北京率先試行不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度 信托行業(yè)迎來政策破局

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)12月23日訊 近日，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局與北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知(試行)》(以下簡稱：《通知》)，標(biāo)志著北京市在不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記領(lǐng)域邁出了重要一步，為信托行業(yè)規(guī)范發(fā)展提供了有力支持。

　　多位專家表示，這是信托行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要里程碑，將帶來新的發(fā)展機(jī)遇。用益信托研究員喻智表示，北京這次的不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試行，對(duì)信托行業(yè)是一大利好。資深資管專家袁吉偉也表示，這有利于促進(jìn)以家族信托為代表的財(cái)富管理服務(wù)信托的發(fā)展，推動(dòng)信托行業(yè)回歸本源。

　　信托行業(yè)資深分析師帥國讓則認(rèn)為，未來，一旦不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記機(jī)制得到落地，將有利于保護(hù)信托當(dāng)事人的合法權(quán)益，明確界定信托當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，減少因權(quán)利不清而產(chǎn)生糾紛。

　　制度細(xì)則明確

　　《通知》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信托及不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記進(jìn)行了明確定義。不動(dòng)產(chǎn)信托是指委托人依法將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)，由信托機(jī)構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的信托業(yè)務(wù)。而不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記，則是指委托人將國有土地上已取得合法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)，依法向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)將信托財(cái)產(chǎn)權(quán)利和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

　　為確保不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的順利進(jìn)行，《通知》還明確了辦理流程及相關(guān)要求。首先，不動(dòng)產(chǎn)信托成立前，信托機(jī)構(gòu)需在中國信托登記有限責(zé)任公司辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記，取得產(chǎn)品編碼及信托預(yù)登記完成通知書。其次，委托人與信托機(jī)構(gòu)需共同簽訂信托文件，明確信托目的、信托財(cái)產(chǎn)、信托期限、信托當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)等具體內(nèi)容。最后，委托人與信托機(jī)構(gòu)需共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)契稅完稅(或減免稅)憑證、信托文件及中國信托登記有限責(zé)任公司出具的證明文件，辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄標(biāo)注“不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)，信托產(chǎn)品名稱：XXX”。

　　對(duì)此，資管研究員袁吉偉指出，由于過去信托財(cái)產(chǎn)登記機(jī)制缺失，信托財(cái)產(chǎn)納入信托存在制度障礙，北京此次出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記辦法是非常重要的探索。

　　此外，《通知》還對(duì)信托財(cái)產(chǎn)處置進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)處置需按照信托文件約定實(shí)施，因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書等導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，或依據(jù)人民政府、人民法院、人民檢察院等國家有權(quán)機(jī)關(guān)出具的囑托文件辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，需按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　不動(dòng)產(chǎn)信托登記難題仍需關(guān)注

　　《通知》的出臺(tái)為信托行業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，但不動(dòng)產(chǎn)信托登記仍面臨一些挑戰(zhàn)。其中，稅務(wù)處理是一個(gè)重要方面。有專家指出，《通知》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記部門在辦理信托財(cái)產(chǎn)登記之前，需要審核申請(qǐng)人提交的“契稅完稅(或減免稅)憑證”。但《通知》并未提及其它的繳稅憑證，這是否意味著委托人不需要繳納個(gè)人所得稅等，仍需進(jìn)一步明確。

　　袁吉偉指出，信托財(cái)產(chǎn)登記還面臨另外一項(xiàng)難題就是稅務(wù)處理，現(xiàn)在還沒有針對(duì)信托的稅制，可參考借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，把納入信托財(cái)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)等看作是非交易過戶處理。同時(shí)，也應(yīng)防止信托成為避稅渠道，我國還是要繼續(xù)完善遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅體系，讓信托成為促進(jìn)財(cái)富有序傳承的良好工具，進(jìn)而推動(dòng)共同富裕。

　　長久以來，不動(dòng)產(chǎn)裝入信托還面臨稅負(fù)問題。如何合理解決這些問題，降低信托設(shè)立和運(yùn)營成本，將是未來推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托發(fā)展的關(guān)鍵所在。

　　喻智向記者表示，對(duì)信托公司而言，不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度對(duì)促進(jìn)服務(wù)信托及公益/慈善信托有明顯的支持作用，既可以拓展相關(guān)信托業(yè)務(wù)的受托財(cái)產(chǎn)范圍、簡化操作環(huán)節(jié)、減少信托設(shè)立成本；又可以在一定程度上拓展信托的業(yè)務(wù)場景，比如以房養(yǎng)老的養(yǎng)老金融產(chǎn)品、不動(dòng)產(chǎn)家族信托等。

　　北京此次先行推行不動(dòng)產(chǎn)信托登記，不僅為信托行業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，也為推動(dòng)信托市場健康發(fā)展注入了新的活力。隨著政策的逐步落地和完善，相信信托行業(yè)將迎來更加廣闊的發(fā)展前景。同時(shí)，我們也期待信托行業(yè)能夠不斷創(chuàng)新和突破，為投資者提供更加優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，推動(dòng)信托市場持續(xù)健康發(fā)展。