落地過程需打破多重藩籬 公積金新政：看上去很美

　　樓市松綁仍在繼續(xù)。

　　繼央行推出房貸新政后，住建部、財政部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布通知，要求各地放寬公積金貸款條件，住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，可適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度，并推進異地貸款業(yè)務(wù)、住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，同時取消四項收費的內(nèi)容，提高了住房公積金使用效率及貸款發(fā)放率。

　　“實際上，公積金異地互認(rèn)很早就作為鼓勵剛需購房者入市的有效辦法被業(yè)內(nèi)提及，但由于管理不便等因素，一直未獲政策層面的推動。如今，在這一時間節(jié)點被提出，可見中央層面提振樓市信心的愿望比較強?！币晃唤咏〗ú康南⑷耸繉Α度A夏時報》記者表示。

　　但是，業(yè)內(nèi)人士分析，由于受資金額度、政府管理、地方利益等因素的影響，公積金異地互認(rèn)的工作還需打破多重藩籬，出臺更多實操性政策才能落地。

　　異地互認(rèn)的尷尬

　　“異地互認(rèn)這個事情，說起來容易，但執(zhí)行起來很難?！睎|部某省住建廳的官員宋建海(化名)對記者表示，“因為這涉及到公積金歸集資金的跨市甚至跨省調(diào)配，而目前各地公積金使用是不均衡的，因此公積金使用額度偏緊的城市對執(zhí)行異地互動的政策就缺乏主動?！?/p>

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至2014年8月末，全國繳存住房公積金職工1.07億人，繳存總額7.03萬億元，職工提取總額3.49萬億元，繳存余額3.54萬億元。

　　用住建部住房公積金司司長張其光的話說，這明面上的余額并不代表“沉睡”，目前全國住房公積金的資金使用率為70%，接近商業(yè)銀行水平。

　　“目前各地公積金管理中心的資金使用情況已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，以便于住建部對各地公積金歸集和使用情況進行全國范圍的抽查，據(jù)我們了解到的情況，一些城市確實存在額度緊張的現(xiàn)象?！鄙鲜鼋咏〗ú康南⑷耸客嘎?。

　　按照住建部的要求，住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市都要推動實現(xiàn)異地互認(rèn)。但根據(jù)公開數(shù)據(jù)，全國有342個住房公積金管理中心，貸款發(fā)放率高于85%的有49個，大部分管理中心貸款發(fā)放率集中在50%到75%之間。

　　宋建海告訴記者，從目前來看，額度使用偏高的城市大部分集中在房價水平較高、人員流動較大的一二線城市，在其他西部或三線城市很難見到額度緊張的現(xiàn)象。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，開展公積金異地互認(rèn)，如何協(xié)調(diào)各地公積金貸款額度也是疑問。

　　目前全國各地的不同城市的貸款額度都不相同，如北京最高貸款額度是80萬元，上海是60萬元，深圳是50萬元，而北京周邊區(qū)縣如燕郊最高貸款額度是40萬元，開展異地互認(rèn)后，按當(dāng)?shù)刭J款額度計算，恐怕一線城市仍然不夠。

　　“現(xiàn)在中央出臺的這一政策只是一個方向性政策，并沒有具體的實施細(xì)則，可操作性并不強，如果這些一二線城市在異地互認(rèn)方面參與不積極的話，這項政策很難真正落到實處。”宋建海告訴記者。

　　此外，根據(jù)規(guī)定，公積金沉淀資金大都以活期的形態(tài)托管在銀行，產(chǎn)生的利息加上公積金貸款所得均屬于公積金增值收益范疇。這就意味著，大量公積金沉淀資金背后還牽扯著地方利益。

　　“由于公積金沉淀資金十分龐大，無論托管在哪家銀行，都會帶來豐厚收益，因此公積金托管歷來都是銀行與政府互通利益的巨大蛋糕，而且現(xiàn)在公積金的沉淀資金還可以用于保障房建設(shè)在上述因素影響下，異地互認(rèn)更難執(zhí)行?！睒I(yè)內(nèi)分析人士陳劍波指出。

　　早在2009年，住建部等相關(guān)部門就啟動了利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點工作，試點城市可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。

　　這對于地方政府而言，無疑誘惑力巨大。北京市公積金管理中心的工作人員告訴記者，正常情況下公積金的沉淀資金大都占當(dāng)期歸集資金的五成以上?！皵?shù)額如此龐大的資金躺在銀行睡大覺，這是誰也不愿意看到的?！彼f，“所以現(xiàn)在很多地方，都在想方設(shè)法增加公積金的援建額度?！?/p>

　　刺激樓市作用存疑

　　盡管此次公積金新政的落點仍然在于樓市微刺激，以期逐步恢復(fù)市場信心，但據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士分析，這一政策對樓市的刺激作用仍然有限。

　　“三部門聯(lián)合下發(fā)的公積金貸款新政，救市意味明顯，但這是一個溫和的措施，不會引起房地產(chǎn)市場太大波動?！敝薪?jīng)聯(lián)秘書長陳云峰對記者表示。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭對記者表示，根據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在二手房交易中完全使用公積金貸款的購房者所占比例不到二成，預(yù)計該政策對釋放購房需求的影響有限。

　　“公積金貸款的特點是貸款利率低、額度小，根據(jù)售樓一線的反饋數(shù)據(jù)顯示，在購房者中完全使用公積金貸款的客戶只占10%，施行公積金新政后，預(yù)計可以增加5%的購房需求?！标愒品鍖τ浾弑硎尽?/p>

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，公積金繳存條件縮短至半年、推動實行異地互認(rèn)，盡管大大降低了購房者申請公積金貸款的門檻，讓繳存職工能夠盡快享受低利率的貸款，但隨著近年來公積金貸款規(guī)模的持續(xù)增長，住房公積金貸款普遍“吃緊”，公積金資金運行壓力影響放貸速度，公積金繳存條件的縮短可增加的實際需求并不多。

　　實際上，目前可以實行異地互認(rèn)的城市并不多，大部分為省內(nèi)互認(rèn)互貸。據(jù)了解，前不久，安徽的阜陽、六安、淮南、滁州、淮北五市已出臺公積金貸款省內(nèi)異地買房互通互貸細(xì)則。廣東省內(nèi)公積金互貸的城市也增加到了9個。此外還有沈陽、武漢等城市也已經(jīng)加入到公積金異地互貸的行列。

　　在已經(jīng)開啟公積金異地購房的安徽省淮南市，當(dāng)?shù)孛襟w報道稱，由于貸款辦理耗時較長，許多開發(fā)商不接受剛繳納公積金或異地公積金貸款的市民進行貸款。

　　“北京等一線城市公積金貸款放款時間較快，一般一個多月的時間基本就可以辦理下來，但比商業(yè)貸款的放貸時間還是要慢；在二三線城市，公積金貸款兩個月能辦下來就是好的，比商業(yè)貸款慢得多，而這類城市中樓盤項目資金情況又普遍較為緊張，因此開發(fā)商都不愿意接受公積金貸款?！毖嘟急辈磕抽_發(fā)商對記者表示。

　　燕郊多個樓盤銷售人員告訴記者，目前燕郊當(dāng)?shù)氐你y行不受理公積金貸款，最多只能幫助購房者帶著購房合同等證明提取繳存的公積金，包括提取異地繳存的公積金。