蓮花健康賣地保殼 項(xiàng)城市政府緊急收儲變數(shù)幾何？

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)10月14日訊(記者 趙戎 楊濱宇)9月30日，蓮花健康的一紙公告為其正在進(jìn)行的保殼大戰(zhàn)押下重注。公告稱，根據(jù)河南省項(xiàng)城市的城建規(guī)劃和公司自身發(fā)展需要，擬將7處位于城市中心的閑置土地，報(bào)請項(xiàng)城市政府對其使用權(quán)進(jìn)行收儲。

　　公告稱，*ST蓮花董事會將督促經(jīng)理層在上述閑置土地解除相關(guān)查封和質(zhì)押狀態(tài)后正式報(bào)請收儲，并由項(xiàng)城市政府依法按照程序處置后，申請相關(guān)補(bǔ)償和返還。

　　經(jīng)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者計(jì)算，這七宗地塊，面積約515畝，在項(xiàng)城市的地理位置都還不錯。*ST蓮花如此忍痛割愛，顯然出于避免退市，斷臂求生的急迫。但是，目前2019年10月已經(jīng)過半，*ST蓮花能否在短短的2個(gè)半月內(nèi)走完復(fù)雜的土地收儲程序最終確認(rèn)收入保殼成功？此外，這七宗土地收儲價(jià)格如何確定？如果收儲程序已經(jīng)開始，又不能及時(shí)完成以至于上市公司退市，后續(xù)利益會如何處置？投資者對此仍有種種疑問。

　　收儲程序復(fù)雜、時(shí)間緊迫

　　土地收儲其實(shí)包含著一個(gè)復(fù)雜的流程，在收儲一方支付費(fèi)用前，至少包括從提出申請、權(quán)屬核實(shí)、征詢意見、評估測算、報(bào)批、簽訂協(xié)議6個(gè)主要環(huán)節(jié)。

　　首先，申請環(huán)節(jié)，一般應(yīng)完成國有土地使用權(quán)證土地?zé)o爭議、無抵押、無法院查封等他項(xiàng)權(quán)利限制的解除。

　　其次，權(quán)屬核實(shí)環(huán)節(jié)，亦需對申請人提供的土地和地上物的權(quán)屬、土地及地上物面積、土地四至范圍、土地用途等情況進(jìn)行實(shí)際調(diào)查和審核，對權(quán)屬無爭議、事實(shí)清楚準(zhǔn)確的地塊，委托有關(guān)部門做出測量定界，出具《撥地定樁報(bào)告》。

　　第三，征詢意見環(huán)節(jié)，土地收儲交易中心將申請儲備土地的有關(guān)資料送市規(guī)劃、市國土資源等部門，由上述部門對申請儲備土地提出以下意見：分別是為項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃條件要點(diǎn)；地價(jià)評估結(jié)果；綜合開發(fā)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等。

　　第四，根據(jù)調(diào)查和征求意見情況，對申請儲備土地進(jìn)行土地收購、拆遷安置及補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用的測算；預(yù)測出讓底價(jià)、盈虧數(shù)額等。

　　以上工作全部完成后，才進(jìn)入第五步報(bào)批程序。具體為根據(jù)調(diào)查及測算情況，擬定收購儲備方案，報(bào)市土地資產(chǎn)管理委員會批準(zhǔn)，形成區(qū)政府同意收儲會議紀(jì)要。

　　第六步儲備方案經(jīng)批準(zhǔn)后，土地收儲交易中心與原土地使用權(quán)人簽訂《國有土地使用權(quán)收回協(xié)議》。

　　最后，土地收儲交易中心根據(jù)《國有土地使用權(quán)收回協(xié)議》約定的期限、數(shù)額和方式，向原土地使用權(quán)人支付土地收購定金或收購費(fèi)用。完成拆遷成本審計(jì)報(bào)告與相關(guān)部門的審批意見，并提供審計(jì)成本費(fèi)用。

　　不難看出，以上流程其實(shí)非常復(fù)雜，不僅涉及到多個(gè)政府部門,還涉及到第三方社會機(jī)構(gòu)，多項(xiàng)程序。另外，根據(jù)現(xiàn)行《土地儲備管理辦法》，土地收儲要結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣l(fā)展規(guī)劃、土地儲備三年滾動計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃、地方政府債務(wù)限額等因素，合理制定年度土地儲備計(jì)劃。也就說，如果對蓮花健康所持土地收儲如果是個(gè)剛剛做出的決定，那么當(dāng)?shù)卣乃型恋?、?cái)政相關(guān)計(jì)劃都要做相當(dāng)大的調(diào)整，甚至還需要更高級別的行政部門同意，綜上，在2019年僅僅剩余兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，完成全部環(huán)節(jié)并順利簽約付款，存在不小變數(shù)。

　　而僅從公司當(dāng)前的公告看，公司應(yīng)該是與政府有關(guān)部門做了相關(guān)溝通，但尚無法清晰看出該土地收儲工作進(jìn)行到了具體哪一環(huán)節(jié)。

　　土地價(jià)值幾何尚難判定

　　當(dāng)然，如果公司保殼心切，復(fù)雜的程序在強(qiáng)大行政力量的驅(qū)動下也有可能完成，但下一個(gè)問題是：這515畝土地如果被順利收儲應(yīng)該如何定價(jià)？對公司保殼的作用如何？

　　公開信息顯示，2019年9月25日，周口市項(xiàng)城市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)上掛牌出讓6(幅)地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，并將于10月31日在網(wǎng)上公開競拍該地塊土地使用權(quán)。4幅地塊合計(jì)151.7畝，起始價(jià)超2.4億元。其中的2幅土地用途為住宅用地。其它4幅土地用途為住宅兼容商用。

　　如果按照這一市場價(jià)格作簡單參考，蓮花味精待收儲的土地價(jià)值將超過8億元。

　　但實(shí)際問題并非如數(shù)字游戲這般簡單。其中土地性質(zhì)和土壤狀況是關(guān)鍵。

　　根據(jù)其公告，擬報(bào)請收儲7宗土地詳情如下：

　　1，項(xiàng)城市環(huán)城路南側(cè)，原味精廠大車隊(duì) 10,234.40 平方米的國有土地使用權(quán)。 2、項(xiàng)城市化肥廠北側(cè),原化肥煤廠 9,777.14 平方米的國有土地使用權(quán)。 3、項(xiàng)城市駙馬溝北，原西郊車隊(duì) 9,614.00 平方米的國有土地使用權(quán)。 4、項(xiàng)城市環(huán)城中路路北,原味精一區(qū) 64,001.00 平方米的國有土地使用權(quán)。 5、項(xiàng)城市水新路東、西兩側(cè)，原味精三區(qū) 224,162.00 平方米的國有土地使用權(quán)。 6、項(xiàng)城市交通中路北側(cè),原成品一廠 14,469.50 平方米的國有土地使用權(quán)。 7、項(xiàng)城市城郊鄉(xiāng),原打井用地 10,153.84 平方米的國有土地使用權(quán)。

　　不難發(fā)現(xiàn)，這其中多宗土地或因作為廠房使用過有被污染的可能，而被污染的土地由于處置成本極高，會直接影響到評估價(jià)格。況且，收儲的價(jià)格本來就無法和市場價(jià)格簡單類比，通常會低于市場價(jià)格。

　　公開信息顯示，今年的7月3日，蓮花健康債權(quán)人國厚資產(chǎn)向法院遞交申請，請求對資不抵債、無力償還債務(wù)的蓮花健康進(jìn)行重整。如果法院受理重整申請但重整計(jì)劃未獲通過，蓮花健康或?qū)⒚媾R破產(chǎn)。而截至2019年半年報(bào)顯示，蓮花健康凈資產(chǎn)為負(fù)1.6億元。

　　這樣看來，此次收儲價(jià)格的高低將直接影響其凈資產(chǎn)能否轉(zhuǎn)負(fù)為正。中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪地方收儲中心的人士，相關(guān)人士認(rèn)為按慣例，以原有土地屬性，參考目前市場評估價(jià)值的可能性較大。

　　本網(wǎng)記者從其公開披露的信息中查閱到公司之前土地抵押時(shí)的評估情況。

　　按其財(cái)報(bào)中披露對外抵押時(shí)的土地原值做為參考，取其較高值，每畝土地的原值大約為40萬/平米。這樣估算下來，七宗共515畝土地的價(jià)值約估為2億元人民幣。

　　考慮到公司取得土地還有一定成本，那么該收儲事項(xiàng)產(chǎn)生的利潤，應(yīng)該不足以彌補(bǔ)其虧損。

　　*ST蓮花的未來命運(yùn)究竟怎樣，中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)將予以持續(xù)關(guān)注。而對于收儲一方的地方政府，卻是穩(wěn)賺不虧：收儲及時(shí)完成，國資上市公司地位保住；收儲未及時(shí)完成，上市公司不得不退市，而其中價(jià)值較大的土地部分卻仍然可以收回。