小財(cái)看房|北京建工璟玥林汐取證已1年多，網(wǎng)簽率為何只有25.10%？

　　后疫情時(shí)代，京郊游徹底火了。但京郊樓市依然不溫不火，甚至有點(diǎn)冷。北京建工璟玥林汐就是其一。

　　自2021年9月13日取得預(yù)售許可證，北京建工璟玥林汐已開盤一年有余，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不給力，只有25.10%。

北京建工璟玥林汐售樓處的背景板

　　更奇怪的是，在北京建工璟玥林汐售樓處，赫然立著“2022年懷柔區(qū)域新房市場(chǎng)成交排名第一”的大背景板。小財(cái)好奇，這里的成交究竟是成交套數(shù)、成交面積，還是成交金額呢，有沒有覺得“成交”二字的寓意挺模糊呀。

　　配套堪稱“三無”

　　◆ 商超：附近沒有像樣的超市及購物中心，距離世紀(jì)華聯(lián)超市(張自口店)1.6公里，駕車去懷柔萬達(dá)廣場(chǎng)約18分鐘；

　　◆ 交通：1公里范圍內(nèi)有安樂莊、夢(mèng)想山小區(qū)、懷柔郭莊、北京電影學(xué)院懷柔小區(qū)南門等公交站，距離高鐵站懷柔南站約3公里，駕車10分鐘左右；

　　◆ 醫(yī)院：1公里范圍內(nèi)有懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，再遠(yuǎn)一點(diǎn)是北京匯都中醫(yī)醫(yī)院；

　　◆ 教育：臨近楊宋中學(xué)、北京市海淀區(qū)五一小學(xué)(懷柔分校)、楊宋鎮(zhèn)中心小學(xué)、北京電影學(xué)院(懷柔校區(qū))；

　　◆ 公園：項(xiàng)目附近有鳳翔公園，約2公里，走路28分鐘左右；

北京建工璟玥林汐位于北京電影學(xué)院懷柔校區(qū)西側(cè)

　　從地理位置看，北京建工璟玥林汐距離懷柔城區(qū)超過7公里，駕車大約16分鐘。這也注定了項(xiàng)目周邊配套嚴(yán)重不足，連東側(cè)的安平東路都還在建設(shè)中。附近最熱鬧的應(yīng)該是北京電影學(xué)院懷柔校區(qū)，去年9月首批9個(gè)院系共1400名師生完成入駐。

項(xiàng)目附近的安樂路

北京電影學(xué)院懷柔校區(qū)

　　比較湊巧的是，北京建工璟玥林汐的開盤時(shí)間也在2021年9月，宣傳賣點(diǎn)里就有“北京電影學(xué)院懷柔校區(qū)西側(cè)”。

　　周邊無城鐵線，出行得以自駕為主，通過高鐵站懷柔南站到達(dá)北京朝陽站，然后才能接駁地鐵3號(hào)線。你沒有看錯(cuò)，是高鐵站，高鐵站的發(fā)車頻率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如城鐵和地鐵，出行大概率得卡點(diǎn)。

建設(shè)中的住總金第夢(mèng)想山影視文化園

　　除地塊本身的商業(yè)用地和基礎(chǔ)教育用地外，項(xiàng)目對(duì)面有住總金第夢(mèng)想山影視文化園。建筑物已經(jīng)出地面了，據(jù)說涵蓋工作室、商業(yè)、寫字樓、影視金融、酒店等。不過，產(chǎn)業(yè)園建設(shè)相對(duì)容易，后期的招商環(huán)節(jié)才是關(guān)鍵，畢竟疫情之后不少產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營舉步維艱。

　　網(wǎng)簽率低

　　規(guī)劃條件顯示，北京建工璟玥林汐地塊的容積率2.5，限高60米，整體規(guī)劃為30棟高層，共2107套房，屬大型社區(qū)。戶型的面積段跨度也相對(duì)較大，包括71-138平的兩居、三居、四居。

北京建工璟玥林汐地塊規(guī)劃要求

　　一期開盤11棟樓，共1016套。北京建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至11月4日，北京建工璟玥林汐的網(wǎng)簽套數(shù)為255，成交均價(jià)3.20萬/平，低于預(yù)售均價(jià)3.48萬/平。在市場(chǎng)低谷期，降價(jià)走量或是北京建工璟玥林汐的無奈之舉。

北京建工璟玥林汐網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

　　面積段的設(shè)計(jì)，其實(shí)能反映出北京建工璟玥林汐想兼顧剛需、改善客群，在擴(kuò)大客群基礎(chǔ)的同時(shí)放棄社區(qū)的純粹性。即便如此，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)給出的市場(chǎng)反饋也不理想。

北京建工璟玥林汐處于未來科學(xué)城板塊

　　同在未來科學(xué)城板塊的北科建·翡翠華府也有類似的遭遇，其戶型兼顧一居至四居，面積段從37平跨至143平，戶型面積、主打客群均與北京建工璟玥林汐類似。

　　北科建·翡翠華府分別于2020年9月30日、2021年6月25日取得預(yù)售許可證，截至11月4日，網(wǎng)簽數(shù)分別為31套、65套，網(wǎng)簽率僅為17.42%、12.92%。就成交均價(jià)而言，第一次取證后的成交均價(jià)為3.80萬元，明顯高于第二次取證后的3.53萬元。

北科建·翡翠華府網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

　　由于未來科學(xué)城板塊相對(duì)較偏，附近僅有部分拆遷人群的購房意向比較強(qiáng)烈，但這部分人群數(shù)量有限。當(dāng)然，懷柔當(dāng)?shù)氐馁彿空哂兄脴I(yè)需求，只是對(duì)主城區(qū)的意向更為強(qiáng)烈。

　　以位于懷柔城區(qū)的北京城建·府前龍樾為例，項(xiàng)目戶型為105-247平的三居、四居，以改善客群為主，分別于2020年9月29日、2021年7月20日取得預(yù)售許可證，截至11月4日，其網(wǎng)簽率分別為57.35%、19.90%。

北京城建·府前龍樾網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

　　相比北科建·翡翠華府和北京建工璟玥林汐，北京城建·府前龍樾的成交價(jià)更高，兩次取證的成交均價(jià)分別為4.15萬/平、4.2萬/平，第二次取證后的成交均價(jià)也明顯高于第一次，北科建·翡翠華府則恰恰相反。

　　北京建工璟玥林汐也希望借助未來科學(xué)城的規(guī)劃觸達(dá)部分投資客群，但疫情之后經(jīng)濟(jì)下行，很多投資需求緊縮，畢竟房子的變現(xiàn)周期較長，一不小心還可能是爛尾房，投資買房還不夠鬧心呢。

　　盡管未來科學(xué)城有很多規(guī)劃，但都在紙面上，能否兌現(xiàn)其實(shí)是未知的。雖然在懷柔分區(qū)2017-2035規(guī)劃中，明確提出“懷柔就是科學(xué)城，科學(xué)城就是懷柔”的戰(zhàn)略定位。但當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，畫餅已經(jīng)很難再觸動(dòng)購房者了，畫餅容易，啥時(shí)候吃到餅才是重點(diǎn)吧。(記者 張?jiān)銎G)