近日，港資上市房企的一名營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)其下屬說(shuō)，9月、10月份誰(shuí)膽敢請(qǐng)假，將會(huì)“剁掉他/她的手”?！岸缡帧笔峭嫘Φ恼f(shuō)法，房地產(chǎn)的工作環(huán)境尚未差至如斯地步。但在“剁手”的玩笑之中，便透露出開(kāi)發(fā)商對(duì)今年“黃金月”的重視程度。

　　“黃金月”歷來(lái)為兵家必爭(zhēng)之地，開(kāi)發(fā)商一年的收成如何深受“黃金月”的影響，2008年和2011年最慘淡的“黃金月”就導(dǎo)致了最慘淡的全年業(yè)績(jī)。相比以往，今年9月、10月是最為特殊的“黃金月”，市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境、信貸環(huán)境都是樓市多年來(lái)從未曾面對(duì)之局面。

　　特殊“黃金月”并未減輕商家對(duì)其銷售的依賴，如何從中突圍，保證“金九銀十”成色不變，成為房企今年最為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。經(jīng)過(guò)前8個(gè)月的低迷、唱衰、促銷、降價(jià)之后，市場(chǎng)信心并沒(méi)有被消磨殆盡，樂(lè)觀與悲觀同行：方正證券分析師肖肖在其最新分析報(bào)告中明確指出“9月之后銷售將好轉(zhuǎn)”；有香港上市房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)：“‘黃金月’銷售會(huì)比上半年更差?！?

　　誰(shuí)的預(yù)測(cè)成真？“黃金月”后見(jiàn)分曉。

　　特殊市場(chǎng)環(huán)境：

　　不看全局看個(gè)盤，“開(kāi)門黑”下有例外

　　網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，9月首周，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽801套，環(huán)比下跌35%，同比下跌48.9%?！包S金月”來(lái)了一個(gè)“開(kāi)門黑”。

　　“開(kāi)門黑”并沒(méi)有擊潰所有商家的信心。增城景新國(guó)際副總經(jīng)理胡紅軍日前接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)表示，對(duì)“黃金月”市場(chǎng)很有信心；黃埔的中鼎君和名城有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)“黃金月”市場(chǎng)同樣看好。合富輝煌(中國(guó))市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年“黃金月”廣州市十區(qū)新貨將接近1.1萬(wàn)套，與往年推貨量相當(dāng)。開(kāi)發(fā)商敢于在“黃金月”推出大量新貨，也是對(duì)市場(chǎng)有信心的表現(xiàn)。

　　商家信心猶存，和此前部分樓盤的試水市場(chǎng)反應(yīng)良好密切相關(guān)。8月份，增城的景新國(guó)際推出50套單位試水“黃金月”，結(jié)果所推單位當(dāng)天售完，給開(kāi)發(fā)商在“黃金月”的推貨增添了信心。8月末，黃埔的中鼎君和名城一次性推出近500套單位，超過(guò)八成的消化率，不僅讓樓盤本身有信心，區(qū)域內(nèi)的其他樓盤也因此收獲信心。同處黃埔的東城華庭有關(guān)負(fù)責(zé)人難得地為競(jìng)爭(zhēng)樓盤叫好：中鼎君和名城的熱銷說(shuō)明市場(chǎng)消費(fèi)力仍在。

　　經(jīng)過(guò)最近幾年市場(chǎng)的熏陶，商家重視個(gè)盤的銷售大于全局，畢竟，全局受到推貨量等眾多因素的影響。與之相比，個(gè)盤的銷售更能反映市場(chǎng)的真實(shí)情況。在個(gè)盤出現(xiàn)熱銷的情況下，全市銷售的“開(kāi)門黑”仍未摧毀所有商家的信心。

　　特殊政策環(huán)境：

　　十年難見(jiàn)之松綁助力“黃金月”銷售

　　9月3日起，購(gòu)房人在蘭州市購(gòu)買商品房、二手房辦理網(wǎng)簽備案和房屋交易時(shí)，不再核查現(xiàn)有住房情況；9月6日，西寧市購(gòu)房不再進(jìn)行資格審查。

　　松綁限購(gòu)的腳步仍在前進(jìn)。剛踏進(jìn)9月份，方正證券的報(bào)告說(shuō)，目前僅有9個(gè)城市未松綁限購(gòu)。幾天時(shí)間過(guò)去，未松綁限購(gòu)的城市就從9個(gè)減少至7個(gè)(減少的城市為蘭州和西寧)，繼續(xù)堅(jiān)守陣地的只有北上廣深四大一線城市以及珠海、三亞、南京。

　　自2005年樓市調(diào)控以來(lái)的十年時(shí)間，除了2008年，其余的年份都是調(diào)控加碼的節(jié)奏，政策環(huán)境一年緊似一年，今年的松綁限購(gòu)，是最近十年來(lái)“唯二”的年份。

　　雖然松綁限購(gòu)尚未現(xiàn)身廣州，甚至佛山松綁限購(gòu)帶走了部分廣州買家，但其他城市松綁限購(gòu)依然有可能惠及廣州。因?yàn)殡S著限購(gòu)城市的陣地不斷被蠶食，市場(chǎng)預(yù)期廣州等一線城市也終將加入松綁限購(gòu)的行列。預(yù)期的改變，肯定會(huì)導(dǎo)致部分買家心態(tài)發(fā)生改變，改變?cè)葷夂竦挠^望氛圍，助力“黃金月”銷售。正如廣發(fā)證券分析師樂(lè)加棟所言，當(dāng)下樓市基本面已經(jīng)出現(xiàn)較顯著的變化，“金九銀十”成交維持當(dāng)前復(fù)蘇走勢(shì)成為大概率事情。

　　2010年“黃金月”，因?yàn)轭A(yù)期限購(gòu)的到來(lái)買家紛紛出手，最終創(chuàng)下9月、10月份成交230多萬(wàn)平方米的奇跡。不知今年“黃金月”的松綁預(yù)期，會(huì)帶來(lái)什么樣的成交局面。

　　特殊信貸環(huán)境：

　　房貸偏緊，“黃金月”最大的“痛”

　　有廣州業(yè)內(nèi)資深人士多次表示，無(wú)論政策環(huán)境如何，市場(chǎng)環(huán)境如何，沒(méi)有房貸的松綁，“黃金月”成色始終不會(huì)太足，因此如果“黃金月”房貸未見(jiàn)放松，會(huì)勸告開(kāi)發(fā)商再度降價(jià)。

　　“整體感覺(jué)現(xiàn)在的房貸有所放松了，”廣州方圓地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理賴崢說(shuō)，房貸放款時(shí)間沒(méi)有變化，幾家大銀行的利率也沒(méi)有變化，不過(guò)“還是有部分銀行的利率有所下調(diào)，首套房貸出現(xiàn)基準(zhǔn)利率甚至在基準(zhǔn)基礎(chǔ)上還有優(yōu)惠?！?

　　房貸利率的小小變化難以滿足市場(chǎng)的需求，廣州多個(gè)樓盤的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)抱怨現(xiàn)在房貸放款時(shí)間太長(zhǎng)，利率太高。據(jù)了解，目前商貸放款時(shí)間至少3個(gè)月以上，公積金貸款1年都有可能。至于房貸利率，每家銀行都不一樣，上浮還是最為普遍的現(xiàn)象，首套房貸在基準(zhǔn)利率上浮5%已經(jīng)是“良心銀行”，值得點(diǎn)贊，還有部分銀行利率上浮幅度達(dá)到10%，甚至15%。

　　亦正基于房貸依然偏緊，上述香港上市房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)今年“黃金月”期望較低，認(rèn)為“黃金月”銷售甚至可能不如上半年。該負(fù)責(zé)人透露，現(xiàn)在一些客戶到場(chǎng)之后只是了解一下價(jià)格情況就走了，真正出手的不多。“很多客戶覺(jué)得現(xiàn)在房?jī)r(jià)高，房貸利率也高，當(dāng)前買房很可能會(huì)虧?！苯衲陿鞘械牡兔?，和調(diào)控關(guān)系不大，和房貸收緊關(guān)系很大。一旦房貸情況在“黃金月”沒(méi)有改善，部分商家的信心、買家預(yù)期改變，都不足以催生成色十足的“黃金月”，房貸可能成為這個(gè)“黃金月”最大的“痛”。