，項目位于東四環(huán)的朝陽公園板塊，即將推售的是360平米、460平米的大戶型，為9-10層南北通透的板樓。

　　位于北五環(huán)海淀區(qū)上地的合景映月臺則計劃十一期間開放樣板間，推售洋房和別墅產(chǎn)品?！拔覀兤瑓^(qū)內(nèi)有上地實驗小學(xué)等名校，售價肯定超過6萬元/平方米，”據(jù)合景相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于項目僅有102套，并不急于推盤，預(yù)計在年底前入市，其洋房為96平米兩居、107平米-110平米三居，而別墅僅有12套。

　　而7月份開盤創(chuàng)下日光佳績的華潤萬橡府也難確定10月是否再加推?！?0月份開始蓄客，但何時開賣還得看市場情況，”萬橡府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次主推236平米的大戶型，售價比一期略有上漲，報價為65000元/平米；而北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，項目7月開賣的成交均價為56000元/平方米。

　　明星樓盤試水市場

　　“大多說10月要開盤，都是試探一下市場水溫，一是政府還要審查高端盤的取證價格，加上最近政策傳言很多，比如要放松限貸等；二就是現(xiàn)在找客戶很難，大家都想等一等再推，”北京一家房企營銷負(fù)責(zé)人對記者表示，最重要的還是蓄客量，只要客戶充足，也可以采用提前選房、先交定金等手段鎖定客戶。

　　記者了解到，比如遠洋地產(chǎn)位于北五環(huán)的亞奧萬和四季就采用了提前鎖定客戶的方法，項目9月23日獲批預(yù)售證，但其9月13日就組織了客戶集中選房，據(jù)項目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)天去化率約在80%，均價47000元/平方米，年底是否會加推房源還不確定。

　　此外，融創(chuàng)位于亦莊的地王項目——紫金壹號院可謂10月預(yù)計入市項目中最受關(guān)注的明星樓盤。據(jù)銷售員介紹，項目精裝洋房產(chǎn)品為180平米，總價700萬元/套，預(yù)計售價僅為3.9萬元/平方米，不足四萬元的價格大幅低于業(yè)內(nèi)預(yù)期。

　　“洋房產(chǎn)品今年不會賣，只賣合院類和聯(lián)墅產(chǎn)品，售價在7萬元/平方米起，”融創(chuàng)中國北京公司營銷中心總經(jīng)理樓艷青對此回應(yīng)，紫金壹號院洋房只占了很小比例，主要以別墅類產(chǎn)品吸引泛CBD客戶，每套在2000萬元以上，9月底將開放樣板間，但具體入市時間還未定。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，9月9日北京調(diào)控新思路表明今年政策方向依然是以收緊為主，在沒有寬松救市政策刺激的前提下，房企難以完成多次快速蓄客任務(wù)，因此不會出現(xiàn)短期頻繁推盤現(xiàn)象，在9月出現(xiàn)一個市場小高潮后，接下來的“銀十”市場情況則不容樂觀。

　　- 老盤后期

　　華潤·公元九里： “十一”小長假將推特惠房源

　　位于黃村區(qū)域的華潤·公元九里，其負(fù)責(zé)人告訴記者，他們目前并不急于趕在十一期間加推房源?！拔覀兊捻椖繉凑招羁颓闆r來決定銷售計劃。不過十一期間還是會推出一些優(yōu)惠活動?！?

　　據(jù)她介紹，十一長假期間，華潤·公元九里每天都將推出一批特惠房源。購房者只要在合同規(guī)定期限內(nèi)簽約就會送一部iphone6手機。而最近一批推出的房源價格相比此前也會有略微下調(diào)，目前該項目的房價在3.7萬元/平方米左右。

　　- 新盤探營

　　城建·北京密碼 商住產(chǎn)品低價突圍

　　今年以來，一些商住類項目依靠著不限購的優(yōu)勢，以低價突圍，獲得了一些市場關(guān)注。10月也有不少商住項目開盤，比如記者走訪的位于大興魏善莊板塊的北京城建·北京密碼。

　　據(jù)了解，該項目預(yù)計于10月底開盤，主推60平方米LOFT商住戶型，均價大約在1.8萬元/平方米左右，采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)交房。目前，該項目還有2萬抵8萬的優(yōu)惠活動，而在“十一”期間，優(yōu)惠額度將降低為2萬抵6萬。

　　據(jù)項目銷售人員介紹，北京密碼首期開盤將放出大約1000套左右的房源，而目前蓄客人數(shù)已接近1000組?！拔覀兪荓OFT戶型，得房率高?，F(xiàn)在在北京，能夠以100萬元以內(nèi)的價格買到的房子，已經(jīng)不多了。”該銷售人員表示。

　　9月24日，記者在該項目位于公益西橋附近的售樓處中大概逗留了半個小時左右，前后有大約5組購房者光臨。大多數(shù)人在售樓處內(nèi)只是了解項目情況，最為吸引他們的主要是該項目的不限購以及價格優(yōu)勢。

　　僅有一位中年女士表達出想要給孩子在城南置業(yè)的意愿。“我們孩子在大興黃村那邊上班，但是那邊的房價也已經(jīng)不低了，我們承受不起?！痹撆肯蜾N售人員表示。不過她也認(rèn)為，北京密碼這個項目目前的交通還不是非常便利，沒有私家車的話出行很不方便。

　　另據(jù)記者了解，同處于魏善莊板塊的在售項目一品嘉園，目前的售價約為18000元/平方米-19000元/平方米。

　　- 房企動向

　　在樓市跑過了全年的三分之二，市場波動起伏中，開發(fā)商對于后市的營銷策略，已明顯分為了沖刺派和保守派。

　　沖刺派

　　抓節(jié)點推新品

　　“10月份是今年最后一個季度的銷售窗口期，大家應(yīng)該都會想盡辦法沖刺一下?！北本埡I銷總監(jiān)王勐表示，截至目前市場表現(xiàn)一般，雖然完成了9月份的既定任務(wù)，但難度明顯加大，進入10月，這種競爭可能會更加激烈。各個項目都在絞盡腦汁，不知道是否會有開發(fā)商用低價去撬動市場。

　　8月底以來，一些房企似乎已經(jīng)嘗到了“平價跑量”、低價促銷的甜頭，在傳統(tǒng)購房旺季來臨之際，紛紛加快推盤速度，低價入市，一些區(qū)域的價格甚至已整體回落至近些年的低點。針對剛需客戶群體而言，實打?qū)嵉膬?yōu)惠無疑是促成市場成交的利器。

　　但據(jù)一位不愿具名的項目負(fù)責(zé)人透露，現(xiàn)在看各家的情況，都進入一個瓶頸期，最明顯的現(xiàn)象就是，比如說推一批價格稍低一些的產(chǎn)品，去化之后，銷售又停滯了。還有一個比較重要的因素是，從換房量來看，置換型群體舊房出不去，錢周轉(zhuǎn)不開，消費力也大打折扣，市場還是需要一些剛性條件來刺激。

　　王勐介紹，進入10月份到年底之前，龍湖將會有四個別墅項目陸續(xù)有動作，包括雙瓏原著和好望山實景園區(qū)的開放，還有滟瀾山升級版的滟瀾新宸別墅部分以及長城源著項目樣板間亮相。

　　順勢派

　　保持順銷節(jié)奏

　　相比一些企業(yè)在“銀十”連番推盤的節(jié)奏，還有一部分項目則選擇了順勢銷售。泰禾集團總裁助理兼品牌總監(jiān)沈力男向記者介紹，泰禾北京接下來的重心，應(yīng)該是10月下旬長安中心的開盤，而旗下的泰禾一號街區(qū)、北京院子等項目已經(jīng)完成年內(nèi)的銷售節(jié)點任務(wù)，保持順銷的節(jié)奏。

　　京東某項目負(fù)責(zé)人表示，以前項目推盤之前，都會出現(xiàn)大量蓄客的情況，但現(xiàn)在的市場情況可能更適合小步快跑， 相對于旺市，現(xiàn)在市場整體的優(yōu)惠幅度和活動可能更廣泛；但是對于一些高品質(zhì)、差異化的項目，客戶還是比較認(rèn)可的。

　　但另一位不愿具名的上市房企負(fù)責(zé)人則告訴記者，北京新項目的首次開盤，效果比較好一些，但對于老項目的順銷相對難一點，尤其是對于改善型項目。

　　在采訪中，記者了解到，市場上多數(shù)改善型項目再接下來的時間里，將更多地選擇客戶回饋或者品牌宣傳活動，來帶動項目銷售。

　　- 業(yè)內(nèi)聲音

　　期待“限貸解禁”傳聞落地

　　對于目前市場的現(xiàn)狀，一位房企營銷總監(jiān)形象地將其概括為：一頭是二手房流通，一頭是貸款資格，兩頭都掐斷了。如果能夠真正放開一頭，將會對市場產(chǎn)生很大的影響。

　　在目前市場膠著之下，后市如何走，業(yè)績?nèi)绾芜_成，多位業(yè)內(nèi)人士都表示，如果作為剛性刺激的信貸政策能夠有所放松，年底之前的市場或許能好一些，如果繼續(xù)僵持下去，對于大多數(shù)企業(yè)而言很可能將會難以完成既定目標(biāo)。

　　對于完成全年目標(biāo)的壓力，一位不便于具名的房企負(fù)責(zé)人告訴記者，有些企業(yè)已經(jīng)根據(jù)目前的市場調(diào)減了銷售目標(biāo)，有些還在堅持，但不到最后一刻，誰也不好說結(jié)果是什么。