伴隨著2014年樓市的降溫，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著一個(gè)深刻的調(diào)整過(guò)程。企業(yè)關(guān)心下一步如何發(fā)展，購(gòu)房者關(guān)注目前是否可以入市，而政府關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)能否保持穩(wěn)健的發(fā)展。9月23日，上海易居房地產(chǎn)研究院與上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)舉行的專(zhuān)題論壇在上海召開(kāi)。與會(huì)的房地產(chǎn)專(zhuān)家學(xué)者、開(kāi)發(fā)商老總和研究機(jī)構(gòu)人士約30人，圍繞“當(dāng)前與明年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)及應(yīng)對(duì)策略”的主題展開(kāi)討論，并達(dá)成了部分共識(shí)。

　　上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳教授主持論壇并指出，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨兩個(gè)問(wèn)題：第一、產(chǎn)業(yè)如何獲得健康發(fā)展，在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)、住房建設(shè)持續(xù)增長(zhǎng)的需求等條件下，面對(duì)市場(chǎng)的深刻調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)依然需要獲取健康發(fā)展的路徑；第二、房地產(chǎn)業(yè)如何在國(guó)民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期中發(fā)揮作用，并且為整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌獲得緩沖空間。為解決這兩個(gè)問(wèn)題，需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)準(zhǔn)確把脈，同時(shí)制定積極的策略。

　　樓市步入新常態(tài)

　　論壇上，張永岳率先圍繞宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)最近出現(xiàn)的兩個(gè)熱門(mén)詞匯進(jìn)行了專(zhuān)題演講。他說(shuō)，第一個(gè)是“新常態(tài)”。這個(gè)睿智的提法，高度概括了中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的特征，使之上升到戰(zhàn)略高度，表明中央對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段變化規(guī)律的認(rèn)識(shí)更加深刻。這意味著當(dāng)前樓市的發(fā)展情況和過(guò)去有很大的區(qū)別，也意味著當(dāng)前需要以新的視角和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)分析問(wèn)題。第二個(gè)詞匯就是“三期疊加”，即經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期和強(qiáng)刺激下的消化期出現(xiàn)了疊加。中國(guó)樓市和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)一樣，也正面臨三期疊加的格局。

　　這個(gè)格局的形成和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)等因素有關(guān)。比如從產(chǎn)業(yè)的角度看，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的高速增長(zhǎng)，就像從青少年時(shí)代到達(dá)成人階段，其增長(zhǎng)速度必然放緩?，F(xiàn)階段樓市發(fā)展的矛盾會(huì)比較集中，接下來(lái)會(huì)有一個(gè)消化期。當(dāng)然，不同城市的消化期會(huì)有不同的過(guò)程，當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一個(gè)或長(zhǎng)或短的消化期后，會(huì)有一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段。這是新常態(tài)下的題中應(yīng)有之義，樓市對(duì)現(xiàn)在的形勢(shì)判斷要有定力，同時(shí)在實(shí)踐中采取積極的方法來(lái)解決矛盾。

　　恒盛地產(chǎn)投資(上海)有限公司副總裁沈浦陽(yáng)就此表示，今年樓市和往年相比確有一個(gè)很大的不同點(diǎn)，過(guò)去對(duì)樓市的判斷和觀(guān)點(diǎn)差異很大，比如在趨勢(shì)上，幾乎是一半看多一半看空。但今年以來(lái)，觀(guān)點(diǎn)逐漸趨于一致。雖然幅度、程度方面略有差異，但大方向還是基本一致的，多是看空。造成這樣一個(gè)判斷變化的最大影響因素就是預(yù)期。目前看來(lái)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商、投資商還是購(gòu)房者，大家的預(yù)期都在靠攏。

　　導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商預(yù)期趨同的是資金流量的變化。去年6月份應(yīng)看成是一個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，新一屆政府的思路很明確，即不希望持續(xù)地注入流動(dòng)性，因?yàn)檫@是個(gè)不可持續(xù)的模式。去年下半年樓市較熱，應(yīng)該是慣性的表現(xiàn)。到了今年雖然沒(méi)有新政策的出現(xiàn)，但樓市因?yàn)橘Y金流量的變化，開(kāi)始步入下行通道。

　　樓市降溫帶來(lái)壓力

　　克爾瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波在會(huì)上提供的該機(jī)構(gòu)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30多個(gè)城市的數(shù)據(jù)表明，去年年底開(kāi)始整個(gè)市場(chǎng)成交量持續(xù)下滑，但今年三季度開(kāi)始企穩(wěn)。9月份部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借降價(jià)、前期蓄客、全民營(yíng)銷(xiāo)的策略，實(shí)現(xiàn)了80-90%的去化率。在三季度截至9月上半月的成交量比二季度同期小幅上漲6%。

　　上海鉅碩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司執(zhí)行董事宋家泰則認(rèn)為，當(dāng)前房企如果沒(méi)有非常好的成本控制能力和操盤(pán)能力，在三四線(xiàn)城市是沒(méi)法生存的。他談及東北某四線(xiàn)城市的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，雖然房企在景觀(guān)設(shè)計(jì)等方面加大了資金投入，但當(dāng)?shù)乜蛻?hù)對(duì)新增景觀(guān)環(huán)境的敏感程度不強(qiáng)，導(dǎo)致成本上升無(wú)法很好地被消化，這給房企造成了巨大的壓力。

　　中信地產(chǎn)(上海)投資有限公司董事長(zhǎng)許志雄認(rèn)為今年項(xiàng)目的銷(xiāo)售總體偏清淡。比如對(duì)上海市區(qū)某6萬(wàn)多單價(jià)的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)，基本上是看的多，投的少。雖然此類(lèi)樓盤(pán)的環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)不錯(cuò)，但市場(chǎng)的觀(guān)望情緒一直較重。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，9月份樓市沒(méi)有明顯的反彈，那么10月份量出現(xiàn)大增也并不大現(xiàn)實(shí)，除非利好政策非常多。很多房企在5-7月份都選擇等待，隱約感覺(jué)9-10月有戲。但目前來(lái)看，樓市的調(diào)整還在持續(xù)。

　　沈浦陽(yáng)則表示，過(guò)去房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)賭注的時(shí)代。房企只要有錢(qián)且愿意往里面砸，基本可以賺錢(qián)。但此類(lèi)房企卻忽視了市場(chǎng)真正的需求。他以“蛋黃派”為形象例子，所謂“蛋黃”就是積蓄了很多精華，比如城市文化公共資源、能夠?qū)е鲁掷m(xù)性人口導(dǎo)入的城市、區(qū)域及產(chǎn)品。反之則是“蛋白”。而市場(chǎng)上之所以“蛋白”會(huì)這么多，和開(kāi)發(fā)商盲目開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)大躍進(jìn)的因素有關(guān)。

　　當(dāng)然，市場(chǎng)降溫，也不乏一些優(yōu)秀項(xiàng)目，表現(xiàn)很不錯(cuò)。星河灣集團(tuán)上海公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)張好繡談及該公司銷(xiāo)售情況，今年1月1日至9月15日，在上海全市高端大平層公寓市場(chǎng)上，上海星河灣的銷(xiāo)售套數(shù)、銷(xiāo)售面積第一，銷(xiāo)售金額第三。這說(shuō)明在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才是真正的定海神針。

　　張永岳表示，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，市場(chǎng)呈現(xiàn)一定下行態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)總體上還屬平穩(wěn)。這看似中規(guī)中矩，但實(shí)際上也是一個(gè)權(quán)威性的判斷。這有三個(gè)特征：一是進(jìn)入了調(diào)整期，二是總體上已經(jīng)下行，三是整體上還是穩(wěn)定的。舉例來(lái)說(shuō)，第一、比如說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有所回落，但依然保持10%以上增長(zhǎng)率。第二、住房成交量有所下降，但仍高于2011年。至于房?jī)r(jià)下降，對(duì)上一輪調(diào)控矛盾是有所緩解的。過(guò)去關(guān)注房?jī)r(jià)上升，現(xiàn)在關(guān)注的是市場(chǎng)穩(wěn)健。

　　人口紅利消退對(duì)樓市影響

　　論壇上，對(duì)于人口和住房需求、人口紅利等也有比較深入的討論。

　　宋家泰認(rèn)為，目前二線(xiàn)樓市之所以和三四線(xiàn)城市有很大的差距，和人口紅利因素有關(guān)。比如西安、南京、武漢等二線(xiàn)城市高校密集，大學(xué)生畢業(yè)后會(huì)想方設(shè)法留在此類(lèi)城市。而一些四線(xiàn)城市很多學(xué)生因?yàn)榭即髮W(xué)而離開(kāi)此類(lèi)城市。加上此類(lèi)城市沒(méi)有足夠的產(chǎn)業(yè)來(lái)提供就業(yè)機(jī)會(huì)，導(dǎo)致人口導(dǎo)入效果差。

　　他借用暢銷(xiāo)書(shū)中的“人口峭壁”一詞，形容了人口紅利減少帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)。認(rèn)為在目前市場(chǎng)一些群體中，有這樣一類(lèi)觀(guān)點(diǎn)：隨著人口紅利發(fā)揮空間的收窄，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大的起色。當(dāng)然，幾家歡笑幾家愁的狀態(tài)會(huì)延續(xù)，部分房企抓住波浪式的機(jī)會(huì)依然能夠脫穎而出。

　　楊紅旭認(rèn)為，目前社會(huì)上一些關(guān)于人口問(wèn)題的擔(dān)心，實(shí)際上是有點(diǎn)危言聳聽(tīng)了。中國(guó)的城鎮(zhèn)化率偏低，這就意味著在城鎮(zhèn)化率的提升過(guò)程中，部分年輕人將從農(nóng)村向城市聚集，這樣就可以對(duì)沖城鎮(zhèn)地區(qū)人口紅利減退的因素。所以對(duì)于目前人口結(jié)構(gòu)的變化，也不必過(guò)于悲觀(guān)。

　　上海易居研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽表示，人口因素會(huì)影響房企的決策，在土地市場(chǎng)上就能看出來(lái)。比如從上海規(guī)劃部門(mén)來(lái)看，市中心的發(fā)展和人口控制的考慮密切相關(guān)。未來(lái)在中心城區(qū)不會(huì)有太多的宅地供應(yīng)出來(lái)，這也是基于規(guī)土方面的各類(lèi)考慮。在這樣情況下，在中心城區(qū)房企拿地會(huì)比較困難。

　　在人口紅利問(wèn)題上，張永岳有獨(dú)到的見(jiàn)解。他強(qiáng)調(diào)，在人口問(wèn)題上，簡(jiǎn)單的數(shù)量推論還是不夠，應(yīng)該結(jié)合經(jīng)濟(jì)彈性等因素加以考量。比如說(shuō)，在高等教育普及的情況下，首次就業(yè)年齡具有較大的彈性?，F(xiàn)在所謂的60歲或稍長(zhǎng)的老年人特征，和上一代的老年人其實(shí)不同。他們不是被動(dòng)的消費(fèi)群體，部分甚至還能成為就業(yè)者。所以在人口問(wèn)題上，應(yīng)該把經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)容量的彈性等因素考慮進(jìn)去。

　　未來(lái)市場(chǎng)何時(shí)筑底

　　楊紅旭把樓市政策的走勢(shì)劃分為三個(gè)階段。第一步就是限購(gòu)的退出，以6月份呼和浩特第一次提出全面取消限購(gòu)的做法為標(biāo)志。第二步就是省級(jí)的限購(gòu)?fù)顺?，以“閩八條”為代表。第三步就是中央的動(dòng)作。央行和銀監(jiān)會(huì)授意和引導(dǎo)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人房貸進(jìn)行支持，反映了中央也有平穩(wěn)樓市的愿望。目前所謂“救市”層面主要在第二步。

　　從成交量來(lái)看，楊紅旭預(yù)計(jì)，接下來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)白熱化，貫穿在第四季度過(guò)程中。對(duì)于成交量，基本可以有這么一個(gè)判斷：成交量已經(jīng)見(jiàn)底，但主要是一線(xiàn)城市；二線(xiàn)城市在分化，部分追隨一線(xiàn)城市，部分和三線(xiàn)城市的趨勢(shì)一樣，現(xiàn)在尚難以判定已見(jiàn)底。

　　上一輪房?jī)r(jià)跌了8個(gè)月，這次應(yīng)該會(huì)超過(guò)8個(gè)月。即在5月份開(kāi)始跌的情況下，12月份不會(huì)止跌。快的話(huà)明年上半年止跌，慢的話(huà)明年下半年止跌。

　　在成交均價(jià)上，林波預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)探底。目前市場(chǎng)存量還在增長(zhǎng)。從企業(yè)的角度看，9-10月份推盤(pán)量將比7-8月有一個(gè)大的增長(zhǎng)。根據(jù)對(duì)房企前8個(gè)月的業(yè)績(jī)摸底能夠發(fā)現(xiàn)，目前房企的年度銷(xiāo)售目標(biāo)完成率在50%左右。那么在后4個(gè)月，房企還有一半的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)需要完成，所以跑量的動(dòng)力會(huì)更強(qiáng)。

　　市場(chǎng)筑底的成功可能性很大。信貸方面雖沒(méi)有預(yù)期中的大力度，但放松是肯定的，進(jìn)而對(duì)成交量的走勢(shì)有拉升作用，至少四季度不會(huì)比二三季度更差。

　　張好繡表示，今年是市場(chǎng)深度修正年，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)人來(lái)說(shuō)也是一次最嚴(yán)苛的考驗(yàn)。但對(duì)“鉑金十年”的長(zhǎng)期遠(yuǎn)景是可期的。經(jīng)過(guò)今年的調(diào)整，明年上半年的市場(chǎng)將溫和回升，交易量相對(duì)今年將有提升。

　　除了住房交易市場(chǎng)，土地市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)如何？崔霽表示土地市場(chǎng)也會(huì)有相應(yīng)的表現(xiàn)。雖然從未來(lái)看，土地供應(yīng)受到了土地集約利用的條件制約，但放量的可能性依然存在。比如，上海目前劃定了35個(gè)城中村，2014年底要啟動(dòng)11個(gè)城中村改造。在此規(guī)劃下，相應(yīng)的土地會(huì)逐漸釋放出來(lái)，或不以招拍掛的方式。

　　房企要有更大的定力

　　張永岳在論壇上提出，房企要把握好目前市場(chǎng)形勢(shì)，夯實(shí)基礎(chǔ)并且具備更大的定力。采取切實(shí)有力、有針對(duì)的舉措，來(lái)消化歷史上遺留的矛盾，適度的輕裝上陣。要結(jié)合自身情況做調(diào)整，包括空間布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局、具體項(xiàng)目的梳理等方面。在經(jīng)歷消化期過(guò)程中，加快轉(zhuǎn)型發(fā)展。期待優(yōu)秀的房企在當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng)中、在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中脫穎而出。

　　張永岳教授的觀(guān)點(diǎn)獲得與會(huì)者的共鳴。許志雄表示，在市場(chǎng)降溫的條件下，目前中介和代理機(jī)構(gòu)創(chuàng)新銷(xiāo)售方式的做法值得鼓勵(lì)。當(dāng)然，此類(lèi)中介機(jī)構(gòu)在提高成交率的同時(shí)，也會(huì)因此增加營(yíng)銷(xiāo)成本和管理難度，包括在如何劃分客戶(hù)的層面上，這些問(wèn)題需要得到解決。

　　他進(jìn)而表示，中信地產(chǎn)仍看好未來(lái)的市場(chǎng)。前些年在上海投資比較少，未來(lái)會(huì)逐漸順著中信集團(tuán)下屬板塊整合趨勢(shì)，和中信泰富一起加大投入。現(xiàn)在主要是在做一些前期的基礎(chǔ)工作，部分大型項(xiàng)目正在啟動(dòng)。但整個(gè)節(jié)奏并不急，不在于資金問(wèn)題，因?yàn)槭茄肫?，部門(mén)之間有一個(gè)協(xié)調(diào)過(guò)程。

　　沈浦陽(yáng)表示，房企策略應(yīng)該有兩類(lèi)。如果認(rèn)為未來(lái)產(chǎn)品面臨的需求非常扎實(shí)，那么大可屏住氣、放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏。如果產(chǎn)品未來(lái)的趨勢(shì)不明，甚至突然翻船，房企在口袋不殷實(shí)的情況下博轉(zhuǎn)機(jī)，那就顯得過(guò)于樂(lè)觀(guān)。

　　崔霽表示，房企在未來(lái)拿地方面，可以著重關(guān)注與當(dāng)?shù)氐膰?guó)企合作引入存量土地。此類(lèi)國(guó)企并不是專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商，而主要是做第二產(chǎn)業(yè)的。在做土地資源盤(pán)活的時(shí)候，一定會(huì)尋找專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作。這對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，意味著市場(chǎng)機(jī)遇。房企可以積極進(jìn)行合作，在二級(jí)市場(chǎng)上拿地，包括工業(yè)用地二次開(kāi)發(fā)，這可能比在一級(jí)市場(chǎng)上拼價(jià)格更好一些。

　　宋家泰表示，房企保持戰(zhàn)略定力，適時(shí)選擇市場(chǎng)尤為重要。如果企業(yè)的開(kāi)發(fā)策略在三四線(xiàn)城市，做不到前5名的話(huà)，最好放棄這個(gè)市場(chǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)金收入彌補(bǔ)不了現(xiàn)金支出。即便是一些本地企業(yè)，在三四線(xiàn)城市過(guò)去以量取勝，但未來(lái)發(fā)展空間也會(huì)收窄。

　　張好繡表示，在中國(guó)高端住宅市場(chǎng)上，星河灣做好產(chǎn)品的同時(shí)，還致力于打造“第一居所”，不追求開(kāi)發(fā)量，不盲目擴(kuò)張，堅(jiān)守品質(zhì)，做慢工細(xì)活的堅(jiān)守者。同時(shí)將繼續(xù)深耕一線(xiàn)城市“北上廣”，并適度在合適的大城市、在合適的時(shí)機(jī)向市場(chǎng)提供最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

　　與會(huì)者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在波浪式的震蕩上升過(guò)程中，和過(guò)去的模式不一樣，它會(huì)逐漸淘汰一部分企業(yè)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，要在波浪式的過(guò)程中搶到一個(gè)好位置，現(xiàn)在是真正考驗(yàn)的時(shí)候，即便市場(chǎng)下滑，房企也應(yīng)該有定力，并能夠順勢(shì)而行，這樣的企業(yè)才是富有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。