空中實(shí)現(xiàn)“花園自由” 第四代住宅為“好房子”建設(shè)提供指導(dǎo)

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)4月24日訊 近兩年，“第四代住宅”概念逐漸火了起來(lái)。專(zhuān)家介紹，第四代住宅是集綠色生態(tài)、垂直綠化、空中庭院等要素于一體的新型住宅形式，對(duì)改善型購(gòu)房者具有較大的吸引力。

　　第四代住宅長(zhǎng)什么樣子？其核心特征體現(xiàn)在哪里？市場(chǎng)給其怎樣的評(píng)價(jià)？第四代住宅將有怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？針對(duì)上述問(wèn)題，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪(fǎng)多位專(zhuān)家進(jìn)行解讀。

　　何為第四代住宅?

　　第四代住宅長(zhǎng)什么樣子？

(圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó))

　　“這個(gè)露臺(tái)面積有20多平方米，業(yè)主入住后可在露臺(tái)上養(yǎng)花，打造空中花園，也可在這里讀書(shū)、聽(tīng)音樂(lè)、健身，作為休閑區(qū)使用”。

　　“整個(gè)住宅采用三面采光布局，基本沒(méi)有視野死角。像露臺(tái)的面積它是不計(jì)入房本的，基本上戶(hù)型能達(dá)到90%左右的得房率”。

　　記者還了解到，第四代住宅的顯著特點(diǎn)是具有面積較大的露臺(tái)。不少樓盤(pán)也都打出了“立體花園”和“大露臺(tái)”的廣告。

　　何為“第四代住宅”？

　　“從目前行業(yè)或約定俗成的角度來(lái)看，第四代住宅是集綠色生態(tài)、垂直綠化、空中庭院等要素于一體的新型住宅形式?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向記者介紹，第四代住宅的設(shè)計(jì)理念是將自然生態(tài)與建筑空間深度融合，通過(guò)設(shè)置獨(dú)立的空中花園或共享綠化平臺(tái)，讓居者實(shí)現(xiàn)“戶(hù)戶(hù)有花園，層層有庭院”的居住體驗(yàn)。

　　“相較于傳統(tǒng)高層住宅，第四代住宅還具備得房率更高、戶(hù)型設(shè)計(jì)更具開(kāi)放性，如開(kāi)放式廚房、通透客廳等特點(diǎn)?！痹诓芫ЬЭ磥?lái)，對(duì)于追求居住品質(zhì)升級(jí)的改善型購(gòu)房者具有較大的吸引力。

　　記者注意到，行業(yè)中對(duì)第四代住宅有很多稱(chēng)謂，包括空中花園、城市森林花園住宅、立體園林生態(tài)住房、庭院房等。嚴(yán)躍進(jìn)指出，后續(xù)“空中花園”的概念明顯會(huì)強(qiáng)化，包括陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、連廊等戶(hù)外敞開(kāi)空間的規(guī)劃使用明顯會(huì)增加。

　　因“綠色”理念受到市場(chǎng)積極評(píng)價(jià)

　　近年來(lái)，“第四代住宅”概念越來(lái)越火，體現(xiàn)了住宅產(chǎn)品變革導(dǎo)向?；谌珖?guó)居民家庭歷史上的住房情況和需求、住房制度改革和階段劃分等內(nèi)容，同時(shí)把握房地產(chǎn)業(yè)從“有沒(méi)有”到“好不好”的行業(yè)規(guī)律等新情況，易居研究院將四代住宅分為四個(gè)階段：1998年住房制度改革前的住房、1998-2009年的住房、2010-2019年的住房、2020年以后的住房。

新住房制度下一二三四代住宅的分類(lèi)和特征

　　“從滿(mǎn)足基本居住需求到居住功能提升，再到居住體驗(yàn)的改善和提質(zhì)。該劃分充分體現(xiàn)我國(guó)住房產(chǎn)品和居住理念的飛躍與升級(jí)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

　　值得一提的是，第四代住宅的推出，受到市場(chǎng)較大的關(guān)注和積極評(píng)價(jià)，因其充分體現(xiàn)綠色建筑和綠色居住的理念。

　　曹晶晶認(rèn)為，第四代住宅既保留了別墅的院落體驗(yàn)，又具備高層住宅的城市視野。此外，第四代住宅通過(guò)容積率優(yōu)化、空間復(fù)合利用等方式，一定程度上提升了土地資源利用率。

　　不過(guò)再火的產(chǎn)品也難逃一些問(wèn)題，例如：庭院設(shè)置導(dǎo)致私密性下降、空曠情況下的居住安全問(wèn)題等。

　　日前，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》(GB 55038-2025)發(fā)布，以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，對(duì)住宅項(xiàng)目的建設(shè)、使用和維護(hù)作出規(guī)定，回應(yīng)了購(gòu)房人群的切實(shí)需求，并將于今年5月1日實(shí)施。

　　《住宅項(xiàng)目規(guī)范》是房地產(chǎn)行業(yè)最基礎(chǔ)和國(guó)家統(tǒng)一的規(guī)則，全國(guó)所有住宅項(xiàng)目應(yīng)以此為標(biāo)準(zhǔn)，屬于硬性的強(qiáng)制性規(guī)范，各地會(huì)基于《住宅項(xiàng)目規(guī)范》落實(shí)地方版本的新規(guī)則。第四代住宅則是好房子或高品質(zhì)住宅的一種重要類(lèi)型，也將受到約束。

　　曹晶晶認(rèn)為，第四代住宅作為“好房子”或高品質(zhì)住宅的一種重要類(lèi)型，在滿(mǎn)足新規(guī)要求的基礎(chǔ)上，仍需根據(jù)南北方城市發(fā)展、環(huán)境氣候、文化習(xí)俗等差異出臺(tái)一些區(qū)域適應(yīng)性政策，既通過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范安全與生態(tài)底線(xiàn)，又通過(guò)彈性政策釋放地方創(chuàng)新空間。

　　曹晶晶還指出，“第四代住宅”對(duì)房企在建筑結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能技術(shù)、后期運(yùn)維體系等環(huán)節(jié)提出了更高的要求，一定程度上增加了房企建安成本，對(duì)于符合要求的項(xiàng)目，可以進(jìn)一步提升金融支持力度，激發(fā)房企創(chuàng)新動(dòng)力。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也表示，“第四代住宅”的驗(yàn)房制度標(biāo)準(zhǔn)亟待建立，這不僅能夠打破房產(chǎn)商在售賣(mài)過(guò)程中“自賣(mài)自夸”式的售樓陷阱，也為未來(lái)第四代住宅的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)做了具體規(guī)定，防止購(gòu)房者入住后因房屋的設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)問(wèn)題產(chǎn)生種種困擾。

　　多地積極支持第四代住宅發(fā)展

　　各地政府也在積極出臺(tái)政策，為第四代住宅發(fā)展提供支持。

　　“近年來(lái)，多個(gè)城市發(fā)布了第四代住宅建筑規(guī)范或相關(guān)政策文件，主要內(nèi)容是在公共綠化平臺(tái)、空中花園面積占比、露臺(tái)出挑尺寸限制、容積率計(jì)算規(guī)則等方面提出具體規(guī)范?！辈芫ЬП硎?/p>

　　2024年2月，蘇州市吳江區(qū)資規(guī)局牽頭起草了《關(guān)于支持立體生態(tài)住宅規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施方案(試行)》，其中提出，立體生態(tài)住宅是將綠色生態(tài)理念注入城市建筑，通過(guò)平臺(tái)立體綠化，形成“戶(hù)戶(hù)有花園、家家有庭院”的建筑模式，應(yīng)用于7層及以上住宅建筑，主要建筑形式包括套內(nèi)空中花園、公共綠化平臺(tái)。滿(mǎn)足相關(guān)要求的套內(nèi)空中花園、公共綠化平臺(tái)可不納入容積率、建筑間距、日照間距等的計(jì)算。

　　2024年3月，武漢市下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)新型住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新試點(diǎn)工作的通知》，同時(shí)出臺(tái)了《武漢市住宅陽(yáng)臺(tái)及空中花園規(guī)劃管理細(xì)則》，對(duì)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)和空中花園設(shè)計(jì)提出了相關(guān)具體設(shè)計(jì)管理要求，推進(jìn)了武漢第四代住宅的落地與發(fā)展。

　　2025年3月濟(jì)南市發(fā)布了新修訂的《濟(jì)南市建筑工程容積率計(jì)算細(xì)則》。該政策明確鼓勵(lì)房企建設(shè)第四代住宅，并對(duì)滿(mǎn)足相關(guān)要求的戶(hù)屬空中花園給予容積率支持。

　　此外，北京、江蘇昆山、長(zhǎng)沙、重慶、鄭州、廈門(mén)、成都、合肥、南京、貴陽(yáng)等多個(gè)城市也都發(fā)布了相關(guān)的政策支持。

　　第四代住宅是今年各地在推進(jìn)住宅項(xiàng)目規(guī)范中，紛紛探索和創(chuàng)新的住房產(chǎn)品。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，結(jié)合好房子和高品質(zhì)住房發(fā)展的新導(dǎo)向，第四代住宅的用地支持、土地規(guī)劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品交付等都會(huì)進(jìn)入一個(gè)新階段。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，2025年是住房需求尤其是改善型需求積極釋放的關(guān)鍵年。第四代住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可程度會(huì)進(jìn)一步提高，交易活躍度也會(huì)持續(xù)增強(qiáng)，其和其他高品質(zhì)住宅一起，在豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)等方面將持續(xù)發(fā)力，真正助力人民群眾居住需求的品質(zhì)提升。(作者：譚夢(mèng)桐)