在生命人壽的擴(kuò)張版圖中，房地產(chǎn)占據(jù)著極大的分量，目前其已經(jīng)持有金地集團(tuán)、佳兆業(yè)和深振業(yè)A等房企的股份。近期以來(lái)，受國(guó)企改革、限購(gòu)放松等概念利好，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走強(qiáng)。但根據(jù)上半年行業(yè)的整體表現(xiàn)來(lái)看，行業(yè)整體盈利能力在下降，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在加劇，長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)步入下行周期的趨勢(shì)仍難逆轉(zhuǎn)。

　　板塊持續(xù)走強(qiáng)

　　從6月底開始，房地產(chǎn)板塊啟動(dòng)一波上漲行情，多只個(gè)股持續(xù)走強(qiáng)。在此期間，中糧地產(chǎn)表現(xiàn)最為突出。7月14日，中糧地產(chǎn)以3.63元收于漲停板，并在接下來(lái)的幾個(gè)交易日連續(xù)上漲，截至9月10日，中糧地產(chǎn)累計(jì)上漲47%。消息面上，7月15日，國(guó)資委召開發(fā)布會(huì)介紹多項(xiàng)改革。在國(guó)資委公布的6家試點(diǎn)公司中，中糧集團(tuán)在列。

　　同樣得益于國(guó)企改革概念利好，華僑城A同樣從7月初開始為期1個(gè)月的上漲行情，累計(jì)漲幅超過18%，受益股還包括深圳業(yè)A和華聯(lián)控股。而金地集團(tuán)則從今年2月底開始啟動(dòng)，9月10日，金地集團(tuán)收于9.05元，半年以來(lái)的上漲幅度近50%。

　　中金公司研報(bào)認(rèn)為，從主題來(lái)看，國(guó)企改革以及包括房地產(chǎn)在內(nèi)的藍(lán)籌股的重估仍為近期熱點(diǎn)之一。而上述幾只地產(chǎn)股中，對(duì)上述概念均有涉及，生命人壽吃入相關(guān)股票，其意圖或許不難猜測(cè)。

　　盈利能力下滑

　　與股價(jià)走勢(shì)形成鮮明對(duì)比的則是，今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體走勢(shì)并不樂觀。截至目前，A股上市房企半年報(bào)已經(jīng)披露完畢，行業(yè)盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。

　　銀河證券研究部針對(duì)38家上市房企的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，上述公司總體主營(yíng)收入增長(zhǎng)4.7%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)4.6%，與2013 年相比，2014年的收入增幅、利潤(rùn)增速均出現(xiàn)顯著下滑。此外，上半年銷售毛利率和銷售凈利率分別僅為32.5%和9.8%，相比2012年和2013年均出現(xiàn)大幅下滑。

　　上述機(jī)構(gòu)同時(shí)認(rèn)為，2014年上半年，房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78.1%， 創(chuàng)6年來(lái)的新高；扣除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.4%，也為近6年來(lái)的最高位，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。尤其值得注意的是，凈負(fù)債率的上升勢(shì)頭尤其迅猛，截至報(bào)告期末，凈負(fù)債率比2013年年末上升超過20%。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)下半年的趨勢(shì)，銀河證券認(rèn)為，由于2012年和2013年銷售形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，年末板塊預(yù)售款繼續(xù)增加，從預(yù)售款金額和結(jié)算收入及其之間的關(guān)系來(lái)看，2014年板塊的營(yíng)業(yè)收入仍將有較快的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)在20%以上；由于房?jī)r(jià)在2012年6月份開始企穩(wěn)回升，2013年保持了增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2014年板塊的盈利能力將企穩(wěn)回升。

　　對(duì)于房地產(chǎn)板塊的股價(jià)表現(xiàn)，東興證券稱，下半年政策放松的方向很明確，政策放松在限貸方面仍有空間。此外，“二限”政策的全面轉(zhuǎn)向引發(fā)增量投資者的加入，全年房地產(chǎn)股仍有創(chuàng)新高的機(jī)會(huì)。

　　長(zhǎng)期下行趨勢(shì)難改

　　盡管研究機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)短期的走勢(shì)仍持相對(duì)樂觀態(tài)度，但長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)的下行趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。

　　銀河證券認(rèn)為，回顧過去需求不斷增長(zhǎng)的樓市上行周期，企業(yè)不斷的增加庫(kù)存，增加杠桿，依靠信用擴(kuò)張的方式擴(kuò)大資產(chǎn)負(fù)債表，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的不斷增長(zhǎng)。而當(dāng)需求增長(zhǎng)不再繼續(xù)，供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，且房企負(fù)債水平達(dá)到一定高位時(shí)，依靠擴(kuò)大資產(chǎn)負(fù)債表的模式也就逐漸到頭。未來(lái)行業(yè)將逐步進(jìn)入去庫(kù)存、信用收縮的下行周期，大多數(shù)企業(yè)的盈利增長(zhǎng)將難以為繼，且財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。

　　中信證券認(rèn)為，2014年，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)形成的過程，是地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)力逐漸恢復(fù)和顯性化的過程。在這個(gè)過程中，真正擅長(zhǎng)于搭建管理架構(gòu)，選擇開發(fā)區(qū)域，多元化融資和控制開發(fā)成本的龍頭地產(chǎn)企業(yè)，將鞏固自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　東興證券認(rèn)為，逆周期發(fā)展能力較強(qiáng)的企業(yè)、龍頭房企以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)概念較強(qiáng)的地產(chǎn)股具備較強(qiáng)的投資機(jī)會(huì)。