小財看房|國譽·萬和城PK首創(chuàng)天閱山河，你會買哪個？

　　截至11月26日，國譽·萬和城和首創(chuàng)天閱山河的網(wǎng)簽率分別為40.15%和38.43%。取證一年半，兩個項目的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不好看。

　　同一天拿地、同一天取證的大瓦窯“兩姐妹”已然卷不動了，只能被迫躺平。

國譽·萬和城、首創(chuàng)天閱山河堪稱“大瓦窯兩姐妹”

　　有趣的是，國譽·萬和城和首創(chuàng)天閱山河的直線距離不超過500米，盡管產(chǎn)品存在差異，但貼身肉搏的火藥味似乎更濃。

　　問題來了，國譽·萬和城PK首創(chuàng)天閱山河，你會買哪個？

　　絕對臨鐵盤，其他配套一般

　　◆ 商超：兩個項目附近暫無體量較大的購物中心，駕車去萬達廣場、華熙live約15-20分鐘；

　　◆ 交通：近地鐵，距離14號線大瓦窯站約500米，屬于名副其實的臨鐵盤；

　　◆ 醫(yī)院：項目周邊缺乏優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，可駕車去西四環(huán)以里的301、302醫(yī)院等；

　　◆ 教育：項目2公里范圍內(nèi)，有大瓦窯小學(xué)、北京十二中附屬實驗小學(xué)、豐臺二中(初中部)、北京市第十中學(xué)教育集團等；

　　◆ 公園：項目距離大瓦窯體育公園約1公里，步行15分鐘，再遠一點有郭莊子公園、小屯公園、天元公園；

大瓦窯東二街，街道東邊是國譽·萬和城，西邊是首創(chuàng)天閱山河

　　從首創(chuàng)天閱山河出發(fā)，穿過大瓦窯東二街，就能看到國譽·萬和城的售樓處。兩個項目可謂是天生的競品，不僅同在大瓦窯板塊，而且周邊配套并無二致。

　　兩個項目的一大賣點，是靠近地鐵14號線大瓦窯站，妥妥的臨鐵盤。關(guān)鍵問題是，這年頭，誰會僅為了地鐵買房呢？買房肯定是綜合考量的結(jié)果。

地鐵14號線大瓦窯站

　　除了地鐵，其他基礎(chǔ)配套均有所欠缺，這或許跟項目所處的地理位置有關(guān)。國譽·萬和城和首創(chuàng)天閱山河雖然在西四環(huán)與西五環(huán)之間，但更靠近五環(huán)。

　　不過，從售樓處的區(qū)位圖來看，項目似乎更靠近西四環(huán)。嗯嗯，開發(fā)商的小心思，小財相信你們都能秒懂。

國譽·萬和城的項目位置

　　同樣是四環(huán)到五環(huán)之間，西南明顯不如西北，也不如東北、東南。即便環(huán)線相同，如果方位不同，區(qū)域價值的差異簡直是不可同日而語。這就是偌大的北京城。

　　大瓦窯之所以基礎(chǔ)配套跟不上，就因為身處西南方。

　　豐臺一直被視為教育資源的洼地，而大瓦窯則是洼地里的低點。在已有教育資源的基礎(chǔ)上，豐臺區(qū)在推地時也努力補短板，為國譽·萬和城、首創(chuàng)天閱山河等地塊配有基礎(chǔ)教育用地，具體落位的學(xué)校暫不能確定。

國譽·萬和城地塊上的DWY-L34為基礎(chǔ)教育用地

首創(chuàng)天閱山河地塊的DWY-L40為基礎(chǔ)教育用地

　　不得不說，雖然國譽·萬和城、首創(chuàng)天閱山河與北京城建宸知筑差了一站地鐵，但配套真是天壤之別呀。

　　產(chǎn)品、總價有差異

　　既然是競品，國譽·萬和城和首創(chuàng)天閱山河也挖空心思走差異化路線。無奈，入了環(huán)線思維的坑，雖是西南四環(huán)到五環(huán)之間，但地價并不會低很多。

　　比較尷尬的是，在大瓦窯，做剛需產(chǎn)品，剛需可能買不起。而做改善產(chǎn)品，傍麗澤金融商務(wù)區(qū)“大腿”，圈金融街購房外溢需求或許是條出路。

　　于是，國譽·萬和城定位純改善，規(guī)劃建筑面積9.48萬平，13棟樓，634戶，戶型面積段140-160平，包括140平的四居、142平的四居以及160平的四居。

國譽·萬和城地塊的規(guī)劃要求

　　首創(chuàng)天閱山河兼顧剛改+改善，規(guī)劃建筑面積6.88萬平方米，8棟樓，508戶，戶型面積段109-157平，涵蓋109平的三居、135平的三居、157平的四居。

首創(chuàng)天閱山河地塊的規(guī)劃要求

　　前者注重社區(qū)純粹性，客群基數(shù)相對小；后者希望網(wǎng)羅大量客戶，“總有一款戶型適合你”。從戶型來看，因為主打改善，基本沒太大的硬傷，就看購房者自己的偏好了。

　　兩個項目的均價都是8.1萬。其中，國譽·萬和城總價千萬起步；首創(chuàng)天閱山河因為兼顧剛改，109平的戶型大概880多萬。在當前的市場環(huán)境下，總價低就是優(yōu)勢，首創(chuàng)天閱山河109平的戶型也是為了走量的。

國譽·萬和城售樓處

　　另外，首創(chuàng)天閱山河135平和157平的戶型面積，均低于國譽·萬和城140平和160平的戶型面積。因此，從這點來說，即便總價都是千萬級別的，但首創(chuàng)天閱山河比國譽·萬和城有優(yōu)勢。

　　拿什么碾壓競品？

　　從麗澤金融商務(wù)區(qū)蔓延開來，西二環(huán)到西六環(huán)內(nèi)卷嚴重，首創(chuàng)天閱山河、國譽·萬和城的競品并不只在大瓦窯。

　　臨近大瓦窯的小瓦窯板塊有華曦府、北京城建宸知筑，周邊配套優(yōu)于首創(chuàng)天閱山河、國譽·萬和城，均價也低至7.5萬/平。直白一點說，就是配套比你好，價格還便宜。

北京城建宸知筑，項目正在施工

　　小財想問問，華曦府比玖合府取得預(yù)售許可證的時間晚4天，但玖合府已網(wǎng)簽366套房，華曦府至今尚無網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。說好的“開盤即售罄”呢？

華曦府售樓處

　　西五環(huán)外，中海天鉆也是臨鐵盤，均價只要7.6萬/平，低于首創(chuàng)天閱山河和國譽·萬和城的8.1萬/平。不難發(fā)現(xiàn)，中海天鉆均價、總價優(yōu)勢都很突出。

　　針對戶型，我們以中海天鉆130平、首創(chuàng)天閱山河135平、國譽·萬和城140平為例，做進一步的分析。

中海天鉆130平、首創(chuàng)天閱山河135平、國譽·萬和城140平戶型對比

　　中海天鉆雖是130平，但做了4個臥室；首創(chuàng)天閱山河的135平，僅有3個臥室；國譽·萬和城140平也是四居。

　　再看這三個戶型的居住舒適度。中海天鉆的130平戶型屬于典型的“大面寬、小進深”，雖然面積較首創(chuàng)天閱山河135平、國譽·萬和城140要小，但南向面寬均超過兩者，達到13.8米。同時，南向臥室的數(shù)量有3個，首創(chuàng)天閱山河、國譽·萬和城均是2個。南向主臥的面寬3.6米，超過國譽·萬和城的3.4米，小于首創(chuàng)天閱山河的3.96米。

　　買房歸根到底是選擇問題，蘿卜青菜各有所愛。因此，戶型也沒有絕對的好與不好。

　　國譽·萬和城所屬的萬和系，首創(chuàng)天閱山河所屬的天閱系，雖然都是企業(yè)的高端產(chǎn)品系，但大瓦窯并不給力，或許也很難復(fù)刻往日的傳奇。

　　關(guān)于大瓦窯板塊未來的成長潛力，也值得買房人思量。麗澤金融商務(wù)區(qū)地處西二環(huán)到西三環(huán)之間，其利好能否波及到大瓦窯確實是個問號。

麗澤金融商務(wù)區(qū)的利好，能否波及到大瓦窯確實是個問號

　　即便金融人士的購房需求外溢，看上了首創(chuàng)天閱山河、國譽·萬和城的戶型，但未必能看上項目的位置及周邊的配套。此外，環(huán)線靠里的大平層同樣很多，他們從來不缺少選擇啊。 （記者 張增艷）