今年以來，上海樓市表現(xiàn)不盡如人意，為了深入了解當(dāng)前購房者的需求以及對后市的看法，《新民樓市》聯(lián)合搜房網(wǎng)開展了“金九銀十上海樓市置業(yè)心態(tài)調(diào)查”，調(diào)查結(jié)果顯示：逾六成（63.83%）的受訪者認(rèn)為“金九銀十”不會到來。

　　搜房網(wǎng)分析師李宗洲表示，今年上海市場整體表現(xiàn)未達到預(yù)期，購房者觀望情緒依舊濃厚。開發(fā)商在9月的價格策略，或?qū)Q定上海樓市今年最終的市場走向。

　　臨近樓市傳統(tǒng)旺季，但成交量卻仍無起色。

　　同行A君向筆者感慨：“2011年那段樓市下行期從11月持續(xù)到了2012年6月，而我就在2012年2月底買了一套房。到2012年7月樓市回暖時，我買的房子價格漲了近2成，朋友都說我是成功抄底了?！?/p>

　　購房者都期待“抄底”，但是“谷底”在哪里，什么時候見底，卻難以預(yù)見。

　　縱觀樓市的幾次調(diào)控，2005年由于面臨首次樓市調(diào)控，經(jīng)歷了約8個月時長的調(diào)整期；2008年受到全球金融危機的影響，開啟了近12個月的調(diào)整期；2011年至2012年則是由于限購全面收緊而度過了約8個月左右的調(diào)整期。這三次調(diào)整，每次間隔3年，調(diào)整時間基本在8-12個月。

　　今年是十年來第四次明顯的調(diào)整期，而業(yè)內(nèi)對此次調(diào)整的周期長短頗有爭議，有的認(rèn)為需要到明年初才見底，而有的則認(rèn)為第四季度則有可能回暖。

　　就筆者看來，上海和北京的情況比較特殊，要出現(xiàn)房價大幅下跌的情況幾乎不可能。首先，這樣的城市仍然有人口增長和勞動力素質(zhì)提高的基本趨勢，人口和人才聚集力還在上升；另外，雖然庫存高企，但是這兩個城市的去化率還是很高，不乏有“日光”盤出現(xiàn)，例如上海上周末剛開盤的陽光城愉景灣公寓。從需求來看，這兩個城市仍舊充足。

　　借用A君的一句話：“自住型購房者想要‘抄底’幾乎是不可能的，但是在適當(dāng)優(yōu)惠的時機買到最適合的房子就意味著入市成功?！倍谥T多業(yè)內(nèi)人士看來，這個適當(dāng)?shù)臅r機即是樓市的“下行期”。在此期間，不但房企推出優(yōu)惠讓利購房者，而且當(dāng)需求被重新激活之后，市場將很有可能再次進入上行通道。

　　當(dāng)然，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別粗放式的增長，量價的增速將放緩，部分區(qū)域的樓市供應(yīng)已經(jīng)過剩。開發(fā)商“閉著眼睛就賺錢”、投資者“買個房子就能升值”早已過去了，在此背景下，市場的“下行期”，就成了購房者應(yīng)當(dāng)把握的關(guān)鍵期。

　　業(yè)內(nèi)連線

　　回暖預(yù)期加強

　　9月成交會有所回暖

　　張寵綠城黃浦灣副總經(jīng)理

　　今年9月對豪宅項目來說，尤其重要，因為從推盤情況來看，豪宅項目推出的量是近年來最多的一次。在這種情況下，豪宅市場競爭會更激烈，這也將給市場帶來一些熱度，預(yù)計9月的成交量會有所回暖，屆時將打破一些市場的觀望情緒。從這個角度來看，今年9月絕對是較好的入市時機。

　　另外，從需求來看，以綠城黃浦灣而言，蓄客情況很不錯，每天都有眾多客戶前來售樓處咨詢或參觀樣板間。同時，各地限購放松的消息也給市場帶來一定的期待，雖然上?，F(xiàn)在還未放開限購，但是我認(rèn)為如果市場持續(xù)現(xiàn)狀，限購一旦放開，一定會帶來大波的需求，促進房價大幅上升，因此當(dāng)前對購房者來說，絕對是較好的機會點。

　　樓市調(diào)整期將盡

　　謝逸楓亞太城市房地產(chǎn)研究院院長

　　傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”作為一個重要的銷售節(jié)點，歷來稱為買房入市的最佳時機。原因有三方面，一方面是產(chǎn)品選擇多，品種豐

　　富。另一方面是促銷大，價格相對便宜。在樓市下行與調(diào)整周期內(nèi)及房企資金壓力大的背景下，房企釋放降價優(yōu)惠政策，目的就是吸引購房者入市與去庫存、緩解資金緊張的局面。

　　最后，樓市處于調(diào)整期，增速下行階段，最關(guān)鍵是房價并未實質(zhì)性下降。從近年房產(chǎn)變化周期來看，起伏的時間越來越短，從時間節(jié)點來看，2011年調(diào)整期時，大約經(jīng)歷了8個月左右的時間，而今年上半年市場已經(jīng)進入了下行期，因此今年下半年市場應(yīng)該會回暖，明年市場將比今年好。今年下半年到2015年上半年，都是不錯的入市時機。

　　自住購房者應(yīng)搶先出手

　　羅德萬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷策劃部經(jīng)理

　　對購房者而言，是否是購房時機要分兩方面來看，對于自住購房者而言，現(xiàn)在是個很好的入市時機。主要是因為從市場環(huán)境來看，今年以來樓市處于下行，但是上海的房價并未出現(xiàn)下跌現(xiàn)象。從政策來分析，各地開始放松限購，但是上海目前沒有，我認(rèn)為今年也很難放松。另外從房企的角度來看，雖然有一定的降價動作，但等這一輪觀望情緒過去后，房價還將穩(wěn)定上升。因此，自住型購房者應(yīng)該趁現(xiàn)在下行期的機會搶先入手。

　　而對于投資性購房者而言，是否入手還是因人而異，今年整體房地產(chǎn)投資環(huán)境不如以前，所以還是要視具體情況來看。