央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》已近一個月，該通知所述“對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍”，迄今未見銀行開閘。

　　房貸利率七折一去不返，恰與近期各地紛紛松綁房地產(chǎn)調(diào)控成鮮明對比。為什么曾經(jīng)一度被銀行視為“香餑餑”，并且在過去很長時期內(nèi)充當(dāng)房地產(chǎn)價格扶搖直上最重要推手的個人房貸一反常態(tài)，反而成為當(dāng)下樓市復(fù)興最直接的制約因素呢？

　　這可以看作我國市場化進程成果的反映，起碼包括以下三方面市場機制決定性的作用，具體來說：

　　首先，雖然自2004年10月起，央行即已完全取消銀行貸款利率上限，但是融資成本的重心上移，還是要歸因到近年來存款端發(fā)生的一系列變化，譬如2012年6月起，金融機構(gòu)存款利率可上浮至基準(zhǔn)利率1.1倍；再譬如銀行理財和信托等融資性表外業(yè)務(wù)異軍突起，原住戶存款中的相當(dāng)一部分已基本實現(xiàn)市場化定價，并且對銀行表內(nèi)存款形成越來越大的分流壓力。

　　國際經(jīng)驗表明，無論發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，其利率市場化初期階段，存款利率與貸款利率通常會出現(xiàn)同步上升趨勢，因為金融機構(gòu)在不斷倒逼的價格機制、競爭機制驅(qū)動下，勢必只能將其吸納的成本越來越高的負(fù)債資金，更多地投向高風(fēng)險/高利率貸款領(lǐng)域，這其實也正是為什么不單單是房貸，中國的整體融資成本在近來企業(yè)投資意愿趨降的背景下，反而呈現(xiàn)較顯著升勢的原因所在。

　　其次，雖然中國的貨幣總量仍顯過剩，但由于近來外匯占款出現(xiàn)連續(xù)、快速回落，再加之貨幣政策基本思路已著力轉(zhuǎn)向“保持定力”、“盤活存量”，因此貨幣增量收縮態(tài)勢盡顯無遺。譬如最新統(tǒng)計顯示，中國第三季度社會融資規(guī)模為2.27萬億元，不到第二季度的一半，其中9月份約為1.09萬億元，比去年同期減少20%以上。結(jié)構(gòu)性的“錢荒”，實則已成為中國扭轉(zhuǎn)債務(wù)軟約束必須承受的陣痛之一。

　　第三，“首套普通自住房”這一明顯帶有政策性意圖的“優(yōu)惠”對象矛盾于銀行商業(yè)化取向(“首套普通自住房”貸款風(fēng)險更高、金額更小，利率本應(yīng)更高)，同時中國的房地產(chǎn)市場價格泡沫也已進入擠壓階段，因此不客氣地說，這種指向明確的“定向?qū)捤伞?，從其發(fā)端起就與市場規(guī)律背道而馳。

　　利率市場化的核心，就是要建立由市場供求決定金融機構(gòu)存、貸款利率水平的利率形成機制；當(dāng)然另一方面，支持首套、自住，以及改善性住房需求，又是理當(dāng)堅持的以公平為導(dǎo)向的政策訴求。這兩者間不應(yīng)該出現(xiàn)相互排擠，或者為了一方犧牲另一方的情況，真正可行的辦法，還是應(yīng)該由地方政府依據(jù)各地實際，在自身職能范圍內(nèi)通過公積金、貼息、退稅、減稅等方式，統(tǒng)籌兼顧效率與公平。