冠城大通收上交所監(jiān)管12問：房地產(chǎn)毛利率下降是否合理 太陽(yáng)宮D區(qū)項(xiàng)目今年完成可能性是否充分

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)4月17日訊 上交所今日對(duì)冠城大通下發(fā)《2019年年度報(bào)告的信息披露監(jiān)管問詢函》。在問詢函中，上交所共對(duì)冠城大通提出12個(gè)問題，涉及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)信息披露等方面。

　　上交所表示，請(qǐng)冠城大通在收到問詢函后立即披露，并于2020年4月24日之前披露對(duì)問詢函的回復(fù)，同時(shí)按要求對(duì)定期報(bào)告作相應(yīng)修訂和披露。

　　關(guān)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及業(yè)績(jī)

　　2019年，冠城大通實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收77.87億元，同比下降3.96%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)4.19億元，同比下降44.81%，扣非歸母凈利潤(rùn)4.06億元，同比下降45.02%。公司業(yè)績(jī)較前幾年出現(xiàn)較大波動(dòng)。

　　一、冠城大通的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)下滑。年報(bào)顯示，2019年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入39.81億元，同比下降6.55%，營(yíng)業(yè)成本17.14億元，同比增長(zhǎng)14.48%，結(jié)算面積19.38萬(wàn)平方米，同比下降12.94%，毛利率56.96%，同比下降7.91個(gè)百分點(diǎn)，是業(yè)績(jī)下滑的重要原因。上交所要求冠城大通結(jié)合主要在售項(xiàng)目與周邊可比項(xiàng)目的本期結(jié)算情況，對(duì)比行業(yè)和可比公司，說(shuō)明當(dāng)期結(jié)算面積以及結(jié)算收入下降的原因及合理性；結(jié)合結(jié)算類型、成本結(jié)構(gòu)、行業(yè)情況、房地產(chǎn)銷售業(yè)態(tài)、具體項(xiàng)目等，分區(qū)域說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降的原因及合理性，相關(guān)因素是否會(huì)對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生長(zhǎng)期影響。

　　二、冠城大通的新能源業(yè)務(wù)虧損。據(jù)了解，冠城大通自2015年起布局新能源產(chǎn)業(yè)，主要生產(chǎn)鋰電池和電解液，報(bào)告期內(nèi)兩者繼續(xù)處于虧損狀態(tài)。上交所要求冠城大通補(bǔ)充披露：2017-2019年新能源業(yè)務(wù)相關(guān)子公司的凈利潤(rùn)情況，結(jié)合行業(yè)情況、盈利模式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品成本、銷售定價(jià)等說(shuō)明新能源業(yè)務(wù)虧損的原因，目前情況是否符合前期規(guī)劃；公司針對(duì)上述狀況擬采取的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及應(yīng)對(duì)措施，分析其對(duì)公司其他業(yè)務(wù)的影響；新能源業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)情況，并說(shuō)明在新能源業(yè)務(wù)持續(xù)虧損的情況下，相關(guān)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提是否充分；新能源業(yè)務(wù)在建工程和投資情況，分析其對(duì)公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)和業(yè)績(jī)的影響；新能源業(yè)務(wù)與同業(yè)對(duì)比說(shuō)明公司存在的技術(shù)短板，公司目前的研發(fā)方向、投入和進(jìn)度，相關(guān)進(jìn)展對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力的影響。

　　三、年報(bào)顯示，冠城大通報(bào)告期內(nèi)前五名供應(yīng)商采購(gòu)額31.88億元，占年度采購(gòu)總額的70.99%，去年同期為85.37%，集中度較高且變動(dòng)較大。上交所要求冠城大通補(bǔ)充披露：分業(yè)務(wù)說(shuō)明前五名供應(yīng)商名稱、對(duì)應(yīng)采購(gòu)、預(yù)付和應(yīng)付賬款金額，說(shuō)明是否對(duì)主要供應(yīng)商存在重大依賴；結(jié)合近幾年前五名供應(yīng)商采購(gòu)占比變化情況，說(shuō)明公司供應(yīng)商結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定，是否會(huì)影響公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。

　　關(guān)于財(cái)務(wù)信息披露

　　四、截至2019年末，冠城大通貨幣資金17.01億元，同比減少50.89%，其中受限金額8398.96萬(wàn)元，主要為銀行承兌匯票保證金5179.83萬(wàn)元。籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為-17.21億，同比下降168.45%。流動(dòng)負(fù)債142.23億元，同比增長(zhǎng)51.73%，其中一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債為42.38億元，同比增長(zhǎng)451.66%。上交所表示，冠城大通需結(jié)合融資計(jì)劃以及資金使用安排等，說(shuō)明貨幣資金、籌資現(xiàn)金流變動(dòng)較大的原因，說(shuō)明其對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響，相關(guān)因素是否具有長(zhǎng)期性；結(jié)合公司負(fù)債情況、財(cái)務(wù)費(fèi)用和融資計(jì)劃等，說(shuō)明公司后續(xù)債務(wù)安排。

　　五、截至2019 年末，冠城大通存貨期末余額154.16億元，同比增長(zhǎng)13.66%。存貨跌價(jià)準(zhǔn)備增加計(jì)提0.62億元，主要系自制半成品和發(fā)出商品計(jì)提，自制半成品跌價(jià)準(zhǔn)備占賬面余額的比例為42.1%，遠(yuǎn)高于其他存貨科目跌價(jià)準(zhǔn)備占賬面余額的比例。冠城大通需補(bǔ)充披露：主要地產(chǎn)項(xiàng)目的存貨減值測(cè)試情況，結(jié)合周邊市場(chǎng)及可比項(xiàng)目去化情況、同行業(yè)可比公司計(jì)提情況說(shuō)明開發(fā)成本及開發(fā)產(chǎn)品存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額計(jì)提是否合理、充分；結(jié)合電磁線、新能源業(yè)務(wù)相關(guān)的存貨構(gòu)成、原材料及商品價(jià)格、在手訂單、同行業(yè)可比公司計(jì)提情況說(shuō)明自制半成品、發(fā)出商品等相關(guān)存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的合理性及充分性；出租開發(fā)產(chǎn)品列示于存貨而未列示于投資性房地產(chǎn)科目，是否符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的要求。

　　六、上交所還關(guān)注到冠城大通利息資本化金額大幅增加。年報(bào)顯示，公司期末融資額72.80億元，利息資本化金額39.32億元，而2018年上述金額分別為77.42億元、1.36億元。公司本期利息資本化金額占凈利潤(rùn)的735.04%，較2018年大幅提升。上交所稱，冠城大通需補(bǔ)充披露：利息資本化金額的審定依據(jù)和具體構(gòu)成；結(jié)合各筆借款利息資本化發(fā)生的時(shí)間和金額，對(duì)比同行業(yè)公司情況，說(shuō)明本期利息資本化金額大幅增加的原因及合理性，是否存在調(diào)節(jié)利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)。

　　七、上交所還追問了其他應(yīng)收款壞賬計(jì)提的合理性。年報(bào)顯示，2018年4月冠城大通通過(guò)對(duì)匯邦人壽的出資議案，2019年12月公司下屬公司德成興業(yè)簽署發(fā)起終止協(xié)議，收回1.9億元的投資款。2019年末公司對(duì)匯邦人壽有0.36億元應(yīng)收款，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備0.03億元。公司本期向上海世茂股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱世茂股份)支付匯邦保險(xiǎn)前期籌備費(fèi)0.13億元。上交所表示，冠城大通需補(bǔ)充披露：設(shè)立匯邦保險(xiǎn)的相關(guān)合作方及各方的權(quán)利義務(wù)，公司對(duì)匯邦人壽出資及收回投資的背景、具體過(guò)程和主要考慮，并說(shuō)明相關(guān)決策是否審慎，是否嚴(yán)格履行信息披露義務(wù)；匯邦人壽的資金使用情況，1.9億元投資款相應(yīng)孳息的具體金額和計(jì)算過(guò)程，說(shuō)明是否構(gòu)成資金占用；對(duì)匯邦人壽其他應(yīng)收款的形成原因，相關(guān)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備是否充分合理，公司為保證款項(xiàng)收回的具體措施；在設(shè)立未成功的背景下仍向世茂股份支付籌備費(fèi)的原因及合理性；年報(bào)顯示，公司對(duì)北京城投地下空間開發(fā)建設(shè)有限公司、北京求是公證處、北京市土地整理儲(chǔ)備中心的三筆工程質(zhì)保金及其他保證金長(zhǎng)期掛賬且位列其他應(yīng)收款期末余額前五位。其中對(duì)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的0.1億應(yīng)收款全額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，而其他兩筆均未計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。請(qǐng)補(bǔ)充披露：上述幾筆其他應(yīng)收款的形成背景，長(zhǎng)期未收回的原因，壞賬計(jì)提的充分性。

　　八、對(duì)于冠城大通長(zhǎng)期股權(quán)投資增資情況。問詢函稱，2019年7月，冠城大通持有新設(shè)寧德金世通房地產(chǎn)開有限公司(以下簡(jiǎn)稱寧德金世通)25%股權(quán)，2019年12月公司公告以對(duì)寧德金世通的1.7億元債權(quán)對(duì)其增資，在期末對(duì)寧德金世通仍有1.13億元的其他應(yīng)收款。寧德金世通2019年9月30日所有者權(quán)益為0.49億元。冠城大通需補(bǔ)充披露寧德金世通最近一期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，說(shuō)明寧德金世通所有者權(quán)益與公司增資的匹配情況；說(shuō)明對(duì)寧德金世通其他應(yīng)收款的計(jì)息情況以及回收安排。

　　九、少數(shù)股東權(quán)益匹配性方面，據(jù)了解，冠城大通重要的非全資子公司-北京海淀科技園建設(shè)股份有限公司2019年總資產(chǎn)91.78億元，凈資產(chǎn)32.73億元，2019年、2018年凈利潤(rùn)為5.33億元、6.41億元，少數(shù)股東持股比例為31%，但期末少數(shù)股東權(quán)益僅為0.12億元。冠城大通需說(shuō)明少數(shù)股東權(quán)益余額與持股比例不匹配的原因及合理性。

　　其他事項(xiàng)

　　十、上交所還追問了關(guān)于其他重大合同的背景。2019年9月，冠城大通控股子公司德成置地?cái)M與北京瀾鑫就西北旺新村A3地塊中商業(yè)部分項(xiàng)目合作，公司在上述合作事項(xiàng)中就德成置地部分履約義務(wù)向北京瀾鑫分次開具總額2億元的履約保函。2019年10月德成置地就與北京瀾鑫簽訂協(xié)議，約定在取得預(yù)售相關(guān)文件時(shí)按約定價(jià)格進(jìn)行出售并就相關(guān)的地鐵一體化接駁區(qū)域的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給北京瀾鑫。上交所表示，冠城大通需補(bǔ)充披露：德成置地與北京瀾鑫的合作背景、協(xié)議內(nèi)容及實(shí)施計(jì)劃；轉(zhuǎn)讓“地鐵一體化接駁區(qū)域的權(quán)利義務(wù)”是否導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流入，說(shuō)明其定價(jià)依據(jù)，以及對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)的影響。

　　十一、據(jù)了解，冠城大通自2009年開始推進(jìn)太陽(yáng)宮D區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，在年報(bào)中表示將爭(zhēng)取在2020年底前完成相關(guān)工作并實(shí)現(xiàn)收儲(chǔ)。上交所要求冠城大通說(shuō)明該項(xiàng)目的主要工作內(nèi)容，目前進(jìn)展和完成進(jìn)度；導(dǎo)致項(xiàng)目尚未完成的主要障礙和原因，公司是否積極采取必要措施推進(jìn)項(xiàng)目，并說(shuō)明2020年完成該項(xiàng)目的可能性是否充分，并提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　十二、上交所還對(duì)冠城大通會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正進(jìn)行了問詢。據(jù)了解，冠城大通對(duì)2018年度原歸集在營(yíng)業(yè)成本以及管理費(fèi)用中的研發(fā)費(fèi)用調(diào)整至利潤(rùn)表中的研發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目單獨(dú)列示，同時(shí)根據(jù)研發(fā)投料、生產(chǎn)投料調(diào)整了研發(fā)設(shè)備折舊、研發(fā)人員薪酬的分配，影響金額為0.65億元。冠城大通需補(bǔ)充披露：產(chǎn)生上述會(huì)計(jì)差錯(cuò)的原因及合理性；上述差錯(cuò)是否說(shuō)明公司內(nèi)控存在缺陷，會(huì)計(jì)師事務(wù)所的內(nèi)控審計(jì)意見是否恰當(dāng)。

　　上交所表示，冠城大通的年審會(huì)計(jì)師事務(wù)續(xù)針對(duì)上述問題1、2、4-10、12發(fā)表意見。針對(duì)前述問題，依據(jù)《格式準(zhǔn)則第2號(hào)》規(guī)定要求、上海證券交易所行業(yè)信息披露指引等規(guī)定要求，對(duì)于公司認(rèn)為不適用或因特殊原因確實(shí)不便說(shuō)明披露的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明無(wú)法披露的原因。