剛剛過去的8月31日，對(duì)于房地產(chǎn)來說，是個(gè)很有紀(jì)念意義的日子。

　　2004年8月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號(hào)令”)，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開競(jìng)價(jià)出讓。在此之前，各省區(qū)市不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)，以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地的做法被正式叫停。而全國(guó)土地政策正式實(shí)施的2004年8月31日，也被業(yè)界稱為“8·31大限”。

　　十年間，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，土地市場(chǎng)也經(jīng)歷了天翻地覆的變化，而“8·31大限”可謂對(duì)行業(yè)影響深遠(yuǎn)。有人認(rèn)為，土地交易基本上由協(xié)議出讓變?yōu)檎信膾?，一些囤地、腐敗等現(xiàn)象得到了有效遏制，公平公正的土地交易原則深入人心；而另一些人則有不同的看法，認(rèn)為一路走高的地價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)飆升，土地的大體量和高價(jià)格也讓很多中小企業(yè)“斷糧而死”。

　　“很多歷史演進(jìn)，都有一定的內(nèi)在脈絡(luò)?！?·31大限’影響主要在兩個(gè)方面，第一，地方政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，二級(jí)市場(chǎng)沒有相應(yīng)放活，這樣必然會(huì)導(dǎo)致政府在壟斷的格局下獲得高收益，就會(huì)不斷想辦法去擴(kuò)大這種收益；第二，政府出于便利考慮會(huì)傾向于供應(yīng)大面積的宗地，必然導(dǎo)致大開發(fā)商的崛起?！?浙江大學(xué)暨浙江省公共政策研究院研究員楊遴杰說。

　　不斷規(guī)范的土地交易

　　“8·31大限”的出現(xiàn)，從某種程度上講，是因緣的結(jié)果。既有土地交易制度改革的需要，也受到彼時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。

　　2004年以前的土地市場(chǎng)，遠(yuǎn)沒有現(xiàn)在這么規(guī)范。彼時(shí)的土地主要是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式交易，這一方式為暗箱操作和尋租提供了肥沃的土壤。土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓的交易方式亟待被更公平公正的方式取代。

　　而2004年前后的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，則對(duì)“8·31大限”的到來起到了非常直接的影響。2004年年初，相關(guān)部門在分析當(dāng)時(shí)的形勢(shì)時(shí)認(rèn)為，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問題是投資增長(zhǎng)過快、新開項(xiàng)目過多、在建規(guī)模過大、投資結(jié)構(gòu)不合理以及某些行業(yè)的盲目投資和低水平重復(fù)建設(shè)等。對(duì)此，指出要加強(qiáng)宏觀調(diào)控，調(diào)控的兩個(gè)具體“閘門”是金融和土地。這意味著土地資源的配置被納入宏觀調(diào)控。

　　“8·31大限”就是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生。

　　楊遴杰也指出：“2004年左右開始的宏觀經(jīng)濟(jì)過熱其實(shí)是由貨幣超發(fā)造成的，加入世貿(mào)之后，連年的外匯儲(chǔ)備快速增長(zhǎng)導(dǎo)致了我們被動(dòng)超發(fā)了一些貨幣。進(jìn)出口失衡部分的外匯，都由央行發(fā)鈔買下來。由于投資渠道較窄，超發(fā)的貨幣進(jìn)入投資市場(chǎng)，房地產(chǎn)自然就被盯上了。貨幣超發(fā)，正好趕上‘8·31大限’。”

　　“8·31大限”之后，我國(guó)的土地交易制度經(jīng)歷了不斷完善和改進(jìn)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅介紹，這些年，土地交易的很多配套都相繼出臺(tái)，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)、限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)建保障房、異地配建、無償代建、配套醫(yī)院等都是這些年可以看見的變化?！?/p>

　　“8·31大限”之前的土地交易絕大部分采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式。協(xié)議轉(zhuǎn)讓為暗箱操作和權(quán)力尋租提供條件和生存土壤。而改協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式為招拍掛，有效地規(guī)避了土地交易過程中的弊端?！?·31大限”之后，所有的土地都是通過政府部門以公開招拍掛的方式交易，土地私下轉(zhuǎn)讓和交易基本絕跡。

　　招拍掛也為開發(fā)商提供了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，區(qū)域房地產(chǎn)公司獨(dú)霸地方的局面被打破，房地產(chǎn)資源出現(xiàn)了合理的流動(dòng)和整合。

　　不過，開發(fā)商面對(duì)政策和土地交易方式的轉(zhuǎn)變，也經(jīng)歷了陣痛和行業(yè)洗牌。招拍掛對(duì)開發(fā)商來說，是土地成本的上升和利潤(rùn)空間的壓縮。一些資金實(shí)力并不雄厚的開發(fā)商在新政之后經(jīng)歷了轉(zhuǎn)型和并購(gòu)。

　　土地供應(yīng)主體需多元化

　　據(jù)國(guó)土資源部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)土地出讓價(jià)款從2001年的1296億元到去年首次超過4萬億元，13年間增長(zhǎng)超30倍，總額累計(jì)達(dá)19.4萬多億元。

　　地價(jià)的高速增長(zhǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，進(jìn)而又推動(dòng)了拆遷成本。房地產(chǎn)行業(yè)似乎進(jìn)入一個(gè)怪圈。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地價(jià)的上升與“8·31大限”的實(shí)施有直接關(guān)系。

　　然而，郭毅認(rèn)為，招拍掛是影響房?jī)r(jià)走高的一個(gè)因素，但不是推高房?jī)r(jià)的因素，城市價(jià)值的提升、土地一級(jí)開發(fā)成本的增高等，都對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)有直接的影響，“光靠土地推也推不高。雖然拿地費(fèi)用很高，但開發(fā)商還是有較高利潤(rùn)率?！?/p>

　　另一個(gè)被外界擔(dān)心的是，“8·31大限”之后土地出讓變?yōu)檎信膾?，由此，部分地方產(chǎn)生了對(duì)土地財(cái)政過度依賴的狀況。楊遴杰指出：“土地財(cái)政不僅僅包括土地出讓金，還包括大規(guī)模的開發(fā)帶來的稅費(fèi)的增加，很高的土地價(jià)格也可以讓政府拿土地去抵押，政府已經(jīng)形成了這樣一種發(fā)展模式，并且深陷其中，尤其是抵押貸款這塊，數(shù)量非常龐大?！?/p>

　　實(shí)際上，自土地招拍掛以來，各地的實(shí)行也有調(diào)整。

　　在業(yè)內(nèi)看來，政府還可以在兩個(gè)方面做得更好，一是在土地一級(jí)開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施配建上，二是在盤活存量上。“今年已經(jīng)有多元化供應(yīng)嘗試，目前盤活存量的還是市屬用地，可以擴(kuò)大范圍，把所有開發(fā)企業(yè)或國(guó)有企業(yè)的存量都調(diào)動(dòng)起來。改變土地性質(zhì)這塊，國(guó)土部門可以和規(guī)委相互協(xié)調(diào)；而在打擊囤地方面，整個(gè)地塊超過兩年未動(dòng)工就會(huì)被納入監(jiān)管，但實(shí)際上有的企業(yè)是分批次拖延。對(duì)于囤地的行為還是應(yīng)該更緊密地監(jiān)控?！惫闳缡钦f。

　　而對(duì)于整體的土地交易及相關(guān)制度和政策改革，接近國(guó)土資源部的人士表示，最根本的還是打破政府議價(jià)把控，多元化、多主體化供應(yīng)土地，“現(xiàn)在也在講集體建設(shè)用地入市、縮小征地范圍。最主要的切入點(diǎn)是集體建設(shè)用地入市。如果真的能夠做到集體建設(shè)用地入市，同錢同價(jià)，和國(guó)有土地的供地方式一樣，就會(huì)好很多。”

　　聯(lián)系到房企的開發(fā)，該人士則指出，房地產(chǎn)企業(yè)也是普通的企業(yè)，應(yīng)該按照正常的方式去運(yùn)作。政府應(yīng)該努力讓市場(chǎng)正?；皇沁^分強(qiáng)調(diào)讓某一方獲得過多利潤(rùn)。

　　土地政策大事記

　　2004年：7月，根據(jù)國(guó)土資源部、監(jiān)察部2004年第71號(hào)文件規(guī)定，2004年8月31日起，所有六類土地全部實(shí)行公開的土地出讓制度，采取公開招標(biāo)、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地。

　　2008年：1月3日，國(guó)土資源部正式公布了《土地登記辦法》，這一辦法于2008年2月1日起施行。物權(quán)法、土地管理法等一系列土地法律法規(guī)的接連實(shí)施，要求對(duì)我國(guó)土地權(quán)利的主體進(jìn)行界定，以有效保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益。

　　2009年：五部委聯(lián)合發(fā)文，明確提出規(guī)范土地出讓收入分期繳納期限，原則上不超過一年，首次繳付比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。這一政策標(biāo)志著寬松的土地政策已經(jīng)終止，要求地方政府停止放寬土地出讓金繳納期限，有利于土地市場(chǎng)的降溫。

　　2011年：國(guó)土資源部積極探索“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”土地出讓制度，要求優(yōu)質(zhì)地塊出讓之前，一定要做好研判和評(píng)估，嚴(yán)防出讓價(jià)格異常，特別是異常高價(jià)地。此舉被認(rèn)為將限制高價(jià)“地王”再現(xiàn)。（記者 馬雲(yún)龍 雒煥雙）