建發(fā)股份借款超千億背后：房地產(chǎn)銷售規(guī)模與負(fù)債齊飛 項(xiàng)目質(zhì)量有待提高

　　上市房企年報(bào)觀察

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)4月22日訊(記者 王子奇)建發(fā)股份近期發(fā)布的公告顯示，截至2020年3月末，公司未經(jīng)審計(jì)借款余額1117.18億元，年內(nèi)新增借款余額285.39億元。2020年1-3月累計(jì)新增借款占上年末凈資產(chǎn)的比例為43.18%。

　　從新增借款分類來(lái)看，建發(fā)股份通過(guò)銀行新增借款177.44億元，通過(guò)新發(fā)行公司債券和債券融資工具累計(jì)新增借款的金額為108.35億元。

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，建發(fā)股份今年以來(lái)融資步伐在加快，所募資金多數(shù)是用于還債。1月初，建發(fā)股份發(fā)行2020年公司債券(第一期)，實(shí)際發(fā)行規(guī)模20億元，全部用于償還公司債務(wù)；此外，建發(fā)股份獲準(zhǔn)注冊(cè)100億元超短期融資券，其中50億元擬用于子公司營(yíng)運(yùn)資金，50億元償還集團(tuán)本部有息負(fù)債。2020年以來(lái)，建發(fā)股份已連續(xù)發(fā)行了4期超短融資券券，發(fā)行金額均為10億元。

　　地產(chǎn)子公司一年增負(fù)債逾600億元

　　在建發(fā)股份不斷“借新還舊”的背后，是其不斷擴(kuò)張的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)資金的渴求。資料顯示，建發(fā)股份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)主體是建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)。

　　2019年，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)通過(guò)多種方式新增土地42宗，新增計(jì)容建筑面積約837.16萬(wàn)平方米，其中權(quán)益面積約 624.36 萬(wàn)平方米。截至2019年末，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)尚未出售的土地儲(chǔ)備面積(權(quán)益口徑)達(dá)1515.28 萬(wàn)平方米，其中54.08%位于一、二線城市。

　　伴隨著大手筆的拿地支出，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)的負(fù)債一路走高。截至2019年12月末，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)的總負(fù)債分別為1310.61億元和668.72億元，而2018年末分別為850.51億元和514.56億元。以此計(jì)算，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)的總負(fù)債一年增長(zhǎng)了614.26億元。同期，建發(fā)股份的負(fù)債總額為2292.94億元，與2018年底的1630.36億元相比增加662.58億元；資產(chǎn)負(fù)債率77.62%，而去年年底為74.98%。

　　截至2019年12月底，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)的擬建項(xiàng)目共有49個(gè)，在建項(xiàng)目逾百個(gè)，這意味著其未來(lái)幾年依然將有大筆的資金需求。不過(guò)，在建發(fā)股份的這些擬建及在建項(xiàng)目中，部分因市場(chǎng)不及預(yù)期造成了減值損失，杭州·三墩北項(xiàng)目計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備為1.46億元，上海·西郊金茂府和天津的榮頌庭院項(xiàng)目則分別計(jì)提了1.21億元和4.62億元。

　　房地產(chǎn)合同銷售金額接近千億

　　與此同時(shí)，建發(fā)股份的房地產(chǎn)銷售規(guī)模也節(jié)節(jié)攀升。2019年，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額995.01億元，同比增長(zhǎng)35.20%；權(quán)益銷售金額合計(jì)711.69億元，同比增長(zhǎng)41.17%。而建發(fā)股份2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入459.14億元，同比增長(zhǎng)比例為13.15%。

　　克而瑞此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)2019年的全口徑銷售金額分別為738.5元和375.7億元，在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的排名分別為第49名和第74名。

　　建發(fā)股份在年報(bào)中提到，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)圍繞“沖銷售、保目標(biāo)、抓管理、創(chuàng)佳績(jī)”的指導(dǎo)方針，狠抓營(yíng)銷管理，開(kāi)展“百日沖刺”銷售評(píng)比，完善“公司—區(qū)域—事業(yè)部/項(xiàng)目部”三級(jí)管控架構(gòu)，提升決策質(zhì)量和效率。而在2018年年報(bào)中，建發(fā)股份曾提到，建發(fā)地產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)時(shí)間均縮短了1個(gè)月。

　　旗下項(xiàng)目安全事故與維權(quán)多發(fā)

　　不過(guò)，狠抓銷售的建發(fā)股份，2019年發(fā)生了安全事故。2019年7月7日， 福建省漳州市龍文區(qū)，建發(fā)•央著1-15#樓及地下室、配電室、物業(yè)門(mén)衛(wèi)(不含樁基)項(xiàng)目，發(fā)生物體打擊事故，死亡1人。建發(fā)•央著的建設(shè)單位是福建兆聯(lián)房地產(chǎn)有限公司，后者是建發(fā)房產(chǎn)下屬子公司。

　　2019年3月29日，位于福建省龍巖市新羅區(qū)的建發(fā)富力•璽院B標(biāo)段公共門(mén)廳及電梯轎廂工程項(xiàng)目，發(fā)生高處墜落事故，死亡1人。該項(xiàng)目建設(shè)單位為龍巖利榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。年報(bào)顯示，建發(fā)股份持有龍巖利榮30%股權(quán)。

　　同時(shí)，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目部分在交房后遭遇業(yè)主維權(quán)。據(jù)人民網(wǎng)2019年7月報(bào)道，位于重慶巴南區(qū)的聯(lián)發(fā)龍洲灣1號(hào)B組團(tuán)的多名業(yè)主反映，自己購(gòu)買的房屋和購(gòu)買時(shí)看到的宣傳資料差距較大，比如“贈(zèng)送”的地下室變成了收費(fèi)停車位、期待已久的屋頂花園沒(méi)了影、沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)晾衣服成難題等，上述項(xiàng)目業(yè)主質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商虛假宣傳。

　　另?yè)?jù)《湖南都市頻道報(bào)道》2020年1月報(bào)道，長(zhǎng)沙建發(fā)央著項(xiàng)目遭業(yè)主投訴，原因涉及了客廳墻壁是歪的、房屋滲水、裂紋等。

　　此外，廈門(mén)市建設(shè)局網(wǎng)站曾發(fā)布《關(guān)于2019年第二季度建設(shè)工程材料質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)監(jiān)督檢查情況的通報(bào)》，二季度對(duì)77個(gè)在建工程進(jìn)行抽測(cè)，監(jiān)督抽測(cè)鋼筋原材1組不合格，涉及的工程為海滄新陽(yáng)居住區(qū)保障性安居工程二期項(xiàng)目 A4 地塊，該項(xiàng)目建設(shè)單位為廈門(mén)建發(fā)兆信建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，建發(fā)房產(chǎn)持股比例95%。