信達地產(chǎn)2019年凈資產(chǎn)收益率等財務指標下滑 多項目遭投訴仍“加快周轉(zhuǎn)”

　　上市房企年報觀察

　　中國網(wǎng)財經(jīng)4月21日訊(記者 舒越 劉小菲)信達地產(chǎn)日前披露了2019年年報，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)銷售金額265.58億元，其中合作項目權(quán)益銷售金額81.06億元，代建項目的銷售金額為6.91億元。

　　而在2018年財報中，信達地產(chǎn)的權(quán)益銷售合同金額為309.68億元，并將2019年權(quán)益銷售金額目標定為270億元。這也意味著，2019年，信達地產(chǎn)不僅權(quán)益銷售金額出現(xiàn)下滑，當年的目標也沒有實現(xiàn)。

　　信達地產(chǎn)在回復中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪函時表示，無論是2019年還是2020年，公司都本著緊跟市場、與時俱進的原則，根據(jù)社會環(huán)境和市場情況，合理統(tǒng)籌安排各項經(jīng)營計劃，包括銷售計劃。

　　此外，信達地產(chǎn)的多項財務指標在2019年也出現(xiàn)了增速下滑。以營業(yè)收入為例，2019年為194.78億元，同比增長3.86%，增速創(chuàng)出近八年新低；實現(xiàn)凈利潤23.15億元，同比增長7.65%。而2017年和2018年，信達地產(chǎn)的凈利增速分別為14.79%和112.7%。

　　同時，信達地產(chǎn)2019年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率僅為11.09%，與2018年同期相比下滑了4.56個百分點。同花順I(yè)FIND統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，目前共有38家A股上市房企發(fā)布了2019年年報，有18家的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率高于信達地產(chǎn)，其中9家在20%以上。同花順I(yè)FIND統(tǒng)計的數(shù)據(jù)還顯示，信達地產(chǎn)2019年的銷售毛利率和銷售凈利率分別為30.37%和13.12%，與上年同期相比均有所下滑。

　　對此，信達地產(chǎn)表示，在持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率有下滑趨勢，一些標桿房企的年報也反映出這種趨勢?？傮w來看，2019年公司收入利潤穩(wěn)中有進，負債水平有所下降，各項經(jīng)營工作有序開展。

　　“昔日地王”2019年拿地不足百萬平米

　　年報顯示，2019年信達地產(chǎn)新增儲備計容規(guī)劃建筑面積89.5萬平方米，其中合作項目權(quán)益面積23.15萬平方米，代建項目54.52萬平方米；而2018年信達地產(chǎn)新增儲備計容規(guī)劃建筑面積按權(quán)益比例計為129.27萬平方米。

　　截至2019年末，信達地產(chǎn)儲備項目計容規(guī)劃建筑面積為344.5萬平方米，在百強房企中，土地儲備低于500萬平方米的并不多。不過，信達地產(chǎn)表示，公司將依托中國信達資源優(yōu)勢，加強集團協(xié)同聯(lián)動，緊抓協(xié)同拓展、企業(yè)并購、監(jiān)管代建等業(yè)務機會，豐富公司業(yè)務模式，擴大公司項目來源，提高持續(xù)發(fā)展能力。

　　在前些年，信達地產(chǎn)曾一度被稱為“地王收購機”。據(jù)不完全統(tǒng)計，2015-2017年，信達地產(chǎn)在上海、廣州、深圳、杭州、合肥五地拿下8個“地王”，總地價超過430億元。

　　2018年后，限價、限售等樓市調(diào)控政策不斷施壓，很多“地王”項目面臨入市和銷售難題。截至2019年末，信達地產(chǎn)曾經(jīng)拿下的“地王”項目部分還處于在建狀態(tài)，比如上海顧村A單元10-05和10-03地塊，總投資額90億元，報告期內(nèi)實際投資額8.4億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，信達地產(chǎn)如今放緩拿地節(jié)奏，或許是資金鏈承壓。截至2019年末，信達地產(chǎn)的負債總額為758.45億元，資產(chǎn)負債率76.92%，短期借款為5億元，而2017年和2018年底的這一數(shù)據(jù)為分別為1700萬元和0萬元；此外，信達地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負債為131.51億元，而賬上的貨幣資金為144.77億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，信達地產(chǎn)2019年發(fā)行了三筆債券，合計融資金額為49億元。此外，信達地產(chǎn)還將旗下的廣東嘉駿投資置業(yè)有限公司、湛江市蘭花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湛江市云宇房地產(chǎn)有限公司的全部股權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，這三家公司正是信達此前介入湛江市最大民營企業(yè)嘉粵集團破產(chǎn)重組時收購的企業(yè)。

　　中國網(wǎng)財經(jīng)記者也在采訪函中問及了信達地產(chǎn)是否存在償債壓力。信達地產(chǎn)給出的回復是：房產(chǎn)企業(yè)償還債務的能力，不僅僅反映在年初賬上的貨幣資金數(shù)量上，是綜合管理現(xiàn)金存量、未來銷售回款、新增融資、支出計劃的結(jié)果。信達地產(chǎn)稱，在當前宏觀經(jīng)濟和行業(yè)市場不容樂觀的大背景下，公司將合理安排銷售、開竣工和投融資計劃，提高資金使用效率，保持流動性安全健康。信達地產(chǎn)稱，2019年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額81.15億元，同比增長14.92%。

　　多地項目遭投訴仍強調(diào)“加快周轉(zhuǎn)”

　　盡管拿地大幅減少，但信達地產(chǎn)在2019年年報提到堅持“加快周轉(zhuǎn)、提升效率”。不過，“高周轉(zhuǎn)”策略下，信達地產(chǎn)旗下的項目質(zhì)量，自去年以來屢被業(yè)主詬病。

　　安徽合肥信達公園里二期自去年7月以來頻繁有業(yè)主投訴，稱樓盤存在外墻面鼓包、地庫開裂嚴重、裝修標準低、綠化不達標等問題，截至目前似乎并未得到解決。中國網(wǎng)財經(jīng)記者曾就此向信達地產(chǎn)方面求證，得到的回復是：“合肥市城鄉(xiāng)建設(shè)局會同公園里二期項目的建設(shè)單位、施工單位以及監(jiān)理單位相關(guān)人員對項目施工現(xiàn)場進行查勘，對進場原材料進行取樣送檢及實體拉拔試驗，并出具了相關(guān)檢測報告，檢測報告表明：公園里二期項目原材料質(zhì)量合格，施工質(zhì)量在規(guī)范允許的偏差范圍內(nèi)”。

　　安徽省馬鞍山市信達城.悅公館被業(yè)主投訴虛假宣傳。有業(yè)主稱，在該項目開盤前，宣傳的內(nèi)容是“一梯一戶”，但驗收時發(fā)現(xiàn)是“兩梯兩戶”。對此，馬鞍山市市場監(jiān)管局于2020年4月9日做出回應：市場監(jiān)管局于1月3日進行立案查處，因受疫情影響，案件查處工作延期。目前，花山區(qū)市場監(jiān)管局已依法對信達城悅公館虛假宣傳問題進行了調(diào)查，并根據(jù)《廣告法》第五十五條對該公司虛假廣告宣傳行為進行了處罰，罰款1.1萬元。

　　對于上述投訴，信達地產(chǎn)在回復記者采訪時表示，公司高度重視項目工程質(zhì)量的管理和提升，會努力貫徹行業(yè)管理的監(jiān)督和管理要求，認真、及時地改進自身存在的問題和不足。以積極、客觀的態(tài)度認真對待客戶訴求，提倡在合法、合理的基礎(chǔ)上，妥善地加以處理和解決。