中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)8月1日(記者 沈華)近日，上海錦和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司(下稱“錦和商業(yè)”)進(jìn)入預(yù)披露名單，公司主要經(jīng)營(yíng)創(chuàng)意園區(qū)，業(yè)務(wù)獨(dú)特頗受投資者關(guān)注。

　　錦和商業(yè)將其主要經(jīng)營(yíng)模式概括為：“以租賃方式取得具有租賃價(jià)值提升空間的既有建筑(群)經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過改建配套硬件設(shè)施、重塑建筑風(fēng)格和形象以及完善內(nèi)外部裝修，從而提升既有建筑(群)使用價(jià)值，通過招商和后續(xù)運(yùn)營(yíng)獲得租金收入和物業(yè)管理收入等?！?/p>

　　招股書顯示，2012年-2013年錦和商業(yè)營(yíng)業(yè)收入分別為1.83億元、 2.60億元及3.37億元；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)分別為5876.93萬元、7724.36萬元及8938.71萬元，收入和利潤(rùn)穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　然而，隨著公司的進(jìn)一步擴(kuò)張，錦和商業(yè)成熟項(xiàng)目毛利率趨降、資金不足、盈利風(fēng)險(xiǎn)等慢慢“浮出水面”。

　　2011年-2013年，錦和商業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率分別為52.46%、51.40%和47.41%，出現(xiàn)了三連降。

　　錦和商業(yè)表示：“2013年，公司成熟運(yùn)營(yíng)園區(qū)的毛利率繼續(xù)保持穩(wěn)定，航天大廈、越界•樂平方等項(xiàng)目均處于投入運(yùn)營(yíng)的初期，平均入住率水平較低，毛利為負(fù)數(shù)，受此影響當(dāng)期毛利率水平略有下降?！?/p>

　　事實(shí)上，除了運(yùn)營(yíng)初期項(xiàng)目毛利為負(fù)，錦和商業(yè)成熟運(yùn)營(yíng)的園區(qū)隨著投入運(yùn)營(yíng)時(shí)間的增長(zhǎng)也出現(xiàn)毛利率下滑、出租率下降的危機(jī)。

　　目前，錦和商業(yè)運(yùn)營(yíng)著17個(gè)創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目，其中“越界”品牌主要有8個(gè)運(yùn)營(yíng)較成熟的項(xiàng)目，記者查看招股書發(fā)現(xiàn)，較早投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目比如越界創(chuàng)意園項(xiàng)目、越界•智造局II、越界•X2創(chuàng)意空間及越界•X2創(chuàng)意街區(qū)等項(xiàng)目均出現(xiàn)毛利趨降的現(xiàn)象，并且大多期末出租率有所下滑。

　　此外，在這8個(gè)項(xiàng)目中，運(yùn)營(yíng)時(shí)間最長(zhǎng)的越界•X2創(chuàng)意街區(qū)項(xiàng)目， 2013年毛利率降至23.27%，較其他項(xiàng)目40%-60%左右的毛利率差距甚大。而2010年以后投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目尚處于毛利增長(zhǎng)期。

　　不論毛利率是否會(huì)隨著投入運(yùn)營(yíng)時(shí)間的增長(zhǎng)呈現(xiàn)先升后降的特點(diǎn)，對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期限不超過20年的錦和商業(yè)而言，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力和需要擴(kuò)大新項(xiàng)目“補(bǔ)血”正是其面臨的困局。

　　有相關(guān)分析師此前就曾稱：“這類創(chuàng)意園區(qū)的最大問題就是缺少主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)，難免淪為一種小型的商業(yè)社區(qū)，主要收入來源就靠物業(yè)管理費(fèi)?！?/p>

　　而就擴(kuò)大新項(xiàng)目來說，錦和商業(yè)面臨最直接的問題就是資金匱乏。

　　錦和商業(yè)董秘辦工作人員對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者表示：“公司計(jì)劃承租及受托運(yùn)營(yíng)多家園區(qū)項(xiàng)目，因此有大量的資金投入和支出計(jì)劃，公司現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)資金已無法滿足未來業(yè)務(wù)開拓的需要?！?/p>

　　不過上述分析師稱：“采用承租改造方式運(yùn)營(yíng)園區(qū)項(xiàng)目，由于公司不擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，不能將其作為銀行貸款的抵押資產(chǎn)，一定程度上制約了這類公司的融資渠道?！?/p>

　　此次錦和商業(yè)上市擬募資9億，其中約3.83億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他剩余資金主要用于越界•智匯園、航天大廈園區(qū)功能提升項(xiàng)目及南翔智地園三期項(xiàng)目。錦和商業(yè)表示將根據(jù)自身實(shí)際情況對(duì)部分投資項(xiàng)目以自籌資金先行建設(shè)，并在募集資金到位后予以置換。

　　對(duì)于募資近半用于補(bǔ)充流動(dòng)性，錦和商業(yè)稱：“隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，如果沒有大量穩(wěn)定持續(xù)的流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，將對(duì)公司的后續(xù)發(fā)展造成不利影響?！?/p>

　　上市募集資金或能解一時(shí)之需，公司商業(yè)模式和盈利能力是否具有持續(xù)性還有待觀察。