8月23日，總建筑面積300多萬平方米的蘭州東部科技新城二期工程全面啟動，這是繼2013年9月首期項目200萬平方米全面開工建設(shè)后，蘭州東部科技新城的又一次跨越式發(fā)展里程碑。與首期項目不同的是，二期開工的所有項目均圍繞人們?nèi)粘Ｉ畹男枨笳归_建設(shè)，其中，大名城奧特萊斯萬國商業(yè)街、中科院蘭州分院中學(xué)小學(xué)東部科技新城校區(qū)等民生工程成為了最大亮點(diǎn)，這也標(biāo)志著蘭州東部科技新城已初步具備了城市的基本功能。

　　安居小區(qū)以及天慶房產(chǎn)開發(fā)的新港城等一大批居住小區(qū)逐漸興起，其中，新港城由于小區(qū)綠化、基礎(chǔ)設(shè)施較好，成為了蘭州首屈一指的居住小區(qū)，但新港城小區(qū)在當(dāng)時地理位置相對偏僻，也曾被不看好，可誰能料到如今這里已成為城市中心區(qū)域的一個組成部分。再到后來，天慶家園、望河麗景、安寧庭院等等新興宜居小區(qū)如雨后春筍般的相繼出現(xiàn)在人們的視線當(dāng)中，一座座集居住、生活于一體的新概念小區(qū)成為了人們對住宅的首選之地。

　　蘭州東部科技新城位于榆中縣定遠(yuǎn)鎮(zhèn)、連搭鄉(xiāng)區(qū)域，被列為我省“3341”項目工程和新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)，總規(guī)劃面積136平方公里，規(guī)劃總投資1000億元以上，總建筑面積3000萬平方米。起步區(qū)20平方公里由蘭州高新區(qū)與名城企業(yè)集團(tuán)合作打造，采取“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作”的新的開發(fā)模式，按照城市空間拓展區(qū)、創(chuàng)新要素集聚區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著力打造發(fā)展高效、環(huán)境優(yōu)美、宜居宜業(yè)，低碳智慧的現(xiàn)代科技新城，真正成為蘭州的城市副中心和經(jīng)濟(jì)增長極。預(yù)計到2020年，蘭州東部科技新城將形成千億元產(chǎn)業(yè)集群，城鄉(xiāng)人口達(dá)到20萬人以上。而該工程的啟動和逐漸完善，也呈現(xiàn)出了蘭州業(yè)態(tài)發(fā)展的新趨勢和理念，為擴(kuò)展城市空間和布局提供了較為先進(jìn)的模式。

　　從“搬上樓”到“選環(huán)境”

　　談起東部科技新城的發(fā)展，當(dāng)然繞不開近些年來蘭州城市業(yè)態(tài)發(fā)展的歷史。早在上世紀(jì)八十年代末到九十年代初期，蘭州就迎來了城市發(fā)展的第一次上世紀(jì)浪潮。當(dāng)年，蘭州主要是以城市最中心區(qū)域為發(fā)展重點(diǎn)，在改善中心區(qū)域眾多居民居住條件的同時，也改變了城市主要街區(qū)的環(huán)境和道路，而這批“原住民”也幸運(yùn)的成為最早一批搬進(jìn)樓房的人，在當(dāng)時，著實讓不少還在住平房的居民羨慕不已。曾在八十年代末就通過城市改造住進(jìn)樓房的賀阿姨回憶道：“在那個到處是平房的年代，人們住在大雜院里，用水、如廁都很不方便，尤其到了冬季，家家戶戶都需要買煤炭生爐子過冬，而能搬進(jìn)新建的樓房，有自來水、暖氣和獨(dú)立衛(wèi)生間無疑是一件令人向往的事情。也正因如此，蘭州人在那個年代根本沒有住宅小區(qū)的概念，只是希望有一天政府對城市的改造能盡快到自己居住的地方，早點(diǎn)住進(jìn)樓房。當(dāng)然，在那個年代，房地產(chǎn)的開發(fā)基本都是由政府部門來完成，不像現(xiàn)在全部交給市場由開發(fā)商來進(jìn)行建設(shè)?！?/p>

　　時間推移到九十年代中后期到新世紀(jì)初，在中央及省市各項政策的推動下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐漸進(jìn)駐蘭州，并在此后的十多年間得到了飛速發(fā)展。起初，房地產(chǎn)主要還是圍繞著城市房屋改造為主，建設(shè)一些規(guī)模相對較小的小區(qū)，但這在當(dāng)時來說，已經(jīng)是相對前沿的開發(fā)方式。據(jù)天慶房產(chǎn)的銷售人員唐梅回憶，當(dāng)年，金港城小區(qū)的建設(shè)曾讓不少蘭州人瞠目結(jié)舌，其規(guī)模在當(dāng)時來說已經(jīng)是十分大的手筆，而不少剛剛涉足房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商也都以此為模本，開始在有限的資金和土地情況下建設(shè)居住環(huán)境相對較好的小區(qū)。后來，安居小區(qū)以及天慶房產(chǎn)開發(fā)的新港城等一大批居住小區(qū)逐漸興起，其中，新港城由于小區(qū)綠化、基礎(chǔ)設(shè)施較好，成為了蘭州首屈一指的居住小區(qū)，但新港城小區(qū)在當(dāng)時地理位置相對偏僻，也曾被不看好，可誰能料到如今這里已成為城市中心區(qū)域的一個組成部分。再到后來，天慶家園、望河麗景、安寧庭院等等新興宜居小區(qū)如雨后春筍般的相繼出現(xiàn)在人們的視線當(dāng)中，一座座集居住、生活于一體的新概念小區(qū)成為了人們對住宅的首選之地。

　　在這種新概念小區(qū)的影響下，人們對生活和居住條件有了更高層次的要求，而正當(dāng)人們在不斷追求高品質(zhì)居住生活條件的同時，2011年，國內(nèi)房地產(chǎn)商大鱷萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)駐蘭州，并將城市綜合體的概念引入了這座正在蓬勃發(fā)展的城市。簡單來說，城市綜合體就是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”，而城市綜合體的發(fā)展，也正是由于近兩年來，各地政府對住宅地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊，房地產(chǎn)開發(fā)商從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向尚未受到嚴(yán)格調(diào)控領(lǐng)域開發(fā)的一項產(chǎn)物。蘭州萬達(dá)商業(yè)廣場總投資預(yù)計50億元，總占地面積100.5畝，總規(guī)劃建筑面積43.8萬平方米，建成后將建成集大型百貨、連鎖超市、購物區(qū)街、高級寫字樓、五星級酒店、影城和公寓住宅為一體的城市商業(yè)廣場。自萬達(dá)廣場開始，鴻運(yùn)金茂廣場、蘭州國際商貿(mào)中心、紅星美凱龍、居然之家蘭州商務(wù)中心等眾多引入新生活理念的城市綜合體項目在蘭州相繼開工，成為蘭州宜居發(fā)展的新趨勢。其中，以七里河西站商圈內(nèi)為主的蘭州國際商貿(mào)中心，占地面積約為105畝左右，項目以購物中心、五星級酒店和商住區(qū)三部分構(gòu)成，該項目建成后將成為蘭州規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最全的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目，是集零售、餐飲、酒店、娛樂、金融、商務(wù)、住宅、文化休閑為一體的中央休閑購物區(qū)。而居然之家蘭州商務(wù)中心項目則位于蘭州城關(guān)區(qū)雁灘，總建筑面積約34萬平方米，投資約15億。項目建設(shè)融家裝設(shè)計中心、家居建材品牌專賣店、建材超市、家具商場、酒店、5A寫字樓、SOHO公寓等多種業(yè)態(tài)為一體的大型城市綜合體。

　　在此基礎(chǔ)上，近兩年來，元森地產(chǎn)、碧桂園、恒大等國內(nèi)著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量涌入蘭州，將園林式住宅理念和城市居住與生活分區(qū)的新業(yè)態(tài)形式帶入蘭州，使其成為蘭州房地產(chǎn)開發(fā)的一種新形勢。單從表面來看，這些新建的小區(qū)基本都處于此前尚未開發(fā)的城市死角或交通相對不太便利的城市周邊區(qū)域，但開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)時都不約而同的將小區(qū)環(huán)境作為首要任務(wù)，使其內(nèi)部風(fēng)景宜人、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生活功能齊備，與周邊地域形成了完全不同的局部環(huán)境，同時，在建設(shè)居住小區(qū)的過程中，同步開展道路交通建設(shè)，彌補(bǔ)地域劣勢，增強(qiáng)人們的購買欲望，盡量縮短小區(qū)與城市中心區(qū)域的距離。

　　衛(wèi)星城將成為城市新的增長極

　　然而，就在各大地產(chǎn)商不斷提高小區(qū)生活環(huán)境的同時，一種更加宏偉的城市業(yè)態(tài)發(fā)展方式也悄然進(jìn)入了人們的生活視線。福建大名城集團(tuán)及深圳毅德集團(tuán)先后進(jìn)駐蘭州，并以“造城”的方式將蘭州的業(yè)態(tài)發(fā)展推向了一個新的發(fā)展方向。其中，位于榆中縣和平鎮(zhèn)的蘭州毅德城項目總占地面積約6000畝，總投資超過180億元，總建筑面積達(dá)到680萬平方米，是一個集購物、會展、倉儲、物流配送、電子商務(wù)、休閑、娛樂、觀光為一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流新城。項目建成后，將成為我市乃至全省首個集商貿(mào)、物流、展示、交易、倉儲、批發(fā)、零售、金融服務(wù)、產(chǎn)業(yè)交流會展中心、五星級酒店、居住、企業(yè)辦公功能于一體的全服務(wù)、全業(yè)態(tài)、全智能的高效商貿(mào)物流平臺。據(jù)估算，該項目全面運(yùn)營后，每年可實現(xiàn)交易額600億元，年創(chuàng)稅在10億元以上，可直接、間接解決15萬個創(chuàng)業(yè)機(jī)會和就業(yè)崗位。同時，項目建成后，還將成為蘭州向周邊輻射的一座重要衛(wèi)星城鎮(zhèn)。

　　作為蘭州首個引入“造城”概念新業(yè)態(tài)發(fā)展的蘭州東部科技新城，無疑成為當(dāng)下人們所集中關(guān)注和具有時代代表的一項工程，而隨著該項目各項基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，已凸顯其城市雛形。尤其是二期工程的開工，將更進(jìn)一步的完善其城市功能，并初步達(dá)到居住條件。據(jù)悉，二期開工項目中，以蘭州大名城奧特萊斯萬國商業(yè)街為最大亮點(diǎn)。該商業(yè)街全長900米，街區(qū)及商鋪總建筑面積183萬平方米，是蘭州目前最長的步行商業(yè)街。項目以世界品牌折扣店銷售為核心，配套高端商務(wù)、泛奧特萊斯商業(yè)集群、休閑度假與高品質(zhì)居住等，打造一體化的城市新中心——“奧特萊斯”萬國商業(yè)街。涵蓋名品服裝、皮草、名包名表、高端數(shù)碼、SPA會館、咖啡店、書吧等。同時，中科院蘭州分院中學(xué)小學(xué)東部科技新城校區(qū)的落戶，將大大改善其新城及周邊地區(qū)的教育條件。據(jù)蘭州高新區(qū)黨工委書記李彥龍介紹，目前，蘭州東部科技新城首期開工的200萬平方米建設(shè)任務(wù)已完成主體建設(shè)，一半以上的工程可在今年10月份交工，而20平方公里的一期規(guī)劃也基本完成了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，自來水已完成通水，部分道路開始鋪設(shè)油面，天然氣有望在今年11月實現(xiàn)通氣。產(chǎn)城融合取得了突破性進(jìn)展。李彥龍說：“在首期工程以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的基礎(chǔ)上，蘭州東部科技新城二期工程將主要圍繞公共服務(wù)領(lǐng)域展開，并逐步完善城市服務(wù)功能，使其可享受最優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)項目。而根據(jù)規(guī)劃，未來，蘭州東部科技新城內(nèi)的學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施將達(dá)到40多座，其密集程度將大大優(yōu)于蘭州中心城區(qū)的大部分地區(qū)?！痹谡劦饺绾伟l(fā)展東部科技新城以及吸引人才入駐的問題時，李彥龍認(rèn)為，吸引人才離不開良好的生活環(huán)境和服務(wù)及政策支持，蘭州東部科技新城既然已經(jīng)具備了生活環(huán)境的優(yōu)勢，服務(wù)和政策支持就是其未來的重點(diǎn)工作方向。截至目前，蘭州高新區(qū)已相繼出臺扶持政策，在東部科技新城建設(shè)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)孵化基地，無償為具備條件的創(chuàng)業(yè)者提供3年的場地，并設(shè)立2000萬元人才基金，以獎勵優(yōu)秀人才和創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊。今后，蘭州高新區(qū)還將出臺更多的扶持政策，吸引和吸納更多人才共同開發(fā)和發(fā)展蘭州東部科技新城。

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　　中國房地產(chǎn)業(yè)態(tài)多元化趨勢日益顯現(xiàn)

　　站在當(dāng)前的時點(diǎn)展望，2012年甚至2013年中國經(jīng)濟(jì)都將處于短、中、長周期的疊加階段，當(dāng)前所觀察到的一系列現(xiàn)象都可能是這三個周期相互疊加的倒影，雖然短期可通過開工新項目消化建成項目的產(chǎn)能、通過債務(wù)的展期進(jìn)一步支撐財政杠桿。但對于中長期的下個十年，從土地周期的視角看，中國經(jīng)濟(jì)依托城市化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的背景條件，能否完成從高速增長向中速增長的順利轉(zhuǎn)換主要取決于：能否培育出新的土地需求增長點(diǎn)，能否產(chǎn)生下一個新生增長極，能否推進(jìn)新一輪的制度改革。

　　過去十年，出口和房地產(chǎn)作為推動土地需求、土地財政和中國經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張的兩大需求，面臨一定的弱化趨勢。以房地產(chǎn)為例，按照目前調(diào)控政策導(dǎo)向，未來房價將導(dǎo)向到與土地價格和建筑安裝成本相適應(yīng)的利潤率水平，需求結(jié)構(gòu)則導(dǎo)向剛需占絕對比重的格局，這意味著下一階段房地產(chǎn)業(yè)作為土地財政的關(guān)鍵環(huán)節(jié)將面臨轉(zhuǎn)型壓力。如果轉(zhuǎn)型順利，有望重啟新一輪土地資產(chǎn)的上行擴(kuò)張周期，目前轉(zhuǎn)型的跡象已顯現(xiàn)，表現(xiàn)在以下幾個方面。

　　一、純住宅開發(fā)走向“加工制造業(yè)”，二三線城市的土地需求擴(kuò)張

　　首先，住宅市場的“加工制造業(yè)”指隨著中國房地產(chǎn)住宅市場集中度的提升和行業(yè)的洗牌，品牌和龍頭類開發(fā)商將變成住宅開發(fā)“富士康”，這些企業(yè)的核心優(yōu)勢是踩準(zhǔn)周期節(jié)拍，即周期低谷拿地、快速開發(fā)、周期上行銷售、快速回籠。到目前為止，萬科等龍頭企業(yè)表現(xiàn)占優(yōu)，并不是所有開發(fā)商均能適時拿地，并在多個城市布局多個項目。

　　其次，中西部和二三線城市的住宅市場需求將有較大上行空間，主要推動力是中西部省市城市化提速和流動人口的重新布局。2000年-2010年中國城鎮(zhèn)人口平均每年增加1700萬，平均年增1.13%；2011年-2012年城市人口每年將增加1200萬，平均年增0.8%。雖然城市化速度有所放緩，但城市化進(jìn)程遠(yuǎn)未終結(jié)，且中西部城市化速度整體滯后，未來空間更大。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)呈多元化趨勢：綜合體開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)

　　經(jīng)歷兩年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，以倒逼機(jī)制作用，目前中國房地產(chǎn)業(yè)態(tài)多元化趨勢初步呈現(xiàn)，城市綜合體開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)出現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，雖然初期階段略顯混亂，但經(jīng)過逐步調(diào)整，這些新型業(yè)態(tài)有望部分替代純住宅開發(fā)，形成新的增長點(diǎn)。

　　首先，從2011年土地市場的成交結(jié)構(gòu)可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)多元化趨勢日益顯現(xiàn)。以北京市為例：純住宅開發(fā)將逐步過渡到以住宅配套幼托、中小學(xué)、醫(yī)院、商業(yè)配套和交通為綜合開發(fā)體的模式，這點(diǎn)在地價上有表現(xiàn)；中國主要保險公司及部分投資公司開始顯著布局市核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)，從地價上看，2011年核心區(qū)成交的10塊商業(yè)用地占全部249塊成交地價的54%；部分汽車零部件企業(yè)開始布局物流地產(chǎn)，自建倉儲中心；城市綜合體和商業(yè)用地對住宅用的溢價較為顯著。

　　其次，物流地產(chǎn)開始起步，海外企業(yè)加大布局這一市場，可以參照幾個案例。亞洲最大的物流設(shè)施提供商普洛斯是中國和日本領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，項目位于中國和日本大都市區(qū)域中的主要物流樞紐，靠近主要港口或機(jī)場，或位于交通樞紐和工業(yè)區(qū)等。憑借在兩國市場中的先發(fā)優(yōu)勢，目前在亞洲建立起卓越的物流設(shè)施平臺，目前及未來一段更長時間的業(yè)務(wù)布局主要在中國市場，主要戰(zhàn)略布局在珠三角和長三角。普洛斯對國內(nèi)物流地產(chǎn)的開拓代表了未來國內(nèi)布局的方向。

　　嘉里建設(shè)目前成為中國物流業(yè)規(guī)模最大的經(jīng)營者之一，在全國的配送網(wǎng)絡(luò)設(shè)有超過130個支部，服務(wù)涵蓋1800個服務(wù)點(diǎn)，所有物流設(shè)施的總樓面面積合共逾500萬平方尺。從下一階段的戰(zhàn)略布局看，隨著珠三角及華東沿岸地區(qū)的成本日漸上漲，生產(chǎn)活動逐步回流到東南亞及中國二三線城市，預(yù)計后者將發(fā)展成新的生產(chǎn)基地。

　　再次，一線城市商業(yè)地產(chǎn)未來成長空間逐步加大。與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)起步期較晚但持續(xù)期很長。國際經(jīng)驗表明，人均GDP3000美元至8000美元是商業(yè)地產(chǎn)的起步期，8000美元之后進(jìn)入加速發(fā)展期，直至2萬美元后才進(jìn)入成熟發(fā)展期。而在起步期時，新增供應(yīng)增速往往最快。中國正處于起步期，而一線城市已步入加速發(fā)展期。目前中國商業(yè)地產(chǎn)的基本情況是：零售物業(yè)中大部分還是低端物業(yè)，購物中心占比很小；寫字樓中，甲級寫字樓占比很小，并且樓齡已很長；倉儲業(yè)倉庫中，70%修建于90年代前。如何改變這三大現(xiàn)狀是未來商業(yè)地產(chǎn)的成長空間所在。