新玩家跑步進場 REITs提質擴面更上層樓

　　數(shù)家頭部公募開始試水REITs領域，有基金公司不到三個月發(fā)行三只新品，中小公募也躍躍欲試……近日，REITs領域上新速度不減，12月已有5只產(chǎn)品定檔首發(fā)，為年內單月首發(fā)數(shù)量新高；今年REITs產(chǎn)品新發(fā)數(shù)量和規(guī)模均創(chuàng)下歷史新高。

　　中國證券報記者在采訪調研中發(fā)現(xiàn)，“發(fā)力服務實體經(jīng)濟”“順應低利率環(huán)境下的市場投資需求”“REITs市場未來發(fā)展空間廣闊”已成為許多基金公司積極布局此類產(chǎn)品的重要驅動力。

　　“新玩家”三連發(fā)

　　12月10日，招商科創(chuàng)孵化器REIT開始募集。距離該公司首單REIT于9月26日成立，不到三個月時間，招商基金作為REITs領域“新玩家”已連發(fā)3只新品。據(jù)悉，該公司REITs業(yè)務部門近來“忙得不可開交”。

　　為何剛剛進場，就馬不停蹄地發(fā)行多只產(chǎn)品？對此，有內部人士稱，REITs產(chǎn)品發(fā)行的關鍵其實是前期的項目篩選儲備，這一環(huán)節(jié)往往需要耗費大量時間精力。當項目儲備完成，基金申報、發(fā)行則是自然而然的結果?，F(xiàn)階段看到的多只產(chǎn)品齊發(fā)可能主要是前期項目儲備各方面一起發(fā)力的結果。

　　內部人士介紹，招商基金近期“三連發(fā)”引人關注，其實產(chǎn)品申報并非扎堆進行，一只產(chǎn)品在去年就已經(jīng)申報，有兩只產(chǎn)品是今年申報，但獲批時間并不相同。談及布局REITs產(chǎn)品的初衷，招商基金表示：“從響應政策號召，服務和推動實體經(jīng)濟發(fā)展的角度，公司會持續(xù)踐行長期重點布局公募REITs業(yè)務的發(fā)展戰(zhàn)略。”

　　關于12月10日開始募集的招商科創(chuàng)孵化器REIT，招商基金表示，之所以選擇布局以孵化器為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品，一方面是因為孵化器是促進科技成果轉化，發(fā)展新質生產(chǎn)力的重要載體；另一方面也是看重其所具有的投資價值，該孵化器地處一線城市核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢較明顯，毗鄰多所高校，產(chǎn)學研氛圍較濃，基礎設施資產(chǎn)歷史經(jīng)營業(yè)績也相對穩(wěn)定。

　　招商基金介紹，2021年至2024年6月末，該項目租金單價呈增長趨勢。而且相比其他產(chǎn)業(yè)園項目，該項目租戶的單位租賃面積普遍較小，租戶數(shù)量較多，風險也較為分散。

　　據(jù)悉，招商科創(chuàng)孵化器REIT認購價格為每份3.2元，共發(fā)行3億份，合計募資9.6億元。初始投資的基礎設施資產(chǎn)包括3處孵化器物理空間：國定路1號樓、國定路3號樓以及灣谷園B5號樓。3處孵化器物理空間均位于上海張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)楊浦園內。招商基金稱，未來該REIT還將根據(jù)市場情況進行資產(chǎn)擴募。

　　頭部基金公司快速進場布局

　　除了招商基金外，今年踏足REITs領域的基金公司并不在少數(shù)。例如，易方達基金、工銀瑞信基金、銀華基金均在年內成功發(fā)行旗下首單REIT。截至12月10日，易方達基金、工銀瑞信基金均已成立2只REITs產(chǎn)品。

　　易方達基金于今年3月、8月分別成立易方達深高速REIT、易方達廣開產(chǎn)園REIT，2只產(chǎn)品首發(fā)規(guī)模均超20億元。易方達深高速REIT僅1天就宣布結募。

　　工銀瑞信基金于今年6月、11月分別成立工銀河北高速REIT、工銀蒙能清潔能源REIT，分別募資56.98億元、10.67億元。后者僅1天就宣布結募。

　　頭部基金公司快速進場布局的同時，REITs市場的“新玩家”也出現(xiàn)了部分中小公募的身影。例如，創(chuàng)金合信基金公司旗下首單REIT——創(chuàng)金合信首農產(chǎn)業(yè)園REIT的申報于日前獲受理。據(jù)介紹，該產(chǎn)品底層資產(chǎn)為中關村移動智能服務創(chuàng)新園11棟建筑物和1棟附屬地下建筑物（包含可出租車位700個），入池建筑面積合計約20.36萬平方米。

　　在目前REITs市場已有諸多頭部機構布局的情況下，為何依然選擇進場？如何看待中小公募作為新入局者面臨的挑戰(zhàn)？創(chuàng)金合信基金對此回應稱，今年以來，公募REITs在政策支持與市場需求的雙重驅動下，市場發(fā)行明顯提速，產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模和數(shù)量均創(chuàng)歷年新高。該市場正在迎來難得的發(fā)展機遇，整體市場規(guī)模巨大，為新進入者提供了足夠的成長空間。近兩年，創(chuàng)金合信基金在REITs領域持續(xù)投入，組建了REITs研究和投資團隊。目前團隊人數(shù)已超過10人，在項目篩選、方案設計、盡職調查、稅務籌劃、合規(guī)性問題解決等關鍵環(huán)節(jié)積累了一定經(jīng)驗。除首農產(chǎn)業(yè)園REIT項目已申報外，還有多個項目正在推進中。

　　新發(fā)規(guī)模創(chuàng)歷史新高

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月10日，今年以來共有25只公募REITs新品宣告成立，合計募資超過520億元，發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模均創(chuàng)歷史新高，發(fā)行規(guī)模幾乎是2023年全年的2.6倍。

　　有業(yè)內人士分析稱，年內REITs產(chǎn)品發(fā)行提速離不開政策支持、市場需求增長和底層資產(chǎn)供給增加三方面的加持。

　　在政策方面，有關部門支持更多基礎資產(chǎn)類型納入發(fā)行范圍，發(fā)行審核效率不斷提高，將吸引更多機構參與布局。據(jù)介紹，今年7月發(fā)布的《關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》明確，REITs基金可投底層資產(chǎn)新增養(yǎng)老設施，目前已涵蓋12個大類資產(chǎn)領域，進一步豐富了布局選擇。

　　此外，原始權益人和SPV（特殊目的公司）在底層資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)需要繳納的印花稅得到減免。這一措施也將降低公募REITs的發(fā)行成本，提高發(fā)行效率，使得公募REITs對于發(fā)行人來說，更具吸引力。

　　在市場需求方面，低利率環(huán)境下，公募REITs憑借其較高的分紅率、適中的風險水平逐漸受到投資者青睞。不少投資機構大幅提高了REITs投資的頭寸，今年以來REITs市場的投資需求呈持續(xù)增長態(tài)勢。

　　在底層資產(chǎn)供給方面，隨著許多底層資產(chǎn)確權的不斷完善，可供REITs形式運作的資產(chǎn)供給有所增加，加上更多的原始權益人愿意發(fā)行公募REITs，促進了REITs市場的快速擴容。

　　展望后市，創(chuàng)金合信基金認為，REITs市場仍處于政策紅利期。在資產(chǎn)選擇方面，有大量資產(chǎn)類別尚待開發(fā)，如數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老基礎設施等，未來具備廣闊空間。在市場體量方面，雖然目前我國公募REITs市場發(fā)行總規(guī)模已超過1500億元，但與海外成熟市場相比，仍處于起步階段，市場體量依然偏小。未來無論從資產(chǎn)類別、參與機構還是市場體量來看，公募REITs市場都將迎來快速發(fā)展。