信貸開年大“放水”　

　　下半年樓市有隱患

　　導(dǎo)讀

　　結(jié)合中央和地方下發(fā)的各項(xiàng)刺激政策,今年上半年,一二線城市的樓市成交量將出現(xiàn)明顯上漲。下半年的情況則存在變數(shù)。按照2009年的經(jīng)驗(yàn),在上半年信貸天量“放水”后,下半年的信貸規(guī)模將明顯萎縮,隨之而來(lái)的隱患不可忽視。

　　1月份令人驚訝的信貸投放數(shù)據(jù),似乎預(yù)示著今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不平靜。

　　根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù),2016年1月當(dāng)月,人民幣貸款增加2.51萬(wàn)億元,規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高。其中,住戶部門貸款增加6075億元,中長(zhǎng)期貸款部分增加4783億元。也就是說(shuō),即使不算房地產(chǎn)開發(fā)貸款,1月新增貸款中,已有1/5流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　信貸的放量是低利率環(huán)境、穩(wěn)增長(zhǎng)導(dǎo)向和季節(jié)性因素的綜合結(jié)果,但在沒有類似“四萬(wàn)億”重磅的刺激下,如此天量的信貸投放仍然讓人吃驚。且至少在上半年,“放水”的慣性被認(rèn)為還將持續(xù)。

　　從數(shù)據(jù)分析不難看出,房地產(chǎn)已然成為資金的主要流向之一。結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn),不免會(huì)引發(fā)這種疑問:信貸資金的沖擊,究竟會(huì)助力“去庫(kù)存”的大趨勢(shì),還是繼續(xù)吹漲樓市泡沫?

　　大量信貸入樓市

　　央行公布的2016年1月金融數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)月新增人民幣貸款2.51萬(wàn)億元,創(chuàng)下單月紀(jì)錄新高;M2增速上升到14%,創(chuàng)18個(gè)月新高。社會(huì)融資規(guī)模增量為3.42萬(wàn)億元,分別比上月和去年同期多1.61萬(wàn)億元和1.37萬(wàn)億元。

　　根據(jù)信貸結(jié)構(gòu)分析,個(gè)人住房按揭貸款、保障房開發(fā)貸、土地一級(jí)開發(fā)貸、政府平臺(tái)貸款、交通運(yùn)輸業(yè)及批發(fā)零售業(yè),是新增貸款的主要投向。其中,前三者均和房地產(chǎn)直接相關(guān)。

　　具體來(lái)看,居民中長(zhǎng)期貸款4783億元,占比接近20%。非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增加1.94萬(wàn)億元,其中亦有相當(dāng)部分以開發(fā)貸的形式流入房地產(chǎn)業(yè)。雖然后者的規(guī)模不易估算,但大量的新增信貸資金流入房地產(chǎn)業(yè),已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　此前最大規(guī)模的一次信貸投放發(fā)生在2009年。在“四萬(wàn)億”投資的刺激下,2009年全年,人民幣各項(xiàng)貸款增加9.59萬(wàn)億元,其中,居民中長(zhǎng)期貸款增加1.70萬(wàn)億元。

　　兩者相比,僅2016年1月,“放水”規(guī)模就相當(dāng)于2009年全年的26.8%。其中,房地產(chǎn)按揭貸款規(guī)模相當(dāng)于2009年全年的28.1%。

　　1月份信貸的海量投放,由多重因素促成。分析人士指出,大批穩(wěn)增長(zhǎng)項(xiàng)目在去年最后兩個(gè)月間推出、“穩(wěn)增長(zhǎng)”過程中的信貸護(hù)航,以及商業(yè)銀行存貸比取消,都是重要的刺激因素。加之年初本就是信貸投放高峰,更加促發(fā)了這種情況。

　　就房地產(chǎn)而言,季節(jié)性因素的影響更為明顯。某銀行界人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,銀行每年給予的按揭貸款額度有限,一旦遇到房地產(chǎn)銷售“大年”,年末往往出現(xiàn)額度不夠用的情況,需要集中到次年年初來(lái)集中審批。而2015年,恰恰就是房地產(chǎn)銷售的“大年”。

　　在這背后,有著更深層次的因素。自2014年年末以來(lái),央行共6次降息,使得購(gòu)房和開發(fā)貸款成本不斷降低。此外,在“去庫(kù)存”的宗旨下,監(jiān)管層在去年出臺(tái)“3·30新政”和“9·30新政”,今年年初又發(fā)文降低非限購(gòu)城市首付比例,首付比例、貸款利率等降至2009年之前的低水平。這不僅刺激了市場(chǎng)成交,也進(jìn)而促使房地產(chǎn)按揭貸款和開發(fā)貸款大量發(fā)放。

　　或吹漲房?jī)r(jià)泡沫

　　根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn),信貸投放與房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)有著明顯的正相關(guān)性。就最近一次的案例來(lái)看,M2增速在2013年4月見頂,此后波動(dòng)下行,至2015年4月觸底反彈。這種變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的“U”型走勢(shì)頗為吻合。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,就1月的數(shù)據(jù)來(lái)看,在信貸爆發(fā)的同時(shí),M2走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn),說(shuō)明信貸的發(fā)放剛好彌補(bǔ)了外匯占款的流失(央行數(shù)據(jù)顯示,1月央行外匯儲(chǔ)備下降994.69億美元)。因此,除改善市場(chǎng)對(duì)全年經(jīng)濟(jì)基本面的預(yù)期外,真正能夠帶來(lái)的作用并不如預(yù)期明顯。

　　具體體現(xiàn)為,今年1月,多家房企紛紛提前贖回美元債,并通過定增等方式在國(guó)內(nèi)融資。這些動(dòng)作并未明顯增加房地產(chǎn)開發(fā)貸款總規(guī)模,卻放大了信貸數(shù)據(jù)。

　　但就房地產(chǎn)按揭貸款而言,“放水”帶來(lái)的刺激作用仍然明顯。張大偉認(rèn)為,結(jié)合中央和地方下發(fā)的各項(xiàng)刺激政策,今年上半年,一二線城市的樓市成交量將出現(xiàn)明顯上漲。

　　下半年的情況存在變數(shù)。按照2009年的經(jīng)驗(yàn),在上半年天量“放水”后,下半年的信貸規(guī)模明顯萎縮,這使樓市的表現(xiàn)受到影響。

　　張大偉認(rèn)為,今年房地產(chǎn)市場(chǎng)與2009年有兩項(xiàng)明顯不同。其一,市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的供過于求現(xiàn)象,內(nèi)生動(dòng)力缺乏;其二,持續(xù)多年的貨幣超發(fā),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的邊際刺激作用正在減弱。這些都決定了,本輪信貸“放水”給市場(chǎng)帶來(lái)的影響可能很快消退。

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái),大量“放水”帶來(lái)的隱患不可忽視。國(guó)土部一位不愿具名的專家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,貨幣超發(fā)的最直接影響,就是資產(chǎn)價(jià)格上漲。如同“四萬(wàn)億”的作用一樣,若持續(xù)“放水”,可能帶來(lái)新一輪的房?jī)r(jià)上漲。

　　他表示,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化特征,決定了信貸資金將主要流向一線城市和核心二線城市。這樣一來(lái),一二線城市的房?jī)r(jià)泡沫可能繼續(xù)吹漲,三四線城市的大量庫(kù)存也很難得到有效去化。(編輯　駱軼琪)