家住橡樹園的張小姐想到門口買點(diǎn)日用品。她詫異地發(fā)現(xiàn)，家門口的商鋪齊刷刷地關(guān)門了，超市、煙酒店、美容美發(fā)店仿佛一夜搬空，只剩下零星的商店還在經(jīng)營(yíng)——橡樹園的沿街底商因?yàn)榕c城西銀泰城一街之隔，一度被投資者熱烈追捧，如今卻出現(xiàn)人去樓空的局面。

　　被熱捧的大型綜合體對(duì)街商 鋪為何遭遇集體關(guān)門？大型綜合體的對(duì)街商鋪?zhàn)罹咄顿Y價(jià)值，是不是一個(gè)認(rèn)識(shí)經(jīng)驗(yàn)誤區(qū)？本周，錢江晚報(bào)記者實(shí)地探訪橡樹園沿街商街，了解商街陷入轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售難的困境：城西銀泰城的營(yíng)業(yè)不但沒(méi)有給橡樹園商街帶來(lái)旺盛的人氣、爆發(fā)式的消費(fèi)，反而吸附了原有的消費(fèi)需求。

　　而近兩年杭州綜合體快速增長(zhǎng)，橡樹園底商經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，或?qū)⑹刮覀冎匦略u(píng)判綜合體商圈的價(jià)值誘惑。

　　當(dāng)初高價(jià)搶購(gòu)的對(duì)街商鋪，如今租金攔腰砍仍找不到商戶

　　橡樹園的社區(qū)沿街底商正對(duì)城西銀泰城，之間相隔了一條萍水街。按傳統(tǒng)投資經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)位置的商街應(yīng)該是“黃金萬(wàn)兩”，人氣爆棚，而實(shí)際上卻是門前冷落車馬稀。記者數(shù)了數(shù)，一共30間商鋪，目前只剩約9間在營(yíng)業(yè)，其余大門緊閉，關(guān)門的商鋪占到了七成之多。

　　有些商戶顯然是剛剛撤出，比如西面轉(zhuǎn)角處有一家已關(guān)門的煙酒店鋪，從玻璃櫥窗外望進(jìn)去，柜臺(tái)內(nèi)還有零星擺設(shè)的煙酒沒(méi)來(lái)得及拿走。從門臉上看，關(guān)門的商鋪有理發(fā)店、超市、煙酒店、美容美發(fā)店、手機(jī)賣場(chǎng)等，有些關(guān)門的店鋪裝修較新，看來(lái)經(jīng)營(yíng)時(shí)間不長(zhǎng)。

　　記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，由于與城西銀泰城一街之隔， 2011年橡樹園底商出售時(shí)，商鋪售價(jià)創(chuàng)下板塊最高，均價(jià)4~5萬(wàn)元/平方米，位置特別好的近6萬(wàn)元/平方米，比周邊底商高了2萬(wàn)元/平方米以上。

　　“我就是看中銀泰城帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值才買的?！被?000萬(wàn)元，買了一套橡樹園400多平方米商鋪的吳先生叫苦不迭。2011年，橡樹園底商開賣，他選了一套靠近主入口位置的商鋪，折合單價(jià)5萬(wàn)元/平方米。

　　結(jié)果卻是，他這間商鋪一直沒(méi)有租出去。

　　吳先生說(shuō)，去年2到8月份，城西銀泰城開業(yè)前(去年9月開業(yè))，商鋪招租火了一陣，咨詢電話有點(diǎn)多，做服裝、開家紡、餐飲的都有，但餐飲不能做。吳先生當(dāng)時(shí)要價(jià)比較高，租金要6~7元/平方米/天，價(jià)格沒(méi)談攏，商鋪一直擱置著。不過(guò)，吳先生心很坦然，想著銀泰城開業(yè)后，租金還要漲。按吳先生的盤算，五年后租金能飆高到100萬(wàn)元。

　　“銀泰城開業(yè)兩三個(gè)月后，問(wèn)租商鋪的明顯少了，我掛租金50萬(wàn)元，沒(méi)找到人租，現(xiàn)在掛40萬(wàn)元，都沒(méi)人理?！?000多萬(wàn)元買鋪資金躺了一兩年，顆粒無(wú)收，吳先生萬(wàn)般無(wú)奈。商鋪沒(méi)人租，就意味著賣不掉?！翱喽伎嗨懒??！?

　　跟吳先生類似，買了橡樹園底商的業(yè)主都很著急?！斑@里的底商基本是雙層，一套商鋪總價(jià)1500萬(wàn)元以上。”

　　而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)橡樹園商街鋪?zhàn)幼馐蹎巫优d趣也不大?！皼](méi)人買、租，我們推薦了也是白費(fèi)力氣。”

　　無(wú)法停車、樹遮擋視線、面積大租金高，先天條件不足帶來(lái)招租難

　　“城西銀泰城開業(yè)前半年，開業(yè)后三個(gè)月，這條商街招商紅火了一段時(shí)間，后來(lái)商戶生意不好，不斷撤出，有些連剛做的裝修都不要，就走了?！毕饦鋱@招商處一位工作人員透露，當(dāng)年來(lái)咨詢底商、想來(lái)開店的是一批品牌較弱，對(duì)面銀泰城進(jìn)不去的商戶。

　　“餐飲倒是熱門的，但是社區(qū)底商不能有明火，沒(méi)排油排煙管道，只能做普通業(yè)態(tài)，但在銀泰城里面吃的、穿的、玩的，幾乎涵蓋了所有業(yè)態(tài)，能溢出來(lái)的很少。”這位工作人員告訴記者，橡樹園商鋪房東有一個(gè)特點(diǎn)，當(dāng)初入手總價(jià)高，對(duì)未來(lái)期望高，租金定價(jià)大幅高于周邊社區(qū)底商。“去年房東開出的租金價(jià)位，普遍在6~7元/平方米/天，比周邊社區(qū)底商高3元/平方米/天以上?！?/p>

　　空鋪太多了，不免蕭條冷清，影響商街的形象，更加招不到商戶。曾經(jīng)有商業(yè)管理公司有過(guò)興趣，比如統(tǒng)一招租“對(duì)接”品牌商戶，統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài)，但是在看到這條商街的“先天不足”后，又搖頭走了。這條商街的缺點(diǎn)在于，商鋪門口沒(méi)有劃停車位，留不下客人；行道樹擋住了視線，還有斑馬線剛好在城西銀泰城東西兩頭，中間設(shè)欄桿，去銀泰城的客流很難引到商街上來(lái)，這些細(xì)節(jié)上的缺陷都影響了商街的人氣。

　　而如果對(duì)接中低消費(fèi)的社區(qū)便利店，這條商街的面積大，租金總價(jià)高，把很多親民店擋在了外面。一位商業(yè)資深人士給出了一個(gè)數(shù)據(jù)，目前便利店租鋪集中在80~100平方米的單層鋪，年15萬(wàn)元租金是上限。而橡樹園沿街底商基本是“一帶二”的雙層商鋪，主力面積300平方米，無(wú)論是面積還是結(jié)構(gòu)，橡樹園的沿街底商都不占優(yōu)勢(shì)。

　　“大面積、高租金商鋪，只能招中高端品牌，但這類品牌又進(jìn)駐城西銀泰城了，橡樹園商鋪兩頭不靠?！?

　　綜合體周邊商鋪褪去光環(huán)，社區(qū)商鋪應(yīng)回歸便民業(yè)態(tài)

　　“沃爾瑪有‘5公里死亡圈’的說(shuō)法?！痹趶氖露嗄晟虡I(yè)地產(chǎn)的贏商機(jī)構(gòu)總經(jīng)理方芳看來(lái)，橡樹園大量商店的關(guān)門是正常的。

　　沃爾瑪有“5公里死亡圈”之說(shuō)，用以形容在大型超市陰影之下，本地零售商所面臨的肅殺商業(yè)環(huán)境。有機(jī)構(gòu)估算，一個(gè)1萬(wàn)平米的大賣場(chǎng)，可以取代300個(gè)小店。方芳認(rèn)為，這種“大魚吃小魚”的“商業(yè)規(guī)律”并非單指沃爾瑪，同樣適用于規(guī)?！皯沂狻钡耐瑯I(yè)態(tài)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，比如大型綜合體與周邊商鋪。像城西銀泰城是目前杭州單體最大的購(gòu)物中心，商業(yè)體量高達(dá)29萬(wàn)平方米。它對(duì)消費(fèi)人群的吸附能力是巨大的。

　　“開發(fā)商把商業(yè)綜合體旁的商鋪價(jià)值過(guò)于放大，買家是被營(yíng)銷說(shuō)辭 ‘綁架’了?！痹诜椒伎磥?lái)，商業(yè)綜合體旁的社區(qū)商鋪，供應(yīng)量應(yīng)該減少，避免與綜合體直面競(jìng)爭(zhēng)?！艾F(xiàn)在人們的購(gòu)物方式改變了，很少單純逛商街，而是逛街、吃飯、娛樂(lè)綜合體驗(yàn)消費(fèi)?！币虼?，大型商業(yè)綜合體吸附品牌勢(shì)頭十分強(qiáng)勁。某杭派女裝一位負(fù)責(zé)人也告訴記者，去年開始，他們的實(shí)體店進(jìn)駐策略，以商業(yè)綜合體為主。

　　業(yè)內(nèi)人士還指出了綜合體內(nèi)商鋪的優(yōu)勢(shì)：綜合體是按套內(nèi)使用面積計(jì)算租金的，比如品牌服裝店普遍租用面積在80~100平方米之間。就她知道的，城西銀泰一樓零售業(yè)態(tài)租金10元/平方米/天左右，二樓5~6元/平方米/天。從裝修投入來(lái)說(shuō)，綜合體的商戶不存在門面裝修費(fèi)用，只要套內(nèi)裝修即可，甚至連地磚都不用鋪，這些都是省下的成本。

　　“所以，社區(qū)底商業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)該回歸生活服務(wù)，比如藥店、寵物店，便利店等，業(yè)主不能對(duì)租金期望值太高，如果租金在3~5元/平方米/天，穩(wěn)定性還是可以的。面積最好控制在100平方米以內(nèi)，很多便利店的租金上限集中在15萬(wàn)元左右。”這是方芳給買社區(qū)商鋪的人的一個(gè)參考建議。

　　針對(duì)吳先生沖著“銀泰”投資商鋪的參考點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士覺得，有些綜合體旁邊的商鋪本身?xiàng)l件好，不單是被某個(gè)商業(yè)體拉動(dòng)，吳先生參考慶春銀泰的太平門直街，以及西湖銀泰的定安路商鋪，與城西銀泰城沒(méi)有很多共性。以上兩條商街所處成熟居住區(qū)，本身有人氣，且路面可以停車等，各種因素要綜合分析。

　　“定安路、太平門直街商業(yè)氛圍形成早于西湖銀泰和慶春銀泰入駐前，當(dāng)時(shí)房東入手價(jià)格沒(méi)有包含‘銀泰’因素，后面這些綜合體進(jìn)駐，只是對(duì)商圈起到錦上添花作用，因此商圈內(nèi)商鋪價(jià)值當(dāng)然進(jìn)入一個(gè)上升通道?！睒I(yè)內(nèi)人士分析。