多位專家解讀房地產(chǎn)數(shù)據(jù)：提供“好房子”的房企才會(huì)脫穎而出

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)1月21日訊 日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2024年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，多個(gè)指標(biāo)有所改善。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)康義17日在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策組合拳作用下積極變化增多，市場(chǎng)信心在逐步提振。隨著存量政策和增量政策的有效落實(shí)，下階段房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)改善。

　　2024年房地產(chǎn)銷售端、投資端、融資端表現(xiàn)如何？2025年房地產(chǎn)行業(yè)前景如何？針對(duì)上述問(wèn)題，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪多位專家進(jìn)行解讀。

　　銷售端：樂(lè)觀情形下商品房銷售面積或可止跌

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，新建商品房銷售面積97385萬(wàn)平方米，比上年下降12.9%，較2023年降幅擴(kuò)大4.4個(gè)百分點(diǎn)。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，較2023年降幅擴(kuò)大10.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　“需求中樞受宏觀擾動(dòng)、二手房分流等多因素影響繼續(xù)下移，銷售額降幅更大主要受價(jià)格沖擊。”天風(fēng)研究房地產(chǎn)聯(lián)合首席分析師王雯表示，“但從時(shí)間維度看，對(duì)比2023年，得益于政策積極引導(dǎo)，單月銷售增速整體呈修復(fù)趨勢(shì)，一三季度末為基本面邊際轉(zhuǎn)折點(diǎn)，量?jī)r(jià)企穩(wěn)已具備基礎(chǔ)。”

　　具體來(lái)看，2024年房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)呈調(diào)整態(tài)勢(shì)，上半年的“517”新政和下半年的“924”新政，為市場(chǎng)注入信心，行業(yè)呈階段性回溫態(tài)勢(shì)，核心城市恢復(fù)尤為明顯。

　　隨著“517”新政出臺(tái)，6月商品房銷售額降幅大幅收窄，隨后政策利好效應(yīng)邊際遞減，市場(chǎng)迅速回落，7、8月跌幅有所擴(kuò)大。9月末以來(lái)房地產(chǎn)利好政策頻出，中央政治局會(huì)議首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的表述，旨在提振市場(chǎng)信心、改善預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極變化，10、11月銷售數(shù)據(jù)持續(xù)改善，其中11月單月商品房銷售面積和銷售額同比全年首次回正，分別為3.25%和 1.38%。

　　從數(shù)據(jù)上來(lái)看，2024年下半年以來(lái)，全國(guó)新建商品房銷售額、銷售面積累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄，其中銷售面積累計(jì)同比降幅已連續(xù)7個(gè)月收窄，銷售額降幅連續(xù)8個(gè)月收窄，尤其是四季度以來(lái)累計(jì)降幅較快收窄，市場(chǎng)信心有所修復(fù)。

　　重點(diǎn)城市來(lái)看，據(jù)中指研究院，10月重點(diǎn)100城新房銷售面積同比結(jié)束16連跌，四季度銷售持續(xù)回升，12月在“減稅”政策及集中網(wǎng)簽推動(dòng)下，多個(gè)重點(diǎn)城市市場(chǎng)成交規(guī)模出現(xiàn)“翹尾”。

　　展望2025年，中指研究指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為新房銷售恢復(fù)仍面臨一些挑戰(zhàn)，如：居民收入預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn)、有效供給不足、二手房市場(chǎng)對(duì)新房“替代效應(yīng)”等問(wèn)題。

　　根據(jù)中指研究院預(yù)測(cè)，中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)商品房銷售面積同比下降6.3%，樂(lè)觀情形下，若貨幣化安置100萬(wàn)套城中村改造、收儲(chǔ)存量房等政策加快落實(shí)，2025年全國(guó)商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)止跌。同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)、居民就業(yè)和收入改善也是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的必要條件。

　　投資端：提供“好房子”的房企才會(huì)脫穎而出

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資100280億元，比上年下降10.6%，降幅較上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，較2023年降幅擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)投資連續(xù)31個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，開發(fā)投資水平仍處于歷史低位。

　　“受土地供給量?jī)r(jià)齊跌、銷售持續(xù)下滑、庫(kù)存規(guī)模高企等因素影響，2024年行業(yè)土地投資與開發(fā)規(guī)模仍處于低位?！敝姓\(chéng)信國(guó)際企業(yè)評(píng)級(jí)部分析師侯一甲表示。

　　侯一甲指出，2024年以來(lái)，大部分房企仍采取謹(jǐn)慎的開發(fā)及投資策略，整體土地投資及項(xiàng)目開發(fā)呈收縮態(tài)勢(shì)，央國(guó)企仍是市場(chǎng)投資主力，城投托底土拍市場(chǎng)的情況較為明顯。拿地開工率整體偏低，但房企出于穩(wěn)健性考慮，新開盤的項(xiàng)目大多能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。

　　“2024年，二手房成交比重進(jìn)一步上升，受制于市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，房企開發(fā)企業(yè)面臨較大考驗(yàn)?！摈朐u(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙談到，“未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的集中度將會(huì)繼續(xù)提升，市場(chǎng)對(duì)新房的產(chǎn)品要求越來(lái)越高，只有提供‘好房子’的房企才會(huì)在市場(chǎng)調(diào)整中脫穎而出?！?/p>

　　“最近兩年房企優(yōu)勝劣汰，一些拿地和新開工房企的資金狀況是不錯(cuò)的，所以對(duì)于2025年房地產(chǎn)新開工指標(biāo)應(yīng)持樂(lè)觀態(tài)度。”新開工方面，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)舉例2025年1月各地出現(xiàn)了積極拿地現(xiàn)象，說(shuō)明一些優(yōu)質(zhì)房企在后續(xù)拿地新開工方面動(dòng)力依然很足。

　　竣工方面，受開發(fā)投資和拿地等指標(biāo)的影響，竣工量也在收縮。嚴(yán)躍進(jìn)指出，2025年要從好房子的角度持續(xù)做好保交房工作，同時(shí)加大對(duì)優(yōu)秀案例的積極宣傳。

　　展望2025年，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)投資類指標(biāo)跌幅可控。同時(shí)，在系列金融和財(cái)政政策支持下，房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)有結(jié)構(gòu)方面的優(yōu)化，積極落實(shí)好“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的導(dǎo)向。

　　曹晶晶認(rèn)為，盤活閑置存量土地將是2025年促進(jìn)投資開工“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵，只有投資開工恢復(fù)，才能增加市場(chǎng)有效供應(yīng)，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新的循環(huán)。

　　融資端：更倚重企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)能力

　　2024年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金107661億元，比上年下降17.0%，雖然行業(yè)到位資金降幅連續(xù)收窄9個(gè)月，但降幅較2023年擴(kuò)大4.6個(gè)百分點(diǎn)，整體行業(yè)資金壓力仍存。

　　2024年以來(lái)行業(yè)融資政策進(jìn)一步寬松，“白名單”等政策亦不斷推進(jìn)，行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善。

　　從政策方面來(lái)看，2024年1月，中央推動(dòng)建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，并要求各地政府積極落實(shí)，并在“924”新政中進(jìn)一步提出加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度;截至 2024年 11 月末，全國(guó)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目的投放金額已經(jīng)超過(guò) 3.6萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)全年將超過(guò)4萬(wàn)億元。

　　公募REITS方面,2024年7月26日，國(guó)家發(fā)展改革委公布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITS)項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》(1014號(hào)文)，部署推進(jìn)REITS常態(tài)化發(fā)行工作，2024年新成立REITS產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到29只，發(fā)行規(guī)模超640億元，創(chuàng)歷年新高;截至2024年末，公募REITS產(chǎn)品數(shù)量已達(dá)58只，合計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)1609.69億元。

　　此外,9月24日，央行將“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款兩項(xiàng)政策延期至2026年末，該舉措有利于進(jìn)一步緩解房企在保交樓、現(xiàn)金流及償債等方面的壓力。

　　王雯認(rèn)為，2024年融資端信用收縮力度較輕，更倚重企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)能力。他具體分析，2024年房企到位資金繼續(xù)縮減，較國(guó)內(nèi)貸款，預(yù)收款、按揭貸同比降幅更大，反映信用收縮力度相對(duì)較輕，主要或源于供給側(cè)出清程度已較高、白名單等融資政策對(duì)沖等因素，也反映自身經(jīng)營(yíng)回款能力對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流影響逐步加大。

　　展望2025年，王小嬙表示隨著政策的持續(xù)發(fā)力，如“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額的增加等，房企的資金面總體壓力或改善，但仍難以扭轉(zhuǎn)下行態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2025年房企到位資金降幅有望收窄至8%左右。(作者：譚夢(mèng)桐)