頭條關(guān)注

　　日前，東莞市政府出臺了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)，其中提出將適時調(diào)整普通住房價格標準，擴大享受稅收優(yōu)惠的購房者范圍，支持居民合理購房需求。

　　據(jù)東莞市住建局相關(guān)人士透露，普通住房價格標準的調(diào)整將在8月底正式出臺并實施，目前，東莞市政府正在審批具體的調(diào)整方案。據(jù)悉，調(diào)整方案或涉及區(qū)域重劃和價格上調(diào)，其中，三類鎮(zhèn)街的分類將調(diào)整，以及普通住房價格標準將有所變動。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，普通住房價格標準的調(diào)整意味著契稅標準調(diào)整，有利于鞏固樓市回暖，希望政府能提前釋放具體的信息，不然購房者因過度的等待形成觀望。

　　購房者觀望情緒漸濃

　　“還是等等再買，契稅調(diào)整過后或者會省下近萬元的稅費?！痹谀铣悄惩赓Q(mào)公司的李先生表示，最近打算在東莞買房置業(yè)，并且看中了在南城某樓盤的一套87平方米的兩房，成交價格是9300元/平方米。

　　“南城屬于一類鎮(zhèn)區(qū)，按照現(xiàn)今的普通價格標準計算，征收契稅的價格標準是8654元/平方米，這套房子的成交價格是9300元/平方米，需要繳納的契稅是總房價的3%。如果新的普通價格標準出臺，征收契稅的價格標準超過9300元/平方米，只需要繳納的契稅是總房價的1.5%，可以省下一半的稅費?！崩钕壬硎?，“買房不是買白菜，動輒近百萬的房款，既然有政策優(yōu)惠，或許等等能省下一大筆費用?！?/p>

　　打算近期買房王女士也面臨同樣的問題，她看中東城某樓盤一套90多平方米的小三房，折后均價約9000元/平方米。而東城也屬于一類鎮(zhèn)區(qū)，征收契稅的價格標準是8654元/平方米，需要繳納的契稅是總房價的3%?！耙环矫嫔伦约旱摹乃俊惶糇?，一方面又想省下大筆的稅費，現(xiàn)在相關(guān)部門還沒有出臺明確的新的契稅的標準，一切都是未知之?dāng)?shù)?！蓖跖空f道。

　　據(jù)悉，部分購房者要求申請延遲簽約。按照以往的慣例，在房產(chǎn)交易中心過戶時候需要繳納稅費，現(xiàn)今，部分已經(jīng)交付定金的購房者申請延遲簽約，等待新標準正式出臺實施再過戶，或能節(jié)省大筆的契稅費用。

　　中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳表示，希望相關(guān)的部門能盡快明確公布新版普通住宅價格標準，不然購房者過度觀望不利于樓市的回暖。

　　現(xiàn)行契稅標準太低

　　去年11月份，陳女士在中堂某樓盤購買一套97平方米的三房單元，總房款是630500元，成交均價高達6500元/平方米，而屬于三類鎮(zhèn)區(qū)的中堂，其成交均價遠遠超過了普通住宅價格的標準是5717元/平方米，需要繳納3%的豪宅稅。

　　“明明是普通住宅，卻要按照豪宅標準繳納住房契稅，現(xiàn)在的房價這么高，契稅的標準都跟不上房價，連區(qū)域的市場平均水平都達不到，太不接地氣了，空談?wù)邇?yōu)惠，沒有多少人能享受此等福利優(yōu)惠?！标惻空f道：“希望今年新標準靠譜點，能與現(xiàn)在的房價相貼合。”

　　據(jù)了解，2005年，東莞的普通住房價格標準出臺，2012年，2013年連續(xù)兩年進行調(diào)整。據(jù)相關(guān)部門的消息透露，日后東莞的普通住房價格標準實現(xiàn)一年一調(diào)，配合市場和實際房價的需求，在調(diào)整中實施微調(diào)，做到動態(tài)調(diào)整，定期發(fā)布。

　　東莞房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長陳駿良表示，東莞普通住宅標準調(diào)控每年都會作相應(yīng)的調(diào)整對剛需盤有所促進作用，若契稅上調(diào)，剛需盤所需要的契稅費用減少，購房成本也會相應(yīng)減少。

　　合富輝煌地產(chǎn)研究部副總監(jiān)李興旺認為，依照市場的實際情況進行調(diào)整是很有必要的，以往沿用多年前的標準，是不符合實際情況和市場的要求的。

　　“這次新標準的調(diào)整是否有實效，要看契稅調(diào)整的力度。我覺得一類鎮(zhèn)區(qū)普通住房價格標準10000元/平方米是合理的，現(xiàn)在南城、東城等一類鎮(zhèn)區(qū)的均價都過萬元了。若契稅的標準還是跟不上市場的平均水平，達不到該有的價格的區(qū)間，那么只有少數(shù)人能享受到該優(yōu)惠政策，大部分購房者還是難以享受該政策的。”

　　事實上，現(xiàn)行的標準去年剛公布，質(zhì)疑聲、議論聲便不絕于耳。一類鎮(zhèn)區(qū)的南城、東城、松山湖、長安、虎門等房地產(chǎn)熱點區(qū)域的房價“萬元區(qū)”，普通住房價格標準也較難覆蓋到這些房價高企的區(qū)域，對購房者來說，普通住房價格標準的調(diào)整對其影響不大。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，每個類別的標準或會上調(diào)，并不是所有鎮(zhèn)街的執(zhí)行標準都會上調(diào)，部分一類鎮(zhèn)街或會調(diào)至二、三類鎮(zhèn)街中去，新的調(diào)整或會更加貼合市場和實際性的房價。因為整體標準是上調(diào)，對于準備購買處于普通非普通邊界的房源的購房者，可以等新標準出臺再辦理簽約。

　　一二手房將受益

　　有人認為二手房房價比一手房的市場均價低，大部分能達到普通住房價格的標準，那普通住宅價格的標準是否更適用于二手房市場？為了獲取契稅的優(yōu)惠，購房者是否入手二手房市場？二手房的價格是否有波動性變化？

　　對此，車德銳認為，東莞普通住宅價格的調(diào)整影響最大的還是住房契稅。而二手房交易主要是涉及營業(yè)稅，營業(yè)稅是按照5.5%的標準執(zhí)行?！皷|莞普通住宅價格的調(diào)整對一手房市場來說好比打了一劑強心針，而對二手房市場來說，總體上也是受益的?！?/p>

　　金信聯(lián)行相關(guān)人士認為，從目前形勢來看，契稅的調(diào)整對購房者購房成本影響不大，若首套房的價格、房屋面積在一定的范圍內(nèi)，才會產(chǎn)生影響。“對于有實力的購房者來講，契稅調(diào)整并不能產(chǎn)生什么實質(zhì)性影響。而且由于如今樓市整體市場相當(dāng)旺盛，對于契稅的微調(diào)很快就會被房價上漲而抵消?！?/p>

　　對于下半年二手房的走勢，金信聯(lián)行認為，東莞房地產(chǎn)市場將繼續(xù)朝著穩(wěn)健的方向發(fā)展，房價會小幅波動、樓市大起大落可能性較小?！俺山徊灰欢艹^2013年，不過整體來說應(yīng)該是穩(wěn)中有升，趨于理性?！?/p>

　　科威不動產(chǎn)總經(jīng)理張霞表示，東莞普通住宅價格的調(diào)整，能夠有效減少購房成本，無論是一手房還是二手房，都是有所收益的，這個是值得肯定的。

　　至于購房者是否因為契稅的調(diào)整而選購二手房，張霞認為，一手房和二手房是兩種價值的體現(xiàn)，購房者選購一手房考慮更多的是區(qū)域的價值，未來的升值的空間；而二手房是具備唯一性的。以及周邊的配套的固定性，購房者更加關(guān)注其社區(qū)、配套的成熟性。

　　陳駿良指出，契稅的調(diào)整對一手房和二手房的作用都是良性的，是有所收益的。而二手房更多的是房子的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，購房者買一手房還是二手房要看其消費的觀念。從傳統(tǒng)觀念考慮，東莞人傾向于購買一手房，加上一手房的供應(yīng)較為充足，總體上來，一手房較受購房者青睞。

　　調(diào)整后契稅可省過萬元

　　-算賬

　　以南城為例，若購買面積在100平方米，均價9000元/平方米的房子，總房款是90萬元。按照現(xiàn)行的普通住房價格標準計算，南城是一類鎮(zhèn)區(qū)，需要繳納契稅3%的豪宅稅，需要繳納的住房契稅為27000元。假如普通住房價格標準增加2個百分點，調(diào)整為9200元/平方米，那么可以享受1.5%的契稅優(yōu)惠，即需要繳納的住房契稅為13500元，比調(diào)整前節(jié)省了13500元。

　　目前，按照現(xiàn)行的普通價格標準執(zhí)行，可享受優(yōu)惠住房契稅政策需要滿足三個條件，首先，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上(含)；其次單套住房套內(nèi)建筑面積在120平方米以下(含)或單套住房建筑面積在144平方米以下(含)，價格低于普通住房價格標準的房子，按照普通住宅繳納契稅(1.5%)，高于則按照豪宅繳納契稅(3%)；最后，根據(jù)各鎮(zhèn)街普通住房平均交易的情況，按照單套住房建筑面積計算，東莞享受優(yōu)惠政策的普通住房實際成交價格按照鎮(zhèn)街劃分為三類。另外，如果是個人的首套住房，面積在90平方米以下，而且均價是低于普通住房價格標準的，那么所執(zhí)行的稅率是按照1%繳納。

　　另外，在東莞享受優(yōu)惠政策普通住房價格標準的實際成交價格可分為三類鎮(zhèn)街。其中，一類鎮(zhèn)街的標準是8654元/平方米，二類鎮(zhèn)街的標準是6610元/平方米，三類鎮(zhèn)街的標準是5717元/平方米。

　　三類鎮(zhèn)街的分類：

　　一類鎮(zhèn)街：

　　長安、松山湖、虎門、莞城、南城、厚街、鳳崗、塘廈、東城、茶山、萬江。

　　二類鎮(zhèn)街：

　　黃江、石龍、大嶺山、寮步、常平、大朗、樟木頭、沙田、高埗、麻涌、石碣、清溪。

　　三類鎮(zhèn)街：

　　東坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、橫瀝、橋頭、企石、謝崗。