小財看房|中建宸園的尷尬，如何造一個“望京生態(tài)別墅區(qū)”？

　　在百度搜索“望京生態(tài)別墅區(qū)”，出現(xiàn)的鏈接里有且只有中建宸園。這也從側(cè)面暴露出中建宸園身處奶西板塊的尷尬。

　　百度搜索“望京生態(tài)別墅區(qū)”，出現(xiàn)的前三條鏈接里都有中建宸園

　　奶西與望京，可謂近在咫尺，但一般人都不會把奶西歸到大望京圈里，而是會劃在靠東的新北苑。在地理位置上，奶西已經(jīng)夠?qū)擂瘟?，而中建智地還要在這里建別墅。別說奶西沒有別墅基因，連望京都沒有。因此，中建智地需要硬生生造一個別墅區(qū)的概念。嗯嗯，望京生態(tài)別墅區(qū)，你們聽過么？

　　成片規(guī)劃已定 配套需要等

　　◆ 商超：大型商超基本沒有，附近的東洲家園有便民超市，據(jù)說2022年3月剛開業(yè)；

　　◆ 交通：距離地鐵14號線善各莊站3.9公里，開車約8分鐘，公交939、869到善各莊站也要15分鐘；

　　◆ 醫(yī)院：附近無醫(yī)療資源配套，開車去最近的北京安世杰中醫(yī)門診部要16分鐘、去中國中醫(yī)科學(xué)院望京醫(yī)院要30分鐘；

　　◆ 教育：附近有芳草地國際學(xué)校、陳經(jīng)綸中學(xué)奶子房校區(qū)；

　　◆ 公園：距離奶東公園2公里左右，步行約30分鐘；距離朝來公園約3.9公里，騎行30分鐘；

　　中建宸園所在的地理位置

　　附近有回遷房小區(qū)東洲家園

　　芳草地國際學(xué)校

　　東洲家園附近的爛尾商業(yè)

　　在北京今年的前三輪集中土拍中，奶西板塊已經(jīng)為朝陽貢獻(xiàn)了兩幅土地。其中，318地塊、320地塊分別被中建智地、首開摘得。從地圖上看，兩個地塊僅相隔一條馬路，這意味著中建宸園與望京樾享受同等配套。

　　中建智地摘得318地塊，首開摘得320地塊

　　由于奶西板塊是先規(guī)劃后開發(fā)，目前周邊并無成熟配套，而已規(guī)劃待落地的配套包括319地塊的9班幼兒園、320地塊東南角的公交站、臨近來廣營北路東側(cè)1.39公頃的生態(tài)景觀綠地、29-315-2地塊的中小學(xué)、29-317-3地塊的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施、29-317-4地塊的綜合性商業(yè)金融服務(wù)等。小財表示，先規(guī)劃這事兒吧，可能會成為時間的朋友，也可能被時間拋棄。

　　造一個別墅區(qū)概念

　　盡管318地塊與320地塊同屬于二類居住用地，但規(guī)劃要求卻迥然不同。318地塊的容積率相對較低，僅為1.40，同時限高30米，指導(dǎo)價為8.9萬/平，高于望京樾的8.5萬/平。

　　29-318地塊建設(shè)規(guī)劃要求

　　比較來看，中建宸園所在的318地塊要求更為嚴(yán)格，能做的產(chǎn)品類型也就非常有限。加之，318地塊上有一條縱向的街坊二路要建，將地塊自動分割為東西兩區(qū)。因此，中建宸園東區(qū)為疊拼別墅，面積約為320-400平；西區(qū)為洋房產(chǎn)品，面積為165-210平。

　　318地塊有一條縱向的街坊二路要建

　　產(chǎn)品調(diào)性上去了，區(qū)域也得順勢拔高，不然太減分了。奶西板塊的硬傷在于，與其說是望京北，不是說是新北苑東，因為距離望京SOHO約為7.5公里，而去龍德廣場不足7公里。因此，主打“望京生態(tài)別墅區(qū)”其實(shí)也不是特別貼切。

　　不過，“望京生態(tài)別墅區(qū)”里的生態(tài)是真的。項目西側(cè)有清河營郊野公園、北側(cè)有溫榆河公園，東側(cè)有奶東公園、南側(cè)有朝來森林公園，均在3公里范圍內(nèi)。小財想問，僅有生態(tài)資源的住區(qū)，你們愿意來么？

　　來廣營北路附近的荷塘

　　很多時候，我們痛恨標(biāo)簽，卻又渴望被標(biāo)簽化。中建宸園創(chuàng)造概念的背后就是利用了這種心理，先撇開房子的銷售情況，反正產(chǎn)品的定位是別墅，與之對應(yīng)的應(yīng)該是別墅區(qū)。因為別墅區(qū)和非別墅區(qū)聽起來還是蠻不一樣的，一個別墅項目出現(xiàn)在非別墅區(qū)也是非常突兀的。

　　麗澤板塊

　　So，中建宸園前期最重要的工作就是炒區(qū)域、炒區(qū)域、炒區(qū)域。反觀麗澤板塊的發(fā)展，經(jīng)過多年醞釀，雖然內(nèi)城墅項目眾多，但仍不能與中央別墅區(qū)匹敵。小財以為，造一個概念容易，但打造真的別墅區(qū)卻并非易事。從奶西板塊的開發(fā)進(jìn)度看，這里能否成為真的別墅區(qū)仍有漫長的路要走。

　　區(qū)域內(nèi)無競品

　　截至目前，奶西板塊僅有318、320地塊被拍出，位于望京樾南側(cè)的321地塊在北京2022年四批次供地中已經(jīng)掛出。因此，中建宸園和望京樾還肩負(fù)著炒熱區(qū)域的使命。

　　望京樾南側(cè)的321地塊規(guī)劃要求

　　僅從產(chǎn)品類型來看，望京樾主打小高層，以改善客群為主，有102平的三居、120平的四居、155平的四居。321地塊的規(guī)劃條件與望京樾類似，產(chǎn)品類型差不多，兩個地塊與中建宸園均不存在正面競爭。

　　不要忘記，在奶西板塊的東側(cè)就是孫河別墅區(qū)，直線4公里。孫河板塊屬于老牌中央別墅區(qū)，認(rèn)可度更高。相比之下，奶西板塊有種被實(shí)力碾壓的感覺。因此，中建宸園的總價也較中央別墅區(qū)的不少項目低很多，主要收割別墅入門級人群。

　　中建宸園此次取證共15棟樓，272套。其中，洋房7棟，共208套，總價1430-2100萬；疊拼別墅為8棟4層建筑，共64套，上疊約320平，下疊約400平，總價2900-3500萬。

　　中建宸園預(yù)售住宅擬售均價

　　而位于孫河板塊的恒基·天匯，戶型為270平的四居、410平的五居，總價3726-5658萬；懋源·璟璽均價8.6萬，總價4400-15000萬元。

　　既然區(qū)域有別，價格或是最好的入場券。雖然中建宸園的房子套數(shù)不多，但很多人把奶西板塊比作飛地，從地理位置上難有產(chǎn)業(yè)傾斜，未來大概率會是如天通苑一般的睡城。嗯，睡城里的別墅，小財也想知道住在哪里是什么感覺。（記者 張增艷）