小財(cái)看房|海開(kāi)、中海同臺(tái)“打擂” 棲海澐頌?zāi)芊癯藙?shì)而上？

　　海開(kāi)在海淀的第二個(gè)“頌”系產(chǎn)品棲海澐頌登場(chǎng)了。網(wǎng)友說(shuō)，沒(méi)點(diǎn)文化，可能連樓盤(pán)名字都念不全。

　　從土拍市場(chǎng)的高光時(shí)刻到產(chǎn)品入市的不斷熱議，“永豐三兄弟(富華里富園、富華里匯園、棲海澐頌)”真是賺足了眼球。外界好奇，海開(kāi)PK中海，究竟哪家強(qiáng)？中海富華里富園、匯園已率先開(kāi)盤(pán)，棲海澐頌?zāi)芊癯藙?shì)而上？

　　非臨鐵盤(pán)，周邊商業(yè)氛圍偏弱

　　◆ 商超：地塊規(guī)劃有商業(yè)用地；2公里范圍內(nèi)有中糧智慧谷、海淀大悅城，后者仍在建設(shè)中；

　　◆ 交通：最近的地鐵是16號(hào)線永豐站，約2.7公里，騎行15分鐘左右；項(xiàng)目周邊有北清路、玉河路、后廠村路、永豐路、京藏高速、京新高速等，能夠快速到達(dá)永豐產(chǎn)業(yè)園區(qū)、翠湖科技園、中關(guān)村軟件園以及上地、中關(guān)村等地；

　　◆ 醫(yī)院：距離北京大學(xué)國(guó)際醫(yī)院、北京大學(xué)第六醫(yī)院北院約3.5公里，駕車(chē)10分鐘；

　　◆ 教育：距離北京市海淀區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、中國(guó)科學(xué)院第三幼兒園(杏林灣分園)均2公里左右；距離中關(guān)村第三小學(xué)(科技園分校)約3.5公里；距離清華大學(xué)附屬中學(xué)永豐學(xué)校1.6公里；

　　◆ 公園：距離中關(guān)村生命園智云體育公園4公里，騎行20分鐘；

　　棲海澐頌的項(xiàng)目位置

　　順著永玉路自北向南延伸，“永豐三兄弟”依次排列，最南端就是棲海澐頌的工地現(xiàn)場(chǎng)，地塊方正、規(guī)整。

　　棲海澐頌的工地圍擋

　　海淀向來(lái)都是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力競(jìng)技場(chǎng)，“永豐三兄弟”更是受到多方追捧。開(kāi)發(fā)商看重的是海淀的購(gòu)買(mǎi)力。

　　這里有一批隱貴，不顯山露水，但購(gòu)房實(shí)力堪比東西城，且對(duì)海淀這片熱土情有獨(dú)鐘。另外，海淀的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚并持續(xù)升級(jí)，吸引了大批人流，可謂“人隨產(chǎn)業(yè)走”。

　　有人、有錢(qián)，還愁房子賣(mài)不出去么？如此看來(lái)，棲海澐頌也算含著“金鑰匙”出生了。

　　從配套來(lái)看，距離項(xiàng)目最近的商業(yè)是中糧智慧谷、海淀大悅城(在建)，均在2公里范圍內(nèi)，周邊的商業(yè)氛圍有待提升。此外，在項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)，規(guī)劃要求明確提出“鼓勵(lì)設(shè)置社區(qū)商業(yè)綜合體2000平方米”，可方便日常生活。

　　HD00-0403-0018地塊規(guī)劃為社區(qū)商業(yè)

　　畢竟是大海淀，教育配套算棲海澐頌的扛把子。周邊有北京市海淀區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、中國(guó)科學(xué)院第三幼兒園(杏林灣分園)、中關(guān)村第三小學(xué)(科技園分校)以及清華大學(xué)附屬中學(xué)永豐學(xué)校等加持。

　　清華大學(xué)附屬中學(xué)永豐學(xué)校

　　醫(yī)療資源方面，距離北京大學(xué)國(guó)際醫(yī)院、北京大學(xué)第六醫(yī)院北院約3.5公里左右，駕車(chē)10分鐘。

　　19號(hào)線北延有規(guī)劃，落地時(shí)間待定

　　對(duì)于打算入手“永豐三兄弟”的買(mǎi)房人而言，最關(guān)注的莫過(guò)于三個(gè)項(xiàng)目周邊規(guī)劃的M19號(hào)線支線到底能不能落地以及何時(shí)落地。

　　地鐵一響，黃金萬(wàn)兩。有沒(méi)有地鐵線，房子保值增值的空間簡(jiǎn)直天差地別。這種質(zhì)樸的認(rèn)知，購(gòu)房人早已摸得透透的。

　　目前來(lái)看，距離棲海澐頌最近的地鐵是16號(hào)線永豐站，約2.7公里，軌道交通的便捷性較差。

　　地鐵16號(hào)線永豐站

　　值得注意的是，M19號(hào)線支線的規(guī)劃確實(shí)被寫(xiě)進(jìn)了官方文件。

　　以棲海澐頌為例，招拍掛文件顯示，“M19號(hào)線支線位于項(xiàng)目用地的東側(cè)，該軌道線尚未穩(wěn)定。項(xiàng)目應(yīng)為M19號(hào)線支線可能線位預(yù)留用地和實(shí)施條件”。

　　此外，另一份文件則透露，“項(xiàng)目附近的HD00-0403-029地塊內(nèi)規(guī)劃建筑面積5000平方米的公交首末站及9000平方米的P+R停車(chē)場(chǎng)”。

　　19號(hào)線開(kāi)通后，北延的呼聲一直很高。如果地鐵能修到家門(mén)口，很多購(gòu)房需求或許不用外溢至昌平。

　　至于19號(hào)線北延最終能不能落地，只能等時(shí)間給出答案。官方文件的口吻也非常謹(jǐn)慎，“該軌道線尚未穩(wěn)定”。

　　不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，19號(hào)線北延的確定性很大，畢竟區(qū)域內(nèi)有永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、中科產(chǎn)業(yè)園等，而且海淀又是北京GDP的貢獻(xiàn)大戶。

　　中科產(chǎn)業(yè)園

　　海國(guó)永豐科技園H3C

　　據(jù)海淀區(qū)2023年政府工作報(bào)告顯示，全區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)4%，全市占比25%，經(jīng)濟(jì)總量和增長(zhǎng)貢獻(xiàn)繼續(xù)保持全北京市第一。

　　目前，19號(hào)線南延已經(jīng)納入北京地鐵三期規(guī)劃(2022年-2027年)，19號(hào)線北延有望在南延線完工后動(dòng)工。

　　此外，13號(hào)線拆分成13A和13B，要優(yōu)先修建，B線拆分工程已于2022年進(jìn)場(chǎng)施工，而19號(hào)線北延只能排隊(duì)等著。即便能落地，也得等很多很多年。

　　正面PK，哪家強(qiáng)？

　　按照規(guī)劃條件，棲海澐頌地塊的地上建筑規(guī)模9.69萬(wàn)平，容積率2.4，控高45米，規(guī)劃為81平兩居、87平兩居、93平三居、121平四居、129平四居、148平四居、154平四居，兼顧剛需和改善。社區(qū)共887戶，主要是洋房和小高層。

　　棲海澐頌地塊HD00-0403-0019規(guī)劃要求

　　海淀北部產(chǎn)業(yè)園：中關(guān)村壹號(hào)

　　近年來(lái)，伴隨海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)更迭，區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)迎來(lái)了年輕的購(gòu)買(mǎi)力，整體市場(chǎng)需求不容小覷。

　　距離2公里左右就是海淀北部產(chǎn)業(yè)園中關(guān)村壹號(hào)，入駐企業(yè)涵蓋人工智能、金融科技、商業(yè)航天、5G、大數(shù)據(jù)、游戲等，例如，拉卡拉、光大銀行、小馬智行、啟元世界等。而中關(guān)村壹號(hào)周邊也有快手、用友等大公司。

　　棲海澐頌把售樓處設(shè)在中關(guān)村壹號(hào)，相當(dāng)于把自己搬到客戶旁邊，走過(guò)路過(guò)反正都不容許錯(cuò)過(guò)。

　　棲海澐頌在中關(guān)村壹號(hào)的道旗

　　在營(yíng)銷(xiāo)方面，中海套路更深，富華里、匯智里、中海拾光展廳也設(shè)在附近。你沒(méi)看錯(cuò)，這些項(xiàng)目任你挑選。不論看中哪個(gè)，中海都是贏家。

　　富華里、匯智里、中海拾光展廳

　　從供給端來(lái)看，位于永豐板塊的中海匯德里、幸福里潤(rùn)園于2022年3月開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售勢(shì)頭不錯(cuò)。

　　周邊二手房天閱西山2月的掛牌價(jià)為9.7萬(wàn)/平，由于戶型偏大，總價(jià)較高。冠城大通百旺府則是的掛牌價(jià)僅為6.59萬(wàn)/平，但戶型設(shè)計(jì)相對(duì)落后，居住舒適度略差。

　　二手房天閱西山

　　二手房冠城大通百旺府

　　因此，“永豐三兄弟”的入市剛好可以填補(bǔ)市場(chǎng)。對(duì)比來(lái)看，兩家房企，一個(gè)是京城樓市的佼佼者，一個(gè)是海淀本地國(guó)企，可謂強(qiáng)龍遇上地頭蛇，產(chǎn)品力都很出挑。

　　就營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏而言，中海已搶跑，打算先收割一波客戶。目前，“永豐三兄弟”的中海富華里富園、匯園均已入市。截至2月10日，兩個(gè)項(xiàng)目已有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，網(wǎng)簽率分別為9.18%、1.87%。

　　從戶型來(lái)看，富園的戶型主要是80平兩居、95平三居、125平三居，匯園的戶型為99平三居、116平三居、138平四居。由于中海富華里與棲海澐頌有不少接近的戶型面積，貼身肉搏自然少不了。

　　戶型方面，中海以剛需為主，大面積的改善戶型并不多，在走量的同時(shí)能夠很好地控制總價(jià)。棲海澐頌的戶型跨度相對(duì)較大，總價(jià)也會(huì)隨之拔高，后期的銷(xiāo)售就取決于購(gòu)房者認(rèn)可了。

　　“永豐三兄弟”的地塊情況

　　棲海澐頌的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)比中海富華里富園要低3000元/平。相同面積的戶型中，棲海澐頌更有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　不得不說(shuō)，價(jià)格是王道。不過(guò)，中海富華里富園的容積率比棲海澐頌低，僅為1.5，社區(qū)相對(duì)低密，居住的舒適度更高。其實(shí)，任何選擇都有兩面性，買(mǎi)房也一樣，就看更青睞哪個(gè)項(xiàng)目了。（記者 張?jiān)銎G）