近日佛山限購(gòu)令松綁，不僅搶了一些廣州的一手買家，二手市場(chǎng)的買家同樣有轉(zhuǎn)入購(gòu)買佛山盤的現(xiàn)象，致使原本就低迷的廣州二手樓市形勢(shì)更加惡化。業(yè)內(nèi)人士介紹，廣州二手樓市的成交量還在繼續(xù)走低，7月份的成交量只有4028套，是今年二季度以來(lái)的最低，如果限購(gòu)限貸等政策不放松，二手樓市將持續(xù)走向冰點(diǎn)，前景堪憂。

　　二手市場(chǎng)的持續(xù)低迷，令業(yè)主、買家甚至是投資者都出現(xiàn)了一些新的轉(zhuǎn)變。據(jù)了解，以往態(tài)度強(qiáng)硬的業(yè)主，現(xiàn)在已不敢再開高價(jià)，甚至愿意接受的降價(jià)幅度越來(lái)越大，不僅知名大社區(qū)物業(yè)業(yè)主愿意降價(jià)兩三成以促進(jìn)成交，就是樓價(jià)一直最為堅(jiān)挺的舊東山名校房，也愿意降價(jià)2000元/平方米達(dá)成交易，而面對(duì)著業(yè)主的讓價(jià)甚至是偶爾出現(xiàn)的筍盤，投資者也從觀望轉(zhuǎn)變?yōu)檠杆偃胧谐住?

　　新動(dòng)向1

　　名校房降價(jià)才能成交

　　一直以來(lái)被視為樓價(jià)最堅(jiān)挺的老城區(qū)名校房，近期出現(xiàn)了降價(jià)成交的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)東湖西分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理邱智成介紹，今年上半年，具有路段、景觀和名校等多重優(yōu)勢(shì)的東湖板塊的二手住宅并不十分搶手。“上半年二手樓市成交較為淡靜，東湖板塊一向價(jià)格較為堅(jiān)挺的學(xué)位房受到了一定沖擊，近期業(yè)主的放盤價(jià)稍有松動(dòng)，如龜崗大馬路散盤、署前路小學(xué)旁邊一套80平方米的樓梯樓，業(yè)主開始的放盤價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，放盤兩三個(gè)月后，主動(dòng)調(diào)整至2.8萬(wàn)元/平方米，降幅達(dá)7%左右才有成交。”邱智成說(shuō)，接下來(lái)的“金九銀十”檔期，發(fā)展商的促銷力度將會(huì)有所加大，對(duì)二手樓市肯定還有一定沖擊，“恐怕這里的二手房成交量和價(jià)格都還會(huì)繼續(xù)穩(wěn)中有降?！?

　　市場(chǎng)分析

　　業(yè)主心態(tài)松動(dòng) 議價(jià)空間增大

　　名校房都要降價(jià)了，是否意味著二手樓市最后一根樓價(jià)堅(jiān)挺的支柱都斷了？暫時(shí)還不能這么說(shuō)。名校房降價(jià)的現(xiàn)象和物業(yè)自身的素質(zhì)、名校素質(zhì)以及業(yè)主是否急需回籠資金有關(guān)，現(xiàn)階段名校房降價(jià)還不是普遍現(xiàn)象。從整體上看，中心區(qū)的名校學(xué)位二手房樓價(jià)目前為止仍是最為堅(jiān)挺的，但除了名校房這種特殊的剛需型物業(yè)，其他種類的二手物業(yè)大多出現(xiàn)放盤價(jià)松動(dòng)現(xiàn)象，即使是標(biāo)志性的二手樓盤也不例外，又以外圍區(qū)域的二手物業(yè)降價(jià)幅度最大。

　　滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰告訴記者，“現(xiàn)在的業(yè)主已不敢開高價(jià)了，二手業(yè)主也知道行情不好，基本上放盤一兩個(gè)月都無(wú)法成交，也漸漸愿意接受中介降價(jià)的建議?！睋?jù)介紹，經(jīng)滿堂紅成交的二手住宅的業(yè)主，7月份的議價(jià)幅度持續(xù)上升至6.7%，4月份時(shí)業(yè)主可接受的議價(jià)空間只有3.2%。

　　合富置業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理梁燕明介紹，“越秀、天河、海珠等市中心的二手物業(yè)，業(yè)主的議價(jià)空間集中在5%左右，而近郊及外圍片區(qū)，業(yè)主愿意接受的議價(jià)空間集中在5%-10%，個(gè)別急需資金的生意人以及大戶型物業(yè)，讓價(jià)的幅度在10%以上。與今年年初整體平均議價(jià)空間為2.5%相比，現(xiàn)在的整體議價(jià)空間升到了6.2%，顯示二手住宅的業(yè)主心態(tài)已出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變?！?

　　新動(dòng)向2

　　投資客出手抄底筍盤

　　自限購(gòu)限貸政策以來(lái)，在廣州市場(chǎng)活躍著的投資者幾乎偃旗息鼓，業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這恰好說(shuō)明了調(diào)控政策的效應(yīng)。但近期投資者似乎又有重新活躍的跡象。近日，曾經(jīng)是投資老手的洪先生出手了，近年來(lái)他只關(guān)注中心區(qū)的小戶型單位，認(rèn)為這種物業(yè)保值和升值能力最強(qiáng)，無(wú)奈中心區(qū)內(nèi)素質(zhì)較好的中小戶型就如同不憂嫁的皇帝女，一直難見樓價(jià)松動(dòng)。7月下旬，洪先生經(jīng)中原地產(chǎn)買下了天河公園旁邊東方都會(huì)廣場(chǎng)一套39平方米的一房單位，業(yè)主原來(lái)放盤價(jià)為140萬(wàn)元，在中介放了一個(gè)多月都沒有賣出，洪先生說(shuō)開出的成交價(jià)是122萬(wàn)元，業(yè)主愿意讓步，他就愿意接手。

　　市場(chǎng)分析

　　降幅10%-30% 物業(yè)才易出手

　　二手樓市的持續(xù)低迷，令業(yè)主心態(tài)漸漸有所松動(dòng)，愿意降價(jià)的業(yè)主不斷增加，為市場(chǎng)提供了增加筍盤的概率。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，7月份該行的二手住宅成交均價(jià)為21679元/平方米，環(huán)比下降4%；滿堂紅為19697元/平方米，下跌7.2%；中原地產(chǎn)為24294元/平方米，下降0.5%。但整體均價(jià)的降幅程度，顯然還沒有達(dá)到投資者愿意接受的地步。梁燕明表示，二手樓市成交難，促使一些急于套現(xiàn)的業(yè)主不得不大幅讓價(jià)以求盡快將物業(yè)脫手，即使是平均讓價(jià)幅度少于5%的小戶型物業(yè)，在7月也有比市場(chǎng)價(jià)低接近10%成交的二手筍盤個(gè)案出現(xiàn)。“我們統(tǒng)計(jì)過，7月份投資型成交個(gè)案所錄得的平均讓價(jià)幅度高達(dá)10.8%，高于大市整體水平，其中外圍板塊的投資型成交個(gè)案的讓價(jià)幅度明顯高于中心區(qū)物業(yè)?！敝性禺a(chǎn)也表示，投資型買家壓價(jià)幅度非常大，要業(yè)主下降10%-30%才肯接手。

　　據(jù)介紹，7月份以來(lái)出于投資購(gòu)房目的的買家有所增加，增幅為2%左右。周峰說(shuō)，近期抄底入市的情況有所增加，7月份占一成左右，主要選擇的物業(yè)是市中心的急售單位，越秀、荔灣、海珠和白云成交相對(duì)較多；梁燕明也表示，在總成交量差不多的情況下，6月份時(shí)投資型買家占比僅為5.1%，7月份重上10%的關(guān)口。據(jù)介紹，投資型買家最青睞的是市中心總價(jià)不高的單間和一房一廳，大部分投資客都是以一次性付款的方式購(gòu)入，以求讓業(yè)主降價(jià)幅度更大一些。