9月北京樓市推盤量有望創(chuàng)下今年以來的月度新高；多個(gè)樓盤將平價(jià)、低價(jià)推售

　　連續(xù)的“小批次”推盤，讓“日光”、“開盤售罄”在8月下旬的北京樓市再度復(fù)蘇；而在頻繁試探市場(chǎng)火候之后，房企開始對(duì)即將到來的9月飽含期待，預(yù)計(jì)將會(huì)有近40個(gè)樓盤陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，有望創(chuàng)下今年以來的月度推盤新高。

　　押寶“金九”

　　在走訪了部分項(xiàng)目及綜合機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)后，記者發(fā)現(xiàn)，在即將到來傳統(tǒng)銷售旺季的9月，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)有39個(gè)項(xiàng)目有意向入市，而這樣的推盤數(shù)量，也將創(chuàng)下今年以來北京樓市月度推盤數(shù)目的新紀(jì)錄。

　　“上半年市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，令多數(shù)開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)很不好看。作為下半年沖刺業(yè)績的關(guān)鍵窗口期，在‘金九銀十’入市是很多項(xiàng)目的選擇?！蹦成鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，經(jīng)過市場(chǎng)的沉淀，多數(shù)項(xiàng)目的價(jià)格經(jīng)過一再擠壓，已經(jīng)到達(dá)一個(gè)低點(diǎn)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍也指出，一些剛需項(xiàng)目為了爭(zhēng)搶客源開始下調(diào)項(xiàng)目售價(jià)，自住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不再突出，令部分剛需客群開始回流商品房市場(chǎng)。進(jìn)入9月，剛需盤加快入市步伐，也在積極爭(zhēng)取現(xiàn)階段正在猶豫或等待的剛需客群。

　　定價(jià)仍是謎

　　在采訪過程中，多數(shù)有計(jì)劃在9月入市的項(xiàng)目在面對(duì)“售價(jià)幾何”的疑問時(shí)均回答：“具體到開盤時(shí)才確定”，或是“參考周邊項(xiàng)目售價(jià)”。由此可見，謹(jǐn)慎仍然是市場(chǎng)的主基調(diào)，多數(shù)項(xiàng)目仍在通過蓄客數(shù)量和購房人的心理預(yù)期來最終定價(jià)。

　　而從已公布售價(jià)的項(xiàng)目來看，像純新盤東亞尚品臺(tái)湖的商住產(chǎn)品預(yù)計(jì)售價(jià)僅為16500元/平方米起，是臺(tái)湖區(qū)域報(bào)價(jià)最低的項(xiàng)目；而房山幾個(gè)計(jì)劃入市的住宅項(xiàng)目，包括純新盤五和萬科長陽天地、老項(xiàng)目建邦華庭，整體報(bào)價(jià)水平也僅為19000元-22000元/平方米，區(qū)域整體定價(jià)基本回歸至去年同期水平。

　　多位業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，隨著區(qū)域樓市的老庫存難以緩解，新入市項(xiàng)目的壓力也將更大。

　　- 細(xì)看新盤

　　剛需盤 五環(huán)外 新老盤齊放量

　　9月房企加大推盤力度，包括天同11號(hào)、蘇寧尊悅大廈、路勁世界城、建邦華庭、華業(yè)東方玫瑰、天晟嘉園等新老剛需盤都將在9月開盤。此外，今年以來自住房陸續(xù)上市，在9月也有首創(chuàng)悅樹灣、首創(chuàng)悅樹匯、魯能豐和臺(tái)3個(gè)自住房可以申購。

　　從區(qū)位來看，剛需盤大多位于五環(huán)外，主要分布在通州、順義、大興、房山，價(jià)格在3萬元/平方米以內(nèi)。從已報(bào)價(jià)的項(xiàng)目來看，最便宜的是首開緹香郡，擬售均價(jià)為1.38萬元/平米，而主流報(bào)價(jià)則在2萬元-2.5萬元/平米。

　　【典型樓盤】

　　中國鐵建青秀尚城

　　在地鐵昌平線的北部終點(diǎn)站南邵站區(qū)域，吸引了不少在中關(guān)村、上地區(qū)域工作的購房人。目前有3個(gè)項(xiàng)目分布在南邵地鐵站周圍。其中，中國鐵建青秀尚城是唯一的純新盤，均為板樓，主力戶型為兩居、三居，毛坯交房，預(yù)計(jì)明年底一期交房。開盤價(jià)格預(yù)計(jì)21000元/平米起，緊湊的78平方米三居售價(jià)則可能達(dá)到23000元/平米。

　　與周邊路勁世界城、北京風(fēng)景項(xiàng)目相比較，中國鐵建青秀尚城無論單價(jià)、戶型面積還是總價(jià)都是較低的。如隔街相望的路勁世界城9月也將推出200多套房源，預(yù)計(jì)均價(jià)為24900元/平方米。

　　據(jù)青秀尚城銷售人員介紹，項(xiàng)目推200多套房源，已有600多人排號(hào)。另外，該銷售人員表示，這是中國鐵建在北六環(huán)的第一個(gè)項(xiàng)目，以后還將在這附近拿地開發(fā)，低價(jià)是為“先打出名氣來”。

　　改善型房 14項(xiàng)目“參戰(zhàn)” 競(jìng)爭(zhēng)白熱化

　　相比四面楚歌的剛需盤，主打升級(jí)置業(yè)的改善型項(xiàng)目早已走出獨(dú)立行情。開發(fā)商也在資金、銷售額等多方因素作用下改變銷售策略，適當(dāng)增加中高端改善型項(xiàng)目，從而確保全年銷售業(yè)績的達(dá)成。而在市場(chǎng)良好的反饋中，9月，包括尚峯壹號(hào)、中冶德賢公館、和景香悅四季等14個(gè)項(xiàng)目均會(huì)推出改善型產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，供應(yīng)量加大的同時(shí)，也將形成市場(chǎng)白熱化競(jìng)爭(zhēng)。

　　【典型樓盤】 中信府

　　最早進(jìn)入亦莊河西區(qū)的中信地產(chǎn)，在北京最大的濕地公園南海子公園周邊打造了剛需產(chǎn)品中信新城，以及目前主打升級(jí)改善的中信府。從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)來看，相比2011年周邊的荒涼境況已有很大改觀。中信新城已有上千戶業(yè)主入住，區(qū)域居住氛圍日漸濃厚。

　　中信府緊鄰中信新城西側(cè)，目前推出140-210平方米的三居、四居，目前對(duì)外報(bào)價(jià)為36000元/平方米。據(jù)銷售人員介紹，其最大賣點(diǎn)除了優(yōu)質(zhì)的環(huán)境和生活配套外，目前推出的均為現(xiàn)房，將會(huì)是區(qū)域內(nèi)最早交付的項(xiàng)目，且全部是南北通透的板樓，對(duì)于改善型客群注重居住舒適度的需求更加貼合。

　　高端住宅 核心區(qū)豪宅躍躍欲試

　　隨著保利海德公園預(yù)計(jì)在9月份試探性地入市，也讓備受關(guān)注的多個(gè)地王項(xiàng)目能否在今年下半年如期爆發(fā)，變得更有看頭。多位業(yè)內(nèi)人士分析指出，今年預(yù)計(jì)將入市的熱點(diǎn)頂級(jí)住宅還包括萬科北河沿甲柒拾柒號(hào)、中赫萬柳書院、融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目都集中在三環(huán)內(nèi)及周邊，這在近幾年的北京樓市十分少見，同時(shí)，也將豪宅的主戰(zhàn)場(chǎng)拉回核心區(qū)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來頂級(jí)住宅成交集中在核心化的態(tài)勢(shì)還將持續(xù)。

　　【典型樓盤】

　　保利海德公園

　　經(jīng)過4年的等待，位于北三環(huán)的保利薊門橋項(xiàng)目終于有望在9月份入市。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目獲批預(yù)售價(jià)9.7萬元/平方米，創(chuàng)下了今年新入市住宅最高單價(jià)。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目產(chǎn)品包括公館、城市別墅、五星級(jí)酒店和甲級(jí)寫字樓。目前住宅部分的樣板間已正式開放，主力戶型為約175-305平方米的平墅公館、約400-460平方米的城市院墅。

　　據(jù)悉，保利海德公園已經(jīng)吸引了逾千組客戶咨詢，而該項(xiàng)目總共僅167套房源。保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)記者表示：“三環(huán)之內(nèi)的地段已經(jīng)絕版，這個(gè)項(xiàng)目并不愁銷售，而是擔(dān)心去化太快。”

　　- 房企策略

　　回暖趨勢(shì)不明房企依然以價(jià)換量

　　房企走量花樣頻出

　　記者從市場(chǎng)上了解到，今年北京萬科通過降價(jià)、取消精裝等方式來吸引購房者。

　　近期北京萬科引人關(guān)注的促銷是位于南四環(huán)郭公莊板塊的西華府。8月20日，西華府推出10套特價(jià)房，最大降幅超8000元/平方米，一期特價(jià)兩居只賣2.9萬元/平方米。據(jù)介紹，西華府特價(jià)房推出后迅速售空。

　　對(duì)于近期部分樓盤的促銷，北京萬科有關(guān)人士表示，沒有統(tǒng)一的特價(jià)促銷行動(dòng)，個(gè)別項(xiàng)目打折清掉較差的房源。

　　上半年，北京萬科在萬科橙、公園里等多個(gè)項(xiàng)目上通過調(diào)低開盤價(jià)、取消精裝等實(shí)現(xiàn)積極銷售，取得一定的銷售業(yè)績。目前，這種靈活定價(jià)、積極促銷的態(tài)勢(shì)仍在繼續(xù)。

　　此外，諸如合生、珠江、東亞等企業(yè)也都在推出多樣的促銷手段。上周，合生濱江帝景以29500元/平方米的價(jià)格入市，但由于團(tuán)購折扣的存在，實(shí)際價(jià)格只在27000元/平方米。8月，東亞一手推全部樓盤10%首付，一手又將印象臺(tái)湖項(xiàng)目售價(jià)下調(diào)6000元/平方米。

　　市場(chǎng)不穩(wěn)仍需以價(jià)換量

　　對(duì)于當(dāng)下房企以價(jià)換量的選擇，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前樓市走勢(shì)并不清晰，市場(chǎng)不支持價(jià)格上揚(yáng)，以價(jià)換量仍然是房企突圍的主要辦法。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在8月中上旬北京樓市供應(yīng)成交回暖后，8月下旬，樓市又開始回歸平淡。8月18日至24日，北京共有中冶藍(lán)城、合生·濱江帝景等6個(gè)項(xiàng)目開盤，累計(jì)供應(yīng)房源1287套，環(huán)比下降46%。同一周，北京商品住宅成交1593套，環(huán)比下降30%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，此前多個(gè)項(xiàng)目熱銷，主要是因?yàn)榉科蟛扇I銷手段、價(jià)格杠桿的作用。而從整個(gè)市場(chǎng)情形看，觀望情緒仍然存在，緊縮的信貸政策影響，這都使京城樓市仍然難逃冷清局面。

　　而從許多項(xiàng)目推盤實(shí)踐看，靈活的價(jià)格策略確實(shí)可以促進(jìn)銷售。位于東南四環(huán)的江南山水，大戶型精裝公寓起價(jià)3.65萬元/平方米，推動(dòng)該項(xiàng)目在7月實(shí)現(xiàn)銷售20余套。

　　回款、拿地需求促使房企搶客

　　東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬還對(duì)記者提及，之所以近期頻頻促銷，還有回款拿地的考慮。在他看來，目前北京以及外地土地市場(chǎng)走低，低溢價(jià)成交增多，因此通過促銷盡快回款有助于把握土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　萬科也在發(fā)布年中業(yè)績時(shí)表示，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的調(diào)整還將延續(xù)，未來可能會(huì)有更好的拿地機(jī)會(huì)。

　　業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，在“金九銀十”開發(fā)商預(yù)計(jì)大量增加供應(yīng)時(shí)，房企為搶奪有限的市場(chǎng)需求，就必須實(shí)行積極的定價(jià)策略，這樣才有助于回款、拿地，有助于全年業(yè)績的實(shí)現(xiàn)。

　　專家觀點(diǎn)

　　Q：9月新盤涌現(xiàn)，多個(gè)樓盤平價(jià)入市，會(huì)是購房的好時(shí)機(jī)嗎？

　　如果是自住的話，可以出手。因?yàn)楸本┓績r(jià)下行壓力很小，雖然庫存量在增加，但需求量也很龐大，總體的供需關(guān)系還是緊張的。而如果是投資的話，就要考慮一下了，因?yàn)楸本┓績r(jià)瘋狂上漲的時(shí)代過去了，未來人口凈流入數(shù)量的增長速度也將慢下來?！硕鸱績r(jià)北京測(cè)評(píng)中心首席分析師牟增彬

　　建議有需求就可以買房。前3個(gè)月北京成交量那么小，價(jià)格都沒怎么降，不要等到量價(jià)齊升的時(shí)候再買?，F(xiàn)在市場(chǎng)上除了個(gè)別項(xiàng)目促銷走量，價(jià)格有所回調(diào)，或者是降低預(yù)期，其他項(xiàng)目與去年相比都沒怎么降價(jià)?！卟邫C(jī)構(gòu)董事長陶紅兵