小財看房|君禮著能否延續(xù)端禮著的熱銷神話？

　　截至2月17日，開盤8個月的端禮著網(wǎng)簽率已達(dá)52.71%。在大平層“橫卷”的麗澤板塊，這個數(shù)據(jù)足以吊打不少競品。

　　端禮著的熱銷給了首開做高端產(chǎn)品的底氣，并火速拿下造甲村地塊。那么，作為端禮著的姊妹篇，君禮著能否延續(xù)熱銷神話？

　　周邊配套抗打

　　◆ 商超：最近的購物中心是麗澤天地購物中心、萬達(dá)廣場(豐科店)，距離約4公里，駕車10分鐘左右；再遠(yuǎn)一點有永旺夢樂城、北京麗澤天街、花鄉(xiāng)奧萊村等；

　　◆ 交通：距離地鐵10號線、16號線交匯站點豐臺站約500米，走路8分鐘，屬于實打?qū)嵉呐R鐵盤；臨近北京豐臺站，距離約800米；

　　◆ 醫(yī)院：2公里范圍內(nèi)有北京華壇中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、北京豐臺醫(yī)院，駕車10分鐘左右；解放軍總醫(yī)院第五醫(yī)學(xué)中心南院區(qū)、北京天壇醫(yī)院距離項目約3公里；

　　◆ 教育：臨近首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)附屬小學(xué)、北京小學(xué)豐臺(萬年花城分校)、豐臺第五小學(xué)(鴻業(yè)校區(qū))，距離約1公里；距離首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)附屬中學(xué)、北京市第八中學(xué)(怡海分校國際部)分別1.3公里和1.9公里；再遠(yuǎn)一點有北京第十二中學(xué)，約2.3公里；

　　◆ 公園：3公里范圍內(nèi)豐臺科技園生態(tài)主題公園、豐益公園、麗澤城市運動休閑公園；

　　君禮著項目位置

　　君禮著由6031、6039兩個地塊組團形成，分列四合莊西路兩側(cè)。其中，6039地塊相對規(guī)整，6031地塊呈“L形”。

　　君禮著由6031、6039地塊形成組團

　　因地塊被馬路分割，未來，君禮著會形成兩個獨立社區(qū)。

　　和端禮著一樣，君禮著的標(biāo)簽之一，就是環(huán)線位置，位于西南三環(huán)與四環(huán)之間。內(nèi)城的房子，最大優(yōu)勢就是周邊配套成熟。

　　交通方面，君禮著毗鄰地鐵10號線、16號線交匯站點豐臺站，公共交通出行非常便捷。同時，靠近北京豐臺站。

　　地鐵10號線、16號線交匯站點豐臺站

　　北京豐臺站

　　因項目緊鄰三環(huán)路與四環(huán)路，能夠快速到達(dá)麗澤金融商務(wù)區(qū)、金融街、公主墳商圈、萬柳商圈、CBD、豐臺科技園等地。

　　周邊醫(yī)療資源豐富，有北京華壇中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、北京豐臺醫(yī)院、解放軍總醫(yī)院第五醫(yī)學(xué)中心南院區(qū)、北京天壇醫(yī)院等。

　　天壇醫(yī)院

　　盡管豐臺被人稱為“教育洼地”，但君禮著周邊的學(xué)?？芍^是“洼地中的高地”。

　　首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)附屬小學(xué)

　　北京小學(xué)豐臺(萬年花城分校)

　　豐臺第五小學(xué)(鴻業(yè)校區(qū))

　　首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)

　　除首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)附屬小學(xué)、北京小學(xué)豐臺(萬年花城分校)、豐臺第五小學(xué)(鴻業(yè)校區(qū))、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)附屬中學(xué)、北京市第八中學(xué)(怡海分校國際部)、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)外，還有“豐臺教育的頂配”北京第十二中學(xué)。

　　價格存在倒掛

　　根據(jù)規(guī)劃條件，君禮著總建筑規(guī)模約 5.55 萬平，容積率2.4，規(guī)劃為12棟樓，共412戶，主要是6-8層洋房、12-17層小高層。

　　君禮著地塊的規(guī)劃要求

　　項目以改善戶型為主，分別為125平三居、127平四居、146平四居、165平四居?？疵娣e段，就是妥妥的大平層了。

　　早在造甲村掛地時，外界就驚呼“大平層要來了”。因環(huán)線位置加持，項目的單價相對較高，大平層似乎成了最好的選擇。

　　不得不說，麗澤金融商務(wù)區(qū)的內(nèi)卷，一浪高過一浪。因為項目眾多，買房人的選項也有很多。關(guān)于項目的對比，很多時候可能橫跨二環(huán)至四環(huán)。

　　麗澤金融商務(wù)區(qū)一隅

　　而麗澤板塊的競爭之所以激烈，在于競品的范疇其實并不局限于同一環(huán)線。

　　由于產(chǎn)品類型均是大平層，產(chǎn)品力的差距其實并不大。如此一來，價格就成為成交的核心因素。

　　君禮著的政府指導(dǎo)價10.6萬/平，相比周邊二手房，存在價格倒掛。這對尋求資產(chǎn)配置的購房人而言，實屬利好消息。

　　懋源釣云臺

　　同樣位于西南三環(huán)到四環(huán)之間，中海甲叁號院2月的掛牌均價12.5萬/平、懋源釣云臺是13.24萬/平，兩者都要高于君禮著。

　　中海甲叁號院

　　即便是萬年花城五期，其掛牌價也要9.04萬/平。但從戶型設(shè)計、居住舒適度看，君禮著要優(yōu)于萬年花城五期，整體性價比更勝一籌。

　　二手房萬年花城

　　目前，在西南二環(huán)到三環(huán)之間，新房端禮著、北京瑞府的均價分別是11.2萬/平、10.25萬/平。

　　與君禮著相比，端禮著地理位置差了整整一環(huán)，均價每平高出6000元；北京瑞府更靠近南三環(huán)，均價相對更低。

　　控制總價

　　位于西三環(huán)與西四環(huán)之間的懋源煜澤臺，政府指導(dǎo)價與君禮著一樣，都是10.6萬/平。不過，懋源煜澤臺戶型面積都在200平以上，單價一樣的背景下，總價明顯要高出很多。

　　君禮著與端禮著售樓處

　　不難發(fā)現(xiàn)，君禮著與端禮著兩個項目的討巧之處非常類似，就是戶型面積不會設(shè)計的特別大。操盤思路就是既要控制單價，又要控制總價。

　　端禮著的戶型為130平的三居、150平的四居、180平的四居，而君禮著因為環(huán)線更靠外，其最大戶型是165平的四居。

　　端禮著項目現(xiàn)場

　　按照指導(dǎo)價計算，君禮著的總價約1325萬-1749萬元，整體低于1800萬。如果開盤均價低于指導(dǎo)價，總價還會繼續(xù)下探。

　　君禮著項目現(xiàn)場

　　放眼麗澤板塊，對于動輒2000萬+的大平層而言，君禮著的價格優(yōu)勢可以碾壓很多競品。

　　雖然改善一族的置業(yè)資金相對充裕，但低總價確實能夠網(wǎng)羅更多的客群。如果上車三環(huán)都不是夢，誰還會在四環(huán)徘徊呢。

　　端禮著的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)似乎也能佐證這一點。懋源煜澤臺取得預(yù)售證的時間比端禮著晚不到一個月，但截至2月17日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不超過5%。

　　煜澤臺設(shè)在懋源釣云臺的營銷中心

　　如今的麗澤板塊，儼然一片紅海，如何殺出重圍，考驗的不只是開發(fā)商的產(chǎn)品力，整個項目的操盤思路、營銷策略也至關(guān)重要。