小財(cái)看房|房山剛需盤再掀內(nèi)卷潮 春和印象均價(jià)4萬+究竟香不香？

　　自中糧萬科·長陽半島橫空出世后，房山主打剛需盤的基調(diào)已成趨勢，以致多年后房山仍是剛需盤同臺競技的主戰(zhàn)場。相比其他產(chǎn)品，疫情后剛需盤確有市場，能夠以量取勝，不過，內(nèi)卷也更為嚴(yán)重。講真，北京房山給小財(cái)?shù)母杏X是：沒有最卷，只有更卷。

　　別家開發(fā)商暫且不表，僅中建智地一家就先卷為上。圍繞良鄉(xiāng)高教園區(qū)，自北向南依次是春和印象、京西印玥和學(xué)府印悅3個(gè)項(xiàng)目，房源合計(jì)超過2000套。三個(gè)樓盤均屬“印”系列，是典型剛需盤，單價(jià)都超過4萬。

　　目前，京西印玥屬尾盤，學(xué)府印悅在售，僅春和印象未開盤。春和印象的政府指導(dǎo)價(jià)4.5萬/平，實(shí)際均價(jià)也要4萬+。嗯嗯，你沒有看錯，房山西南五環(huán)外都要4萬+了。在轟轟烈烈的內(nèi)卷潮中，春和印象究竟香不香呢？

　　先規(guī)劃后建設(shè) 區(qū)域配套逐步落位

　　◆ 商超：距離盒馬鄰里、綠地繽紛城均為1公里；距離房山奧萊2公里左右，駕車6分鐘；

　　距離熙悅天街3公里左右，駕車10分鐘；距離北京龍湖房山天街超過5公里，駕車18分鐘；

　　◆ 交通：距離房山線廣陽城站2公里，走路約30分鐘；

　　◆ 醫(yī)院：在2公里范圍內(nèi)有房山區(qū)中醫(yī)醫(yī)院良鄉(xiāng)康復(fù)醫(yī)院、北京北亞正骨醫(yī)院、北京房山區(qū)興康醫(yī)院，再遠(yuǎn)一點(diǎn)有房山區(qū)婦幼保健院；

　　◆ 教育：在2公里范圍內(nèi)有國際培優(yōu)幼兒園、朋正興華幼兒園、長陽中心小學(xué)、首都師范大學(xué)附屬房山學(xué)校、北京鐵路第二中學(xué)等；

　　◆ 公園：距離長陽公園、良鄉(xiāng)大學(xué)城公園均為1.3公里；

　　春和印象項(xiàng)目所處位置

　　撇開那些天花亂墜的銷售話術(shù)，小財(cái)帶您先看看地塊。從地鐵房山線廣陽城站出來，經(jīng)過長于大街轉(zhuǎn)入長陽路，隨后進(jìn)入陽光北大街，全程步行30分鐘即可看到春和印象的地塊圍擋。地塊呈不規(guī)則狀，整體似梯形，開發(fā)難度略大。透過圍擋，可見工地?zé)狒[而繁忙的作業(yè)場景。

　　春和印象工地現(xiàn)場

　　雖然春和印象地處偏僻的西南五環(huán)外，但得益于良鄉(xiāng)高教園區(qū)的先行規(guī)劃，配套部分正逐步落位。良鄉(xiāng)高教園作為北京兩大高教園之一，根據(jù)全市的規(guī)劃要旨，要加快由“園”到“城”的轉(zhuǎn)變，這與良鄉(xiāng)“衛(wèi)星城”的定位也是一脈相承的。

　　小財(cái)打探到，“城”的概念，更趨向于職住平衡，相關(guān)的生活配套肯定不能少。同時(shí)，一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也納入北京市政府的綠色審批通道項(xiàng)目，整體建設(shè)進(jìn)度全面提速。

　　規(guī)劃辰光路的詳細(xì)路線

　　在春和印象同期施工中，有3條馬路在建，還有配套的公交站點(diǎn)等。其中，辰光東路建成通車后，可從陽光北大街直達(dá)長于大街，縮短了春和印象、京西印玥與廣陽城站之間的距離。

　　在辰光路完工之前，除了步行至廣陽城站，還可以選擇公交。此外，在陽光北大街西側(cè)規(guī)劃了中小學(xué)用地、幼托用地以及商業(yè)服務(wù)用地等。除交通、教育資源外，房山區(qū)最缺的其實(shí)是優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。根據(jù)規(guī)劃，玄武醫(yī)院房山院區(qū)將落位長陽鎮(zhèn)0607街區(qū)，同時(shí)會提升401醫(yī)院、房山第一醫(yī)院為三甲醫(yī)院。

　　你看，先行規(guī)劃的好處，是能看見未來，有很多確定性，買房的時(shí)候心里稍微有點(diǎn)底。當(dāng)然，配套落地也需要時(shí)間，而時(shí)間又約等于不確定性。

　　戶型主打剛需 部分邊戶臨近城市主干道

　　從地塊的具體位置來看，0045、0056地塊均為商品房，分別為春和印象、京西印玥；0046地塊屬共有產(chǎn)權(quán)房，為京西印玥-幸福里。規(guī)劃條件顯示，3個(gè)地塊的容積率均為1.6、限高18米、建筑密度30%、綠地率30%。因此，除共有產(chǎn)權(quán)房，春和印象與京西印玥的產(chǎn)品類型基本一致。

　　春和印象緊鄰京西印玥

　　春和印象0045地塊的規(guī)劃條件

　　春和印象規(guī)劃為5-6層的洋房，共計(jì)15棟618套房，均為南北向。受地塊形狀所限，僅15#非正南正北。

　　由于產(chǎn)品主要針對剛需客群，面積段比較集中，為73平兩居、85平三居、89平三居、91平三居。其中，85平與91平的三居均有兩類戶型。91平中的一類戶型為南向三面寬，其余戶型均為兩面寬。

　　南向增加面寬，意味著客廳與主臥的面寬會有所犧牲。同樣是91平，在三面寬戶型中，客廳與主臥的面寬分別為3.5米、3.2米，遠(yuǎn)不及兩面寬戶型中的4米、3.3米。

　　不過，三面寬戶型中有當(dāng)下盛行的LDK模式，屬典型的四葉草戶型，整個(gè)空間更為開闊。其實(shí)吧，戶型沒有十全十美的，全看個(gè)人喜好。小財(cái)就偏愛三面寬戶型，活動空間收放自如。

　　91平三面寬戶型

　　91平兩面寬戶型

　　由于地塊臨近城市主干道，按照樓棟位置，1#、6#、7#、11#、12#、14#、15#的邊戶噪聲較大，具體戶型為85平與91平。小財(cái)也提醒大家，選房千萬要注意，畢竟噪聲引發(fā)的問題是很鬧心滴。

　　區(qū)域房價(jià)低位徘徊 市場放量需注意節(jié)奏

　　房山向來被稱為“價(jià)值洼地”，在疫情反復(fù)與經(jīng)濟(jì)下行沖擊下，房山的房價(jià)一直低位徘徊。

　　安居客的數(shù)據(jù)顯示，房山新房均價(jià)經(jīng)過持續(xù)波動后，已從2019年9月的3.5萬/平降至今年8月的3.31萬/平。波動最為明顯的是今年前8個(gè)月，出現(xiàn)了明顯拉升，由1月的2.56萬/平漲至8月的3.31萬/平。不過，即便反彈后，房山區(qū)的新房均價(jià)仍低于3年前。

　　房山新房成交價(jià)格近三年走勢(數(shù)據(jù)來源：安居客)

　　房山二手房價(jià)格近三年走勢(數(shù)據(jù)來源：安居客)

　　再看房山區(qū)的二手房均價(jià)，從2019年10月的3.02萬/平一路下滑至今年9月的2.82萬/平。同期，良鄉(xiāng)板塊的二手房也跟隨整個(gè)趨勢波動，一路震蕩下行，從3.18萬/平降至2.95萬/平。這是什么概念？相信懂的人都懂。因此，關(guān)于房價(jià)保值增值空間，小財(cái)把想象力留給你們哈。

　　小財(cái)也觀察到，今年北京的土拍中，房山僅有3宗土地出讓(包含第三次土拍已掛出的地塊)，建筑面積共計(jì)18.18萬平。

　　有市場消息稱，受疫情影響，房山區(qū)的新房去化較慢，后續(xù)的供應(yīng)也會有所放緩。尤其是良鄉(xiāng)板塊，在整個(gè)供應(yīng)中，面積在70-90平的樓盤占比為33.3%，未來競爭將更為白熱化。

　　目前，京西印玥距離清盤基本不遠(yuǎn)了。學(xué)府印悅接力，于今年3月、6月分兩次取證。眼下，春和印象開盤在即，受集中供地影響，必須主動出擊，收割一波剛需人群。

　　春和印象地塊緊鄰京西印玥，中建智地可實(shí)現(xiàn)成片開發(fā)。實(shí)際上，從2020年-2022年8月，房山區(qū)在五環(huán)到六環(huán)之間土拍成交的總建筑面積為69.84萬平，中建智地?cái)孬@39.55萬平，占比達(dá)56.63%，遠(yuǎn)超其他開發(fā)商。

　　小財(cái)猜測，中建智地想做“京西五環(huán)的大地主”，一方面實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕，另一方面增加自身在房山的話語權(quán)。除上述提到的三個(gè)項(xiàng)目外，中建智地待開發(fā)地塊還有0017、0019，不知道是否會在9月底的三批次土拍中再顯身手。（記者 張?jiān)銎G）