□格上理財研究中心

　　隨著房地產(chǎn)市場的逐步調(diào)整，作為房地產(chǎn)行業(yè)重要融資渠道的房地產(chǎn)信托日益感到壓力，有了準(zhǔn)備“過冬”之意。據(jù)格上理財統(tǒng)計，2014年以來，在可統(tǒng)計資金投向的固定收益類集合信托產(chǎn)品信托中，房地產(chǎn)類項目發(fā)行數(shù)量較為穩(wěn)定，但占比從年初的近半降至9月的25%。

　　這一方面是因為隨著房地產(chǎn)市場遇冷以及不斷積累的地產(chǎn)泡沫，部分風(fēng)險項目給投資者造成了一定程度的恐慌；另一方面，監(jiān)管層對房產(chǎn)信托政策趨嚴(yán)以及信托公司的自我調(diào)整也對房地產(chǎn)類信托占比的下降造成了一定程度的影響。

　　但風(fēng)險問題不具有代表性，僅為個案，且當(dāng)前不少地區(qū)樓市松綁，鼓勵需求，以及大型及品牌地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢不斷擴(kuò)大，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，因此不會出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　從市場層面來看，各地樓盤一旦降價均遭購房者瘋搶，面對剛需人群的中小戶型樓盤依然受到熱捧。目前一線城市、人口凈流入城市以及房產(chǎn)供需相對均衡的城市房價堅挺，說明購房者雖然出現(xiàn)了一定程度的觀望情緒，但一旦房市的調(diào)整到達(dá)人們的預(yù)期，就會涌現(xiàn)出龐大的剛需購房人群。這也是未來房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)展的根本所在。

　　從政策層面來看，6月26日，呼和浩特市正式發(fā)文放開限購，截至目前，原來46個限購城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市仍在堅持。國慶長假前夕，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，稱首套房貸利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。另外，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。自此，樓市松綁邁入新階段。

　　從未來前景看，十八屆三中全會把城鎮(zhèn)化作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱和今后推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力。而我國去年公布的城市化率只有53%，城市化水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。未來持續(xù)增長的城鎮(zhèn)化需求將進(jìn)一步推動房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　此外，政府的房地產(chǎn)市場調(diào)控思路是建立在長效機(jī)制上的：完善保障房機(jī)制、提出房產(chǎn)稅立法、針對不同城市分類調(diào)控、增加中小商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房、改革工業(yè)用地、提高農(nóng)地增值收益等。這一系列長期制度建設(shè)將會有效抑制投機(jī)性需求，促進(jìn)地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　隨著“雙限”取消的逐步體現(xiàn)、剛性需求的進(jìn)一步釋放以及房地產(chǎn)長效機(jī)制的調(diào)整，未來房地產(chǎn)市場將逐步回歸理性。作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要輸血通道，地產(chǎn)信托未來將再迎良機(jī)。

　　當(dāng)然，信托對地產(chǎn)的介入要慎之又慎，優(yōu)中選優(yōu)。在項目的選擇上，應(yīng)仔細(xì)分析不同城市剛需、供求情況。另外，在獲政策支持力度較大的保障房、工業(yè)用地改革、農(nóng)地項目以及倉儲物流、工業(yè)園區(qū)等方面需多加關(guān)注。

　　對投資者來說，考察投資產(chǎn)品應(yīng)該著重考察項目的“區(qū)域位置”、“交易對手”、“現(xiàn)金流”等幾個主要指標(biāo)。具體來說：第一看項目區(qū)域。最好是選擇一二線城市的項目，避開房產(chǎn)泡沫嚴(yán)重、出現(xiàn)房地產(chǎn)危機(jī)的城市。第二看融資方。選擇大型、資質(zhì)良好的實力房企，考察房企的資產(chǎn)實力、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流量等財務(wù)狀況。第三看風(fēng)控措施。是否足額抵質(zhì)押，包括土地、在建工程或房產(chǎn)抵押，以及項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押。是否有第三方擔(dān)保，擔(dān)保方最好為大型企業(yè)，負(fù)債率在70%以下。第四要考慮項目去化率、項目進(jìn)度、周邊配套等。